매수인 여럿 중 한 명에게만 해제하면요?

원칙적으로 효력이 없습니다. 민법 제547조 제1항은 당사자가 여럿이면 해제를 전원으로부터 또는 전원에 대해 하도록 정합니다. 다만 나머지 매수인이 대표 매수인에게 권한을 위임한 것으로 볼 사정이 있으면 대표에게 한 통지로 전원에게 해제한 것이 됩니다.

「외 3인」 표시만 있으면 위임이 인정되나요?

표시만으로는 부족하고 사정을 함께 봅니다. 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결은 대표 매수인이 계약부터 해제 통지까지 매수인 쪽을 대표했고, 계약서에 「외 3인」으로 표시됐으며, 매도인이 다른 매수인을 만난 적이 없다는 사정을 모두 들어 위임을 인정했습니다.

대표에게 한 통지가 나머지에게도 효력이 있나요?

위임이 인정되면 있습니다. 민법 제114조 제2항은 대리인에 대한 제3자의 의사표시에 대리 효력 규정을 준용하므로, 권한을 위임받은 대표 매수인에게 도달한 해제 통지는 본인인 나머지 매수인에게 효력이 생깁니다.

한 명에 대해 해제권이 없어지면 어떻게 되나요?

다른 사람에 대해서도 없어집니다. 민법 제547조 제2항은 해제권이 당사자 1인에 대해 소멸하면 다른 당사자에 대해서도 소멸한다고 정합니다. 매수인 중 한 명이 잔금을 모두 치러 해제권이 사라지면 나머지에 대해서도 해제할 수 없습니다.

매수인이 잔금을 거절하면 최고를 하지 않고 해제할 수 있나요?

이행 거절 의사가 명백하면 가능합니다. 민법 제544조 단서는 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우 최고를 요하지 않는다고 정합니다. 92다50805 판결은 부수 약정을 핑계로 잔금 지급을 거절한 경우를 이행 거절로 보았습니다.

해제하면 돈은 누구에게 돌려주나요?

대표 매수인에게 돌려주면 됩니다. 대표 매수인이 계약 관련 모든 권한을 위임받은 것으로 인정되면 원상회복 반환도 대표에게 하면 되고, 민법 제548조 제2항에 따라 받은 날부터 이자를 붙입니다. 다른 매수인 명의로 받은 돈이 있다면 그 사람에게 돌려줍니다.

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매매 계약

「갑 외 3인」으로 산 땅, 대표 한 명에게만 해제 통지해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약서에 매수인을 「A 외 3인」으로만 적고 A가 처음부터 매수인 쪽을 대표해 왔으며 매도인이 다른 매수인을 만난 적도 없다면 A에게만 한 해제 통지로 매수인 전원에게 해제한 것이 됩니다. 원칙은 당사자가 여럿이면 전원에게 해제해야 하지만, 대법원은 이 경우 나머지 매수인이 A에게 해제 통지 수령권한을 포함한 모든 권한을 위임한 것으로 보았습니다. 지금은 계약서의 매수인 표시와 그동안 누구와 연락했는지 기록을 확인하십시오.

그 자리에서

매수인이 여럿인데 이름을 다 모른다면, 대표로 나선 매수인에게 해제 통지를 보내면서 통지서에 「매수인 전원에 대한 해제」라는 뜻을 적고 나머지 매수인의 인적사항을 알려 달라고 요구하십시오. 알게 된 사람에게는 따로 보내 두는 편이 안전합니다.

이름도 모르는 나머지 매수인을 찾아내 한 명씩 통지해야만 해제가 되는 것은 아닙니다. 대표 매수인이 모든 권한을 위임받은 것으로 볼 사정이 있으면 그 한 사람에게 한 통지로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 토지를 12억원에 팔면서 매수인란에 「B 외 3인」이라고만 적은 계약서를 썼습니다. 계약부터 중도금 수령까지 모든 연락은 B씨와만 했고, 나머지 3명은 만난 적도 이름을 들은 적도 없습니다. 2025년 5월 잔금 기일이 지나도 B씨가 잔금을 내지 않자, A씨는 B씨에게만 해제 통지를 보내도 되는지 고민합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인이 여럿이면 전원에게 해제해야 하나요?

원칙은 그렇습니다. 계약 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 여럿이면 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 합니다. 일부에게만 한 해제는 효력이 없고, 해제권이 한 사람에 대해 소멸하면 다른 사람에 대해서도 소멸합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제547조도 원안 당시와 같은 내용입니다. 그래서 매수인이 여럿인 매매에서는 누구에게 해제 통지를 보냈는지가 해제의 효력을 가르는 첫 쟁점이 됩니다.

