공유·경계

반반 공유한 건물을 형이 혼자 쓰면 넘겨 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 지분이 2분의 1인 공유자는 상대방이 공유 건물을 혼자 쓰더라도 건물을 자신에게 넘겨 달라는 인도 청구를 할 수 없습니다. 대법원은 2024년 판결에서 소수지분권자의 인도 청구를 허용하지 않은 전원합의체 법리를 다시 적용하고, 퇴거만 구했는데 인도를 명한 것도 처분권주의 위반이라고 보았습니다. 지금은 등기부로 지분 비율을 확인하고 방해 행위와 사용 기간을 기록해 두십시오.

상대방이 공유 건물을 혼자 차지했다고 해서 내가 그 건물 전부를 넘겨받아야만 권리를 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 방해 행위를 멈추게 하고 사용료 상당액을 받는 방법으로도 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 형과 함께 3층짜리 상가주택을 2분의 1씩 상속받았습니다. 형은 2024년부터 D씨와 상의하지 않고 1·2층 상가에서 영업하고 3층에 살면서 건물 전부를 혼자 쓰고 있습니다. D씨는 형을 상대로 3층에서 나가고 그동안의 사용료를 내라는 소송을 준비하면서, 3층을 자신에게 넘겨 달라고 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

반반 공유한 건물을 상대방이 혼자 쓰면 넘겨 달라고 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 2분의 1 지분은 과반수가 아닌 소수지분이므로, 다른 소수지분권자가 협의 없이 공유 건물을 독점하더라도 그에게 건물 인도를 청구할 수는 없습니다. 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다213157 판결은 1/2씩 공유한 건물 3층을 상대방이 독점한 사안에서 인도를 명한 원심을 파기했습니다.

이 결론은 2020년 전원합의체 판결에서 정리됐습니다. 독점하는 공유자도 자기 지분 범위에서는 공유물 전부를 쓸 권리가 있어 그의 점유는 지분을 넘는 한도에서만 위법하고, 청구하는 공유자 역시 소수지분권자여서 상대방을 전부 내보내고 혼자 점유할 권원이 없다는 이유입니다. 공유자는 지분 비율로 공유물 전부를 사용·수익할 수 있다는 민법 규정이 출발점입니다.

인도 대신 어떤 청구를 할 수 있나요?

내 지분권에 기초해 방해 상태를 없애거나 공동 점유를 방해하는 행위를 금지해 달라고 청구할 수 있습니다. 예를 들어 상대방이 3층 출입문 잠금장치를 바꿔 내 출입을 막고 있다면, 잠금장치를 없애고 출입을 방해하지 말라는 식으로 방해 행위를 구체적으로 특정해 청구합니다. 법원은 그것이 방해 상태 제거에 필요하고 공동 점유 상태에 맞으면 받아들입니다.

「퇴거」를 청구했는데 법원이 「인도」를 명할 수 있나요?

명할 수 없습니다. 건물 인도는 건물에 대한 사실상 지배를 채권자에게 완전히 넘기는 것이고, 퇴거는 채무자의 점유를 풀기만 할 뿐 채권자에게 점유를 넘기는 것까지 뜻하지 않습니다. 원고가 퇴거만 구했는데 법원이 인도를 명하면 신청하지 않은 사항을 판결한 것이 됩니다.

판결 사안의 원고는 3층에서 퇴거하고 퇴거 완료일까지 차임 상당액을 내라고 청구했습니다. 원심은 3층 인도와 인도 완료일까지의 부당이득 지급을 명했고, 대법원은 처분권주의 위반이라고 보았습니다. 원고 청구를 인도 청구로 너그럽게 읽더라도 소수지분권자의 인도 청구는 허용되지 않는다는 이유도 함께 들어, 3층 부분을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 소장의 청구취지를 퇴거로 쓸지 방해금지로 쓸지부터 정해야 하는 이유입니다.

