공사·하자

업자가 공사비를 안 올려 주면 공사를 못 한다는데 내용증명으로 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 수급인이 공사대금을 올려 주지 않으면 공사를 할 수 없다며 공사를 멈췄다면 상당한 기간을 정해 완공을 최고하는 내용증명을 보내고, 그래도 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다. 대법원은 공사 중단으로 기한 내 완공이 불가능해지면 기한 전이라도 최고를 거쳐 해제할 수 있고, 수급인이 미리 이행 거절 의사를 밝혔다면 최고를 생략할 수 있다고 봅니다. 지금은 업자가 증액을 요구하며 공사 거부 의사를 밝힌 문자나 녹음이 있는지부터 확인하십시오.

내용증명을 보냈다는 사실만으로 계약이 해제되는 것은 아니고, 그 안에 담긴 의사표시가 요건을 갖추어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2025년 4월 단독주택 증축 공사를 공사대금 6,000만원, 공사기간 2개월로 도급하고 계약금 1,800만원을 지급했습니다. 공사가 3주쯤 진행되었을 때 업자는 자재비와 인건비가 크게 올랐다며 1,500만원을 더 주지 않으면 공사를 계속할 수 없다고 했고, 그 뒤 현장에 나오지 않고 있습니다. O씨는 계약을 끝내고 다른 업체에 공사를 맡기려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사 기한 전인데도 계약을 해제할 수 있나요?

해제할 수 있습니다. 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다21393, 21409 판결은 수급인의 공사 중단이나 지연으로 약정 기한 안에 완공이 불가능하다는 것이 명백해진 경우 도급인은 기한 전이라도 계약을 해제할 수 있다고 보았습니다. 다만 그에 앞서 상당한 기간 안에 완공하라고 최고하여야 합니다.

수급인이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 때에는 최고를 하지 않고도 해제할 수 있습니다. 공사비를 올려 주지 않으면 공사를 하지 않겠다는 분명한 말이 여기에 해당할 수 있지만, 나중에 「협상하자는 뜻이었다」고 다툴 여지가 있으므로 최고를 거쳐 두는 편이 안전합니다.

최고하는 내용증명에는 「○월 ○일까지 공사를 재개하고 ○월 ○일까지 완공하지 않으면 계약을 해제한다」처럼 기한과 해제 의사를 함께 적을 수 있습니다. 이렇게 하면 기한이 지나는 순간 별도 통지 없이 해제의 효력이 생긴다고 볼 수 있습니다. 다만 기한은 공사를 재개하고 마무리하는 데 필요한 기간을 고려해 정해야 합니다.

내용증명에는 어떤 효력이 있나요?

내용증명은 어떤 내용의 우편물을 누구에게 보냈는지를 우체국이 증명해 주는 제도입니다. 그 자체로 법적 효력이 생기는 것이 아니라, 최고를 하거나 해제하는 의사표시를 했다는 사실과 그 내용을 증명하는 증거가 됩니다. 상대방이 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생기므로 배달증명을 함께 신청해 도달일을 남겨 둡니다.

대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다51758 판결은 우편물이 등기취급 방법으로 발송된 경우 반송되는 등 특별한 사정이 없으면 그 무렵 수취인에게 배달되었다고 보아야 한다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 의사표시의 도달주의를 그대로 두고 있습니다.

해제하면 이미 준 계약금은 어떻게 되나요?

해제하면 원상회복 의무가 생기지만, 공사가 상당히 진척되어 되돌리기 어렵다면 기성고에 따라 정산합니다. 앞의 96다21393 판결은 이런 경우 도급인이 기성고 비율에 따른 공사비를 지급해야 하는 사안을 다루었습니다. 계약금이 이미 한 공사의 대가보다 많다면 차액을 돌려받고, 다른 업체에 맡기며 늘어난 비용은 손해배상으로 청구합니다.

공사 중단 계약 해제 대응 순서

• 거절 의사 기록 - 업자의 증액 요구와 공사 거부 발언을 문자나 녹음으로 남깁니다. 최고를 생략할 수 있는지 판단하는 근거입니다.
• 완공 요구 - 최고를 하며 내용증명으로 날짜를 정해 공사 재개와 완공을 요구합니다. 배달증명으로 도달일을 남깁니다.
• 해제 통지 - 기한까지 재개하지 않으면 해제 의사를 서면으로 알립니다. 해제는 철회할 수 없습니다.
• 기성고 확인 - 해제 시점까지 한 공사를 사진과 감정으로 확정합니다. 계약금과의 정산 기준입니다.
• 정산과 손해배상 - 계약금 초과분 반환과 추가 공사비 손해를 청구합니다. 새 업체 견적이 손해액의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약서에 물가 변동에 따른 대금 조정 조항이 있거나 설계 변경으로 공사량이 늘어난 경우에는 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사 도급계약의 해제와 공사대금 정산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내용증명을 보내면 계약이 바로 해제되나요?
  내용증명은 증거일 뿐, 해제의 효력은 그 안의 해제 의사표시가 요건을 갖추고 상대방에게 도달했을 때 생깁니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 민법 제544조에 따라 먼저 상당한 기간을 정해 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다.
• 업자가 못 하겠다고 말하면 최고를 하지 않아도 되나요?
  미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다. 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다21393 판결도 같은 예외를 인정했습니다. 다만 증액을 조건으로 한 발언은 협상 제안이었다고 다툴 수 있으므로 최고를 거쳐 두는 편이 안전합니다.
• 상대가 내용증명을 안 받으면요?
  반송되지 않았다면 그 무렵 도달한 것으로 봅니다. 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다51758 판결은 등기우편이 반송 등 특별한 사정이 없으면 그 무렵 수취인에게 배달되었다고 보았습니다. 반송되었다면 문자·이메일 등 다른 방법으로도 같은 내용을 보내 도달을 입증합니다.
• 업자에게 잘못이 없어도 계약을 끝낼 수 있나요?
  끝낼 수 있습니다. 민법 제673조는 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인이 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 이 경우 업자가 이미 들인 비용과 얻을 수 있었던 이익을 배상해야 하므로, 업자의 이행 거절을 이유로 한 해제보다 부담이 큽니다.
• 해제하면 계약금을 전부 돌려받나요?
  이미 한 공사의 대가를 빼고 돌려받는 것이 보통입니다. 공사가 상당히 진척된 상태에서 해제되면 기성고에 따라 공사비를 정산하므로, 계약금이 기성고 공사비보다 많을 때 그 차액을 반환받습니다. 기성고는 현장 사진과 감정으로 확정합니다.
• 다른 업체에 맡겨 더 든 돈도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하므로, 원래 공사대금보다 새 업체에 더 준 금액은 채무불이행 손해로 청구합니다. 새 업체의 견적서와 계약서, 공사 범위가 같다는 자료를 남겨 둡니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 인테리어 공사가 엉망인데 잔금을 안 주고 보수를 요구할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성