경매 낙찰

세무서 압류 뒤 공매공고 전에 사업자등록을 하면 상가 보증금을 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 세무서 압류등기 뒤에 사업자등록을 신청했다면 공매공고 전이라도 상가 보증금 최우선변제는 받지 못합니다. 공매에서는 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항의 경매신청의 등기를 체납처분에 의한 압류등기로 보기 때문입니다. 지금은 등기부에서 압류등기 접수일과 본인의 입점일·사업자등록 신청일을 비교해 보십시오.

공매공고가 아직 안 났다고 해서 서둘러 사업자등록만 하면 된다고 생각할 필요는 없습니다. 기준일은 이미 지나간 압류등기일이므로, 지금은 보증금 반환 청구와 배분요구 준비를 함께 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 서울의 한 상가건물 1층 점포를 보증금 2,000만원, 월세 40만원에 빌려 반찬가게를 열었습니다. 개업 준비에 쫓겨 사업자등록 신청은 미뤄 두었습니다. 그런데 임대인이 부가가치세를 체납해 세무서가 2026년 6월 이 건물에 압류등기를 했고, A씨는 2026년 9월에야 공매가 진행 중이라는 사실을 알았습니다. 아직 공매공고는 나오지 않았으니 지금 사업자등록을 신청하면 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세무서 공매에서 소액임차인 최우선변제의 기준일은 언제인가요?

세무서의 압류등기일입니다. 공매공고일이 아닙니다. 소액임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 보증금 중 일정액을 먼저 받는데, 공매에서는 이 경매신청의 등기를 체납처분(현행 용어로 강제징수)에 의한 압류등기로 봅니다.

위 판결은 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 「국세징수법에 따른 공매」가 환가 단계만 뜻하지 않고 체납처분 절차 전체를 가리킨다고 보았습니다. 그래서 공매에서 기준이 되는 것은 처분을 금지하는 압류등기이고, 매수 희망자를 모으려고 내는 공매공고는 기준일이 아니라고 판단했습니다. 부동산 압류의 효력도 압류등기가 끝난 때 생깁니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제14조 제1항도 「경매신청의 등기 전」이라는 문구를 그대로 두고 있어 이 해석은 지금도 유지됩니다. 각색 사례의 A씨는 압류등기가 된 2026년 6월보다 뒤에 사업자등록을 신청하게 되므로, 서울 기준 환산보증금 6,000만원(2,000만원+40만원×100)으로 소액임차인 범위에 들더라도 최우선변제는 받지 못합니다.

압류등기 뒤에 사업자등록을 하면 보증금은 어떤 순서로 받나요?

확정일자를 받은 날과 대항요건을 갖춘 날 중 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지고, 그보다 법정기일이 앞선 국세는 먼저 배분됩니다. 사업자등록과 확정일자를 지금 갖추면 그 뒤의 일반채권자보다는 앞설 수 있지만, 압류의 원인이 된 체납 국세보다 앞서기는 어렵습니다.

국세기본법은 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금만 국세보다 먼저 받도록 정합니다. 반면 최우선변제가 인정되는 보증금 중 일정액은 법정기일과 관계없이 국세보다 앞서는데, A씨는 기준일을 놓쳐 이 보호를 받지 못합니다.

배분에서 받지 못한 보증금은 임대인에 대한 보증금 반환채권으로 남습니다. 계약이 끝났거나 해지됐다면 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 내 판결을 받고, 임대인의 다른 재산에 강제집행하는 방법이 있습니다.

공매 절차에서 임차인은 언제까지 배분요구를 해야 하나요?

공매공고에 적힌 배분요구의 종기까지입니다. 공매공고의 등기 전까지 등기되지 않은 상가건물 임대차보호법상 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권은 종기까지 배분요구를 해야 배분을 받습니다.

공매공고에는 배분요구의 종기와 종기까지 배분을 요구해야 배분받는 채권이 적힙니다. 종기는 절차에 필요한 기간을 고려하되 최초 입찰서 제출 시작일 이전으로 정합니다. 공매공고는 정보통신망으로 하므로 온라인 공매 시스템에서 건물 주소로 공고를 찾아 종기를 확인할 수 있습니다.

상가 공매 최우선변제 대응 순서

• 압류등기일 확인 - 건물 등기부에서 세무서 압류등기의 접수일을 봅니다. 이 날이 최우선변제 기준일입니다.
• 요건 갖춘 날 대조 - 입점일과 사업자등록 신청일을 압류등기일과 비교합니다. 둘 다 앞서야 최우선변제 대상입니다.
• 확정일자와 사업자등록 - 아직이면 지금이라도 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받습니다. 기준일은 놓쳤어도 그 뒤 채권자보다는 앞설 수 있습니다.
• 배분요구 - 공매공고가 나오면 종기 전에 계약서와 사업자등록증명을 붙여 배분요구를 합니다. 종기를 넘기면 배분에서 빠질 수 있습니다.
• 보증금 반환 청구 - 배분으로 받지 못한 금액은 임대인을 상대로 소송과 강제집행으로 회수합니다. 계약 종료 사실을 내용증명으로 남겨 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류등기 전에 입점만 하고 사업자등록 신청을 늦게 했거나 같은 건물에 경매가 함께 진행되는 경우라면 등기부와 공매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 보증금 반환 소송과 공매 배분 관련 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공매공고 전에 등록하면 최우선변제 되나요?
  되지 않습니다. 공매에서 최우선변제의 기준일은 공매공고일이 아니라 세무서의 압류등기일로 봅니다. 서울행정법원 2005구합27734 판결은 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항의 경매신청의 등기를 공매에서는 체납처분에 의한 압류등기로 해석했습니다.
• 압류 효력은 언제부터 생기나요?
  압류등기가 완료된 때부터 생깁니다. 국세징수법 제46조 제1항은 부동산 압류의 효력이 압류등기 또는 압류의 등록이 완료된 때에 발생한다고 정합니다. 등기부의 압류등기 접수일을 확인하면 기준일을 알 수 있습니다.
• 서울 상가 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하입니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 정한 금액이고, 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다. 이 범위에 들어도 압류등기 전에 입점과 사업자등록 신청을 마쳐야 최우선변제를 받습니다.
• 확정일자를 지금 받으면 소용이 있나요?
  있습니다. 확정일자와 대항요건을 갖추면 그 뒤의 후순위권리자나 일반채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다. 다만 이미 압류한 체납 국세처럼 법정기일이 앞선 채권보다 앞서기는 어렵습니다.
• 공매에서도 배분요구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 국세징수법 제76조 제1항 제4호는 공매공고의 등기 전까지 등기되지 않은 상가건물 임대차보호법상 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권을 가진 자가 배분요구의 종기까지 배분을 요구하도록 정합니다.
• 배분요구 종기는 어디서 확인하나요?
  공매공고에서 확인합니다. 국세징수법 제72조 제1항 제7호는 배분요구의 종기를 공매공고 사항으로 정하고, 같은 조 제4항은 종기를 최초 입찰서 제출 시작일 이전으로 정하도록 합니다. 공고는 정보통신망으로 게시됩니다.
• 최우선변제 금액은 국세보다 앞서나요?
  앞섭니다. 국세기본법 제35조 제1항 제4호는 상가건물 임대차보호법 제14조가 적용되는 임대차의 보증금 중 일정액을 국세 우선 원칙의 예외로 둡니다. 다만 압류등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이어야 이 예외를 누립니다.

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