혼자 쓴 기간의 사용료는 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 공유자 한 명이 공유물을 독점해 사용했다면 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용이익을 얻은 것이므로, 다른 공유자는 지분 비율에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 판결 사안에서도 대법원은 상대방이 토지와 건물 1·2층을 독점 사용한 데 대한 부당이득 지급 부분은 그대로 유지했습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」에서도 공유물의 관리는 지분의 과반수로 정합니다. 과반수 지분을 가진 공유자가 관리 방법을 정했다면 사정이 달라지므로, 지분 구성부터 확인해야 합니다. 공유 관계를 끝내고 싶다면 공유물분할 청구를 함께 검토합니다.

공유 건물 독점 사용 대응 순서

• 지분 확인 - 등기부로 각자의 지분 비율을 확인합니다. 과반수인지 여부로 쓸 수 있는 청구가 달라집니다.
• 독점 상황 기록 - 잠금장치 교체, 출입 거부, 영업 사실을 사진과 문자로 남깁니다. 방해금지 청구에서 방해 행위를 특정하는 자료입니다.
• 협의 요청 - 사용 방법과 사용료에 관해 협의를 요청하는 내용증명을 보냅니다. 협의 없이 독점했다는 사실이 기록으로 남습니다.
• 청구취지 정리 - 인도 대신 방해 제거, 출입 방해 금지, 부당이득 반환을 청구합니다. 퇴거와 인도를 섞어 쓰지 않습니다.
• 분할 검토 - 공동 사용이 어렵다면 공유물분할 청구로 관계 정리를 검토합니다. 현물분할이 어려우면 경매 후 대금 분할이 될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 사이에 사용 약정이 있었거나 지분이 과반수인 공유자가 관리 결정을 했다면 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 부당이득반환과 공유물분할 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 반반 공유자는 소수지분권자인가요?
  그렇습니다. 공유물의 관리는 지분의 과반수로 정하므로, 2분의 1 지분은 과반수에 이르지 못하는 소수지분입니다. 2분의 1씩 가진 두 사람은 서로 상대방의 동의 없이 공유물 관리 방법을 정할 수 없고, 보존행위만 각자 할 수 있습니다.
• 소수지분권자는 왜 인도 청구를 못 하나요?
  독점하는 공유자도 자기 지분 범위에서는 공유물 전부를 쓸 권리가 있어 그의 점유는 지분을 넘는 한도에서만 위법합니다. 청구하는 쪽도 소수지분권자여서 상대방을 전부 내보내고 혼자 점유할 권원이 없습니다. 2020년 전원합의체 판결이 종전 판례를 바꿔 이렇게 정리했습니다.
• 인도 대신 무엇을 청구하나요?
  지분권에 기초해 방해 상태를 없애거나 공동 점유를 방해하는 행위를 금지해 달라고 청구합니다. 잠금장치 제거, 출입 방해 금지처럼 방해 행위와 방해물을 구체적으로 특정해야 합니다. 법원은 공동 점유 상태에 맞고 방해 제거에 필요하면 받아들입니다.
• 퇴거와 인도는 무엇이 다른가요?
  인도는 건물에 대한 사실상 지배를 채권자에게 완전히 넘기는 것이고, 퇴거는 채무자의 점유를 풀기만 하는 것입니다. 퇴거를 청구했는데 법원이 인도를 명하면 신청하지 않은 사항을 판결한 것이어서 처분권주의에 어긋납니다.
• 판결 사안은 최종적으로 어떻게 됐나요?
  대법원은 건물 3층의 인도와 인도 완료일까지의 부당이득 지급을 명한 부분만 파기해 원심으로 돌려보내고, 나머지 상고는 기각했습니다. 3층 부분의 최종 결론은 환송 뒤 다시 심리해 정해지고, 토지와 1·2층 독점 사용에 대한 부당이득 지급은 유지됐습니다.
• 혼자 쓴 기간의 사용료를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공유자 한 명이 공유물을 독점해 사용했다면 다른 공유자 지분에 해당하는 사용이익을 법률상 원인 없이 얻은 것이므로, 지분 비율에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 감정으로 차임 상당액을 정합니다.
• 공유 관계를 아예 끝낼 수 있나요?
  공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고, 공동 사용이 어렵다면 공유물분할 청구로 관계를 정리할 수 있습니다. 현물로 나누기 어렵거나 나누면 가치가 크게 줄어드는 건물은 경매로 팔아 대금을 지분대로 나누는 방법이 쓰입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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