시공사가 공사를 멈추면 바로 해제할 수 있나요?

원칙은 먼저 이행을 최고하는 절차가 필요합니다. 민법 제544조는 채무자가 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 시공사가 공사를 포기하겠다고 밝히는 등 미리 이행하지 않을 의사를 표시했다면 최고를 하지 않고도 해제할 수 있습니다.

공정률이 낮으면 철거를 요구할 수 있나요?

요구할 수 있는 경우가 있습니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결은 완성 부분이 도급인에게 이익이 되지 않고 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하지 않는다고 보아 해제의 소급효를 인정했습니다. 공정률이 낮거나 철거가 쉬운 공사라면 민법 제548조 제1항의 원상회복이 적용될 수 있습니다.

기성고는 어떻게 계산하나요?

약정 총공사비에 기성고 비율을 곱해 계산합니다. 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결은 기성고 비율을 공사 중단 당시 완성 부분 공사비를 완성 부분과 미시공 부분 공사비 합계로 나누어 정한다고 보았습니다. 민법 제665조 제1항의 보수를 기성 부분에 맞게 나눈 것으로, 12억원에 80%라면 9억 6천만원입니다.

해제하면 손해배상은 못 받나요?

받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해지나 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 후속 시공사에 더 준 공사비, 준공이 늦어져 생긴 임대료 손실, 계약서의 지체상금을 청구할 수 있고, 이 금액은 시공사에게 줄 기성고 보수와 상계할 수 있습니다.

하자가 커도 건물 공사는 해제가 안 되나요?

완성된 건물의 하자를 이유로 한 해제는 인정되지 않습니다. 민법 제668조 단서가 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 하자로 계약 목적을 달성할 수 없어도 해제할 수 없다고 정하기 때문입니다. 다만 공사 도중 시공사가 공사를 중단하는 것은 이행지체이므로 제544조에 따라 해제할 수 있습니다.

시공사가 현장을 비워 주지 않으면요?

시공사가 기성 공사대금을 이유로 유치권을 주장할 수 있습니다. 해제 뒤 미완성 부분이 실효되더라도 완성 부분에 대한 보수채권은 남기 때문입니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결 기준에 따라 수급인은 해제 당시 상태대로 건물을 인도해야 하므로, 기성고 정산과 인도를 함께 협의하는 것이 현실적입니다.

부동산·임대차 가이드 목록

공사·하자

80% 지은 건물 공사를 시공사 잘못으로 해제하면 철거하고 기성금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 건물 공사가 80%쯤 진행된 상태에서 시공사 잘못으로 도급계약을 해제해도 이미 지은 부분까지 철거하고 기성금을 돌려받을 수는 없는 것이 원칙입니다. 대법원은 공사가 상당히 진척되어 원상회복이 큰 손실을 부르고 완성 부분이 도급인에게 이익이 되면 계약은 미완성 부분에 대해서만 실효된다고 봅니다. 지금은 해제 당시 기성 부분을 사진과 기성 내역서로 확정해 두고, 시공사 잘못으로 생긴 손해는 따로 계산하십시오.

그 자리에서

해제를 통보하기 전에 현장 사진·감리 확인서로 해제 시점의 공정률을 확정해 두십시오. 기성고 정산과 손해배상 모두 이 시점 기준으로 계산합니다.

해제한다고 해서 지금까지 지은 건물을 허물 필요는 없습니다. 남은 공사를 다른 시공사에 맡겨 이어 짓는 방식이 일반적입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 6월 시공사와 5층 상가주택 신축 공사를 공사대금 12억원에 도급하고 공정에 따라 기성금을 지급해 왔습니다. 2025년 4월 공정률 80% 무렵 시공사가 자금난으로 현장을 사실상 방치했고, I씨는 두 차례 공사 재개를 최고한 뒤 계약을 해제했습니다. I씨는 부실한 시공사가 지은 건물을 철거하고 그동안 준 기성금 9억원을 돌려받고 싶다고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 도중 해제하면 이미 지은 부분은 어떻게 되나요?

공사가 상당히 진척된 건물이라면 해제는 미완성 부분에만 효력이 있고, 완성 부분은 도급인이 넘겨받으면서 그에 상응하는 보수를 지급해야 합니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결은 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성 부분이 도급인에게 이익이 되면 계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되고, 수급인은 해제 당시 상태대로 건물을 인도하며 도급인은 완성 부분에 상당한 보수를 지급해야 한다고 보았습니다.

해제 효과가 갈리는 기준

공사 상태	해제 효과
상당히 진척, 철거 시 큰 손실, 도급인에게 이익	미완성 부분만 실효, 기성고 보수 지급
완성 부분이 도급인에게 이익 없음, 철거 손실 작음	소급 해제, 원상회복

상당히 진척, 철거 시 큰 손실, 도급인에게 이익: 해제 효과: 미완성 부분만 실효, 기성고 보수 지급
완성 부분이 도급인에게 이익 없음, 철거 손실 작음: 해제 효과: 소급 해제, 원상회복

출처 - 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결

해제의 원칙적 효과는 원상회복이지만, 80%까지 올라간 건물을 철거하는 것은 도급인에게도 손해입니다. 민법이 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 하자를 이유로 한 도급인의 해제를 인정하지 않는 것도 같은 취지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

이미 준 기성금은 돌려받을 수 없나요?

