등기·명의신탁
공동담보 건물 일부가 철거돼 근저당으로 다 못 받게 되면 손해를 어떻게 계산하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
근저당 목적물 일부를 권한 없이 없앤 사람에게는 손해배상을 청구할 수 있고, 손해는 「나머지 담보로 못 받는 채권액」과 「없어진 목적물의 가액」 중 적은 금액입니다. 둘 다 등기된 근저당 한도액 안에서 계산하며, 경매로 배당액이 정해졌으면 그 금액을, 아니면 소송의 사실심 변론종결 때를 기준으로 봅니다. 지금은 경매가 진행 중인지와 배당액이 확정될 수 있는 단계인지부터 확인하십시오.
공동담보 건물이 철거되거나 훼손된 사실을 알았다면, 철거 전후 사진과 날짜, 철거한 사람, 그 건물의 감정 자료를 확보하고 남은 담보물의 시세를 함께 조사해 두십시오. 손해액은 이 두 가치의 비교로 정해집니다.
철거를 막지 못했다고 해서 근저당권자가 손해를 그대로 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 권한 없이 담보를 없앤 사람에게 배상을 받을 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A조합은 2023년 B법인에 5억원을 빌려주며 B법인 소유 토지와 건물 세 동에 한도액 6억원의 공동근저당을 설정했습니다. 2024년 인접 토지 개발업자 C씨가 권한 없이 건물 한 동을 철거했고, 2025년 근저당권이 확정되었을 때 남은 토지와 건물의 가치는 3억원 정도였습니다. A조합은 C씨에게 얼마를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
공동담보 일부를 없앤 사람에게 손해배상을 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 근저당권의 공동 담보물 중 일부를 권한 없이 멸실·훼손하거나 담보가치를 떨어뜨려 근저당권자가 나머지 목적물만으로 채권을 다 받을 수 없게 되었다면 근저당권자는 불법행위에 기한 손해배상청구권을 취득합니다. 담보물 소유자가 아닌 제3자가 철거한 경우에도 같습니다.
반대로 나머지 담보물만으로도 채권을 다 받을 수 있다면 손해가 없어 배상청구는 인정되지 않습니다. 그래서 먼저 남은 담보물의 가치가 채권액에 못 미치는지를 확인해야 합니다.
근저당권 확정 뒤 손해액은 어떻게 계산하나요?
두 금액 중 적은 쪽이 손해입니다. 하나는 등기된 근저당 한도액 안에서 나머지 저당 목적물의 가액으로 만족을 얻지 못하는 채권액이고, 다른 하나는 없어지거나 가치가 줄어든 목적물 부분의 가액입니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2006다42818 판결이 이 산정 방법을 정했습니다.
| 확정 채권액 | 50,000만원 |
|---|---|
| 남은 담보 가액 | 30,000만원 |
| 못 받는 채권액 | 20,000만원 |
| 철거 건물 가액 | 15,000만원 |
| 손해액(적은 금액) | 15,000만원 |
단순 예시 계산
예를 들어 확정된 채권이 5억원, 근저당 한도액이 6억원, 남은 담보물 가액이 3억원이면 못 받는 채권액은 2억원입니다. 철거된 건물의 가액이 1억 5천만원이라면 손해는 두 금액 중 적은 1억 5천만원입니다. 철거된 건물 가액이 2억 5천만원이라면 손해는 2억원이 됩니다.
손해는 언제를 기준으로 계산하나요?
경매로 배당액이 정해졌거나 정해질 수 있는 단계라면 그 배당액을 기준으로 못 받는 채권액을 계산합니다. 근저당권 실행이든 다른 채권자가 신청한 경매든 같습니다. 그렇지 않다면 손해배상 소송의 사실심 변론종결 때를 기준으로 하고, 없어진 목적물 부분의 가액도 같은 시점으로 계산합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제750조와 제357조에 따른 판례 기준입니다.
| 상황 | 기준 시점 |
|---|---|
| 배당액 확정 또는 확정 가능 | 그 배당액 |
| 경매 없음·취소·각하 | 사실심 변론종결 때 |
| 소멸 부분 가액 | 같은 시점 |
- 배당액 확정 또는 확정 가능
- 기준 시점: 그 배당액
- 경매 없음·취소·각하
- 기준 시점: 사실심 변론종결 때
- 소멸 부분 가액
- 기준 시점: 같은 시점
출처 - 대법원 2009. 5. 28. 선고 2006다42818 판결
경매가 중간에 취소되거나 각하되어 배당액이 정해질 수 없게 되면 변론종결 때 시세로 다시 감정합니다. 부동산 가격이 오르내리면 손해액도 달라지므로 감정 시점을 잘 관리해야 합니다.
근저당 담보 훼손 대응 순서
- 훼손 사실 보존 - 철거·훼손 전후 사진, 날짜, 행위자를 기록합니다. 행위자를 특정해야 불법행위 청구가 가능합니다.
- 남은 담보 가치 확인 - 나머지 담보물의 시세와 선순위 권리를 조사합니다. 채권을 다 받을 수 있으면 손해가 없습니다.
- 소멸 부분 가액 확인 - 철거된 건물의 감정 자료나 과세표준을 모읍니다. 손해액 상한이 여기서 정해집니다.
- 경매 진행 여부 판단 - 경매를 먼저 진행해 배당액을 확정할지, 손해배상 소송을 먼저 낼지 정합니다. 기준 시점이 달라집니다.
- 손해배상 청구·보전 - 행위자 재산에 가압류를 하고 손해배상 소송을 제기합니다. 불법행위 손해배상은 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 철거한 사람이 담보물 소유자 본인이거나 채무자라면 저당물 보충청구나 기한의 이익 상실까지 함께 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가치 침해 손해배상과 경매 배당 다툼을 수행합니다.
실무상 착안점
근저당권자들은 담보 건물이 철거되면 그만큼 손해를 봤다고 생각하고 철거된 건물 값 전액을 청구하려 합니다. 판례는 건물 값과 실제로 못 받게 된 채권액 중 적은 쪽만 손해로 봅니다. 남은 담보로 다 받을 수 있으면 건물이 사라져도 손해는 없습니다.
그래서 철거 사실만큼 중요한 것이 시점별 가치 기록입니다. 철거일, 근저당권 확정일, 경매개시일, 배당기일이 각각 남아야 하고, 철거된 건물과 남은 담보물의 감정 자료도 같은 시점으로 맞춰야 합니다. 철거 전 사진과 건축물대장은 멸실 뒤에는 다시 구하기 어렵습니다.
소송에서는 배당표가 확정되었는지가 손해액 산정의 출발점이 됩니다. 배당표가 있으면 그 금액으로 손해가 바로 계산되고, 없으면 변론종결 때 감정을 다시 해야 하므로 비용과 기간이 늘어납니다. 가압류를 먼저 해 두어야 판결 뒤 실제 회수가 가능합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 담보가치 침해에 따른 손해배상과 경매 배당 다툼을 수행해 왔으며, 남은 담보의 가치와 소멸 부분의 가액을 같은 시점으로 맞춰 산정한 뒤 가압류와 손해배상 청구를 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
근저당권설정계약서·등기사항증명서·철거 전후 사진과 감정 자료·경매 배당표를 준비해 주시면, 손해 발생 여부·두 금액 중 적은 손해액 산정·기준 시점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2009. 5. 28. 선고 2006다42818 판결
- 민법 제750조
- 민법 제357조 제1항
- 민법 제362조
- 민법 제388조 제1호
- 민법 제766조 제1항·제2항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성