등기·명의신탁

근저당 잡은 빈 땅에 채무자 부도 뒤 제3자가 공사를 이어가면 멈출 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 저당권 실행이 예상되는 상황에서 빈 땅에 건물 공사를 계속하면 근저당권 침해가 되어 공사 중지를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 공사가 경매 매수희망자를 줄이고 매각가격을 떨어뜨린다고 보았습니다. 지금은 근저당권 설정 당시 토지가 나대지였는지부터 확인하십시오.

공사를 하는 사람이 채무자 본인이 아니어도 청구 상대로 삼을 수 있습니다. 저당권에 기한 방해배제청구는 방해하는 사람 누구에게나 할 수 있으므로, 공사를 넘겨받은 회사와 따로 계약을 맺을 필요가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨에게 3억원을 빌려주면서 B씨 소유의 빈 땅에 근저당권을 설정받았습니다. B씨는 2025년 그 땅에 상가 건물을 짓다가 부도를 냈고, C회사가 공사를 넘겨받아 골조 공사를 계속하고 있습니다. A씨가 2026년 임의경매를 신청했는데도 공사는 멈추지 않았고, 경매 참가자들은 건물 문제 때문에 입찰을 꺼린다고 했습니다. A씨는 근저당권을 근거로 공사를 멈출 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권자가 공사 중지를 청구할 수 있는 근거는 무엇인가요?

저당권자는 저당권을 방해하거나 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게 방해의 제거와 예방을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자의 방해제거·방해예방청구권 규정을 저당권에 준용합니다.

다만 저당권은 토지 점유를 넘겨받지 않는 담보입니다. 그래서 소유자나 제3자가 토지를 통상의 용법대로 쓰는 것까지 막을 수는 없습니다. 대법원은 점유가 본래 용법에 따른 사용·수익의 범위를 넘어 교환가치를 떨어뜨리거나, 경매가 진행되지 않는 등 저당권 실현이 어려워질 사정이 있을 때 저당권 침해를 인정합니다.

나대지에 건물을 짓는 것이 왜 저당권 침해가 되나요?

저당권 실행이 예상되는 상황에서 공사를 계속하면 경매에서 매수희망자가 줄고 매각가격이 떨어지기 때문입니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결은 나대지에 저당권을 설정한 뒤 소유자가 건물을 짓다가 채무를 갚지 못했는데도 소유자나 제3자가 신축공사를 계속하면, 법정지상권이 성립하지 않더라도 매수인은 철거와 대지 인도에 따로 비용과 시간을 들여야 한다고 보았습니다.

그 사건은 시행사가 지하층 공사 중 부도를 내자 다른 조합이 사업권을 넘겨받아 공사를 이어갔고, 임의경매가 개시된 뒤에도 공사를 강행한 경우였습니다. 법원은 조합의 공사를 저당권 침해로 보고 공사중지 청구를 받아들였습니다. 근저당권도 같은 법리가 적용됩니다.

공사 중지 말고 청구할 수 있는 것은 무엇인가요?

담보가치가 이미 떨어졌다면 원상회복이나 추가 담보, 기한 전 청구, 손해배상을 함께 검토합니다. 저당권설정자의 책임 있는 사유로 저당물 가액이 현저히 감소하면 저당권자는 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있습니다.

채무자가 담보를 손상하거나 감소시키면 기한의 이익을 주장하지 못합니다. 변제기가 남아 있어도 곧바로 대여금 전액을 청구하고 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

담보가치가 떨어져 경매로 채권을 다 받지 못하는 손해가 생기면, 그 손해는 고의나 과실로 공사를 한 사람에게 불법행위 책임으로 물을 수 있습니다. 대법원 2006다586 판결도 물상보증인과 공사 시공자에게 저당권자에 대한 공동불법행위책임을 인정했습니다.

저당권 침해 공사중지 대응 순서

• 등기 확인 - 토지 등기사항증명서로 근저당권 설정일과 당시 토지 상태를 확인합니다. 설정 당시 나대지였는지가 판단의 출발점입니다.
• 현장 기록 - 공사 진행 상황을 날짜별 사진과 건축허가 내역으로 남깁니다. 경매개시 뒤에도 공사가 이어졌다는 사실이 침해를 뒷받침합니다.
• 경매 신청 - 변제기가 지났거나 기한의 이익을 잃었다면 임의경매를 신청합니다. 실행이 시작되면 공사의 방해 효과가 더 분명해집니다.
• 공사중지 가처분 - 공사 주체를 상대로 공사중지 가처분을 신청합니다. 공사가 빨리 진행될수록 서둘러야 합니다.
• 본안 청구 - 공사중지 청구와 함께 필요하면 추가 담보 청구나 손해배상 청구를 제기합니다. 매각가격이 떨어졌다면 감정 결과로 손해를 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권 설정 전에 이미 건물 공사가 시작됐거나 저당권자가 공사를 승낙한 사정이 있으면 등기와 합의 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저당권에 기한 공사중지 가처분과 경매·배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권자가 건물 공사를 막을 수 있는 조문은 무엇인가요?
  민법 제370조가 소유자의 방해제거·방해예방청구권(제214조)을 저당권에 준용합니다. 저당권자는 저당권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게 그 예방을 청구할 수 있습니다. 공사중지 청구는 이 권리를 행사하는 방법입니다.
• 소유자가 자기 땅에 건물을 짓는 것도 막을 수 있나요?
  언제나 막을 수 있는 것은 아닙니다. 저당권은 점유를 넘겨받지 않는 담보여서 통상의 사용은 간섭할 수 없습니다. 다만 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결은 채무를 갚지 못해 저당권 실행이 예상되는 상황에서 신축공사를 계속하는 것은 교환가치 실현을 방해하는 사정이라고 보았습니다.
• 공사를 제3자가 넘겨받아 하고 있어도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 방해배제청구는 저당권을 방해하는 사람이면 소유자든 제3자든 상대로 할 수 있습니다. 대법원 2003다58454 사건도 부도난 시행사의 사업권을 넘겨받은 조합이 공사를 계속한 경우였고, 법원은 그 조합에 대한 공사중지 청구를 받아들였습니다.
• 공사중지 가처분은 언제 신청하나요?
  공사가 계속돼 현상이 바뀌면 권리 실행이 어려워질 때 신청합니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 대해 현저한 손해나 급박한 위험을 피하려고 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용합니다. 골조가 올라가기 전에 신청할수록 실익이 큽니다.
• 담보가치가 이미 떨어졌다면 추가 담보를 요구할 수 있나요?
  저당권설정자에게 책임 있는 사유로 저당물 가액이 현저히 감소했다면 요구할 수 있습니다. 민법 제362조는 이때 저당권자가 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다고 정합니다. 가액 감소는 감정평가 등으로 입증해야 합니다.
• 변제기 전인데 바로 돈을 갚으라고 할 수 있나요?
  채무자가 담보를 손상하거나 감소시켰다면 가능합니다. 민법 제388조 제1호는 이때 채무자가 기한의 이익을 주장하지 못한다고 정합니다. 그러면 변제기 전이라도 대여금 전액을 청구하고 저당권을 실행할 수 있습니다.
• 경매에서 덜 받은 금액을 손해배상으로 받을 수 있나요?
  공사로 담보가치가 떨어져 채권을 다 받지 못했다면 청구할 수 있습니다. 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결은 저당 토지에 도로를 내고 옹벽을 쌓아 교환가치를 떨어뜨린 물상보증인과 시공자에게 저당권자에 대한 공동불법행위책임을 인정했습니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성