기성 부분에 상응하는 금액은 돌려받을 수 없고, 오히려 지급한 기성금이 기성고보다 적다면 차액을 더 줘야 할 수 있습니다. 기성고 보수는 약정한 총공사비에 기성고 비율을 곱해 계산합니다. 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결은 수급인이 실제 지출한 비용이 아니라 약정 총공사비를 기준으로 하고, 기성고 비율은 공사 중단 당시 완성 부분 공사비를 완성 부분과 미시공 부분 공사비의 합계로 나누어 정한다고 보았습니다. 사례에서 공사대금 12억원, 공정률 80%라면 기성고는 9억 6천만원이 되어, 이미 준 9억원보다 6천만원이 더 많습니다.

공사대금 12억원, 공정률 80%일 때 기성고와 기지급 기성금

공사대금 12억원, 공정률 80%일 때 기성고와 기지급 기성금
기성고(12억원 × 80%)	96,000만원
이미 지급한 기성금	90,000만원
차액	6,000만원

단순 예시 계산

대법원 1994. 8. 12. 선고 93다42320 판결도 공사가 상당한 정도로 진척되어 철거가 큰 손실을 부르고 완성 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 신의칙에 비추어 도급인은 기성고에 상응하는 보수를 지급할 의무가 있다고 보았습니다.

시공사 잘못으로 생긴 손해는 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 도급인은 시공사의 공사 중단으로 생긴 손해를 따로 청구하고 기성고 보수와 상계할 수 있습니다. 남은 공사를 다른 업체에 맡기면서 늘어난 공사비, 준공 지연으로 못 받은 임대료, 계약서의 지체상금이 대표적입니다.

완성 부분에 하자가 있다면 그 보수비도 기성고에서 공제를 주장할 수 있습니다. 기성고 금액과 손해액은 소송에서 감정으로 정해지는 경우가 많으므로, 해제 전후의 현장 기록이 결론을 좌우합니다.

건물 공사 도중 해제 대응 순서

이행 최고서 발송 - 상당한 기간을 정해 공사 재개를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 기간이 지나면 해제할 수 있습니다.
공정률 확정 - 해제 직전 현장 사진·감리 확인서·기성 내역서로 공정률을 확정합니다. 기성고 계산의 기준입니다.
해제 통지 - 해제 의사를 서면으로 통지하고 현장 인도를 요구합니다. 해제 시점과 인도일이 기록됩니다.
손해 산정 - 후속 공사비 증가분·임대료 손실·지체상금을 계산합니다. 기성고 보수와 상계할 금액입니다.
정산 협의 또는 소송 - 기성고와 손해를 맞춰 정산하고, 다툼이 크면 감정을 거쳐 소송으로 정리합니다. 유치권 주장에도 함께 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 완성 부분이 도급인에게 이익이 되지 않거나 철거해도 큰 손실이 없는 공사(외벽 마감재 교체 공사 등)는 원상회복이 인정될 수 있어 계약서와 공사 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사 중단에 따른 해제·기성고 정산·손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

시공사 잘못으로 계약을 깨는 건축주는 대개 「해제했으니 준 돈을 전부 돌려받고 건물은 허문다」고 생각합니다. 그러나 80%쯤 올라간 건물에서 법원은 해제를 미완성 부분에만 인정하고, 이미 지은 부분의 값은 건축주가 부담하게 합니다. 실제 다툼은 해제의 효력보다 기성고 금액과 손해액을 얼마로 보느냐에 있습니다.

그래서 해제 전후의 기록이 정산액을 결정합니다. 공사 재개를 요구한 내용증명 도달일, 현장이 멈춘 날의 사진, 감리의 공정률 확인서, 해제 통지일, 후속 시공사와 맺은 계약서가 순서대로 있어야 합니다. 공정률 기록이 없으면 시공사는 90%를, 건축주는 60%를 주장하며 감정 비용과 시간이 늘어납니다.

이 기록은 소송에서 기성고 감정의 기준 시점을 정하고, 손해배상과 상계할 금액을 확정하는 증거가 됩니다. 시공사가 유치권을 내세워 현장을 점유하는 경우에도 해제 시점의 공정률과 이미 지급한 기성금 내역이 유치권 피담보채권의 범위를 다투는 자료가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

원칙은 먼저 이행을 최고하는 절차가 필요합니다. 민법 제544조는 채무자가 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 시공사가 공사를 포기하겠다고 밝히는 등 미리 이행하지 않을 의사를 표시했다면 최고를 하지 않고도 해제할 수 있습니다.
요구할 수 있는 경우가 있습니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결은 완성 부분이 도급인에게 이익이 되지 않고 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하지 않는다고 보아 해제의 소급효를 인정했습니다. 공정률이 낮거나 철거가 쉬운 공사라면 민법 제548조 제1항의 원상회복이 적용될 수 있습니다.
약정 총공사비에 기성고 비율을 곱해 계산합니다. 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결은 기성고 비율을 공사 중단 당시 완성 부분 공사비를 완성 부분과 미시공 부분 공사비 합계로 나누어 정한다고 보았습니다. 민법 제665조 제1항의 보수를 기성 부분에 맞게 나눈 것으로, 12억원에 80%라면 9억 6천만원입니다.
시공사가 기성 공사대금을 이유로 유치권을 주장할 수 있습니다. 해제 뒤 미완성 부분이 실효되더라도 완성 부분에 대한 보수채권은 남기 때문입니다. 대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30160 판결 기준에 따라 수급인은 해제 당시 상태대로 건물을 인도해야 하므로, 기성고 정산과 인도를 함께 협의하는 것이 현실적입니다.

공사도급계약서·기성금 지급 내역·감리 공정률 확인서와 해제 통지서를 준비해 주시면, 해제의 효력 범위·기성고 금액·시공사에 청구할 손해를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성