대표 한 명에게만 한 통지가 유효한 경우는?

대표 매수인이 나머지 매수인에게서 모든 권한을 위임받은 것으로 볼 수 있을 때입니다. 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805 판결은 매수인이 A 외 3인이었지만 A가 계약 체결부터 해제 통지를 받을 때까지 매수인 쪽을 대표했고, 계약서에도 「A 외 3인」으로 표시됐으며, 매도인이 다른 매수인을 만난 적이 없었다면, 나머지 매수인이 A에게 해제 통지 수령권한을 포함한 모든 권한을 위임한 것으로 보았습니다.

매매는 늦어도 재산권 이전과 대금 지급이 끝나기 전까지 당사자가 특정돼야 하고, 그때까지 특정되지 않은 매수인은 이미 특정된 매수인에게 계약 관련 권한을 맡긴 것으로 봅니다. 대리인에 대한 의사표시는 본인에게 효력이 있으므로 A에게 도달한 해제 통지는 나머지 매수인 모두에게 도달한 것이 됩니다.

해제 사유는 어떻게 갖추나요?

매수인 쪽의 잔금 미지급 등 채무불이행이 있어야 하고, 원칙적으로 상당한 기간을 정해 최고를 해야 합니다. 92다50805 판결 사안에서는 매수인이 계약과 관계없는 부수 약정을 핑계로 잔금 지급을 거절해, 매수인이 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 것으로 보아 매도인이 자기 채무의 이행 제공 없이도 해제할 수 있다고 했습니다.

최고서도 대표 매수인에게 보내면 되지만, 해제 통지와 마찬가지로 매수인 전원에게 최고한다는 뜻을 적어 두는 편이 안전합니다. 해제가 유효하면 매도인은 받은 계약금과 중도금에 받은 날부터 이자를 붙여 매수인 쪽에 돌려주고 위약금 조항에 따라 정산합니다.

공동매수인 해제 통지 대응 순서

매수인 표시 확인 - 계약서에 매수인이 어떻게 적혔는지 확인합니다. 「외 ○인」 표시는 대표 권한 판단의 근거가 됩니다.
연락 기록 정리 - 계약부터 지금까지 누구와 연락했는지 정리합니다. 다른 매수인과 접촉이 없었는지가 기준입니다.
최고서 발송 - 대표 매수인에게 전원에게 최고한다는 뜻을 적어 잔금 지급을 요구합니다.
해제 통지 - 기간이 지나면 전원에 대한 해제라는 뜻을 적어 대표 매수인에게 보냅니다. 알게 된 매수인에게도 보냅니다.
원상회복 정산 - 받은 돈에 이자를 붙여 반환하고 위약금을 정산합니다. 반환 상대방도 대표 매수인으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 다른 매수인과 직접 연락하거나 만난 적이 있다면 위임을 인정하기 어려워 전원에게 따로 통지해야 할 수 있으므로 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동매수인이 얽힌 부동산 매매계약 해제와 원상회복 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

공동매수인과 계약한 매도인들은 「이름도 모르는 사람들까지 다 찾아 통지해야 하나」 막막해합니다. 원칙은 전원에게 해야 하지만, 대표 한 사람과만 거래해 왔다면 판례는 그 사람에게 한 통지로 충분하다고 봅니다. 계약서의 「외 3인」 표시가 오히려 위임을 인정하는 근거가 됩니다.

그래서 누구와 연락했는지가 기록으로 남아야 합니다. 계약서 작성 자리에 누가 있었는지, 계약금과 중도금을 누구 명의로 받았는지, 문자와 전화 연락을 누구와 주고받았는지가 증거입니다. 다른 매수인 명의로 돈이 들어온 적이 있다면 그 사람에게도 따로 통지해야 합니다.

해제를 다투는 소송에서 이 기록은 위임의 존재를 증명하고, 해제 통지 도달일을 매수인 전원에 대한 해제일로 만듭니다. 위임이 부정되면 해제 전체가 무효가 되고, 처음부터 전원에게 최고를 다시 해야 하므로 몇 달이 늦어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·대금 입금 내역·대표 매수인과 주고받은 연락 기록을 준비해 주시면, 대표 매수인의 권한 범위·해제 통지의 효력·원상회복 상대방을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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