공유·경계
지분 90% 넘는 공유자가 땅을 다 갖고 돈으로 주겠다는데 따라야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
아니요, 공유물분할 소송에서는 땅을 나누어 각자 갖는 현물분할이 원칙이고, 지분이 큰 공유자가 전부 갖고 돈으로 주는 방법은 예외입니다. 대법원은 지분 91.74%를 가진 공유자의 개발 계획 등만으로 전면적 가액보상을 명한 원심을 파기했습니다. 지금은 분할 후 받을 땅의 면적과 쓸 계획부터 정리해 두십시오.
공유자들 사이에 분할하지 않기로 한 약정이 있었는지 먼저 확인하십시오. 공유자는 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 그 기간 안에는 분할청구가 막힙니다.
지분이 적다는 이유만으로 큰 지분 공유자가 제시한 돈을 받고 땅을 넘겨야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 재판에서는 땅을 나누어 각자 갖는 현물분할이 원칙입니다.
이런 상담이 많습니다
A씨와 그 친척은 온천 관광지 개발 예정지였던 넓은 나대지의 지분 약 8%를 가지고 있었고, 나머지 약 92%는 개발회사의 수탁자인 신탁회사 명의였습니다. 개발사업이 무산된 뒤 신탁회사는 2024년 공유물분할 소송을 내면서, 자신이 토지 전체를 갖고 A씨 등에게 지분 가격을 돈으로 주겠다고 했습니다. A씨 등은 각자 지분 면적만큼 땅을 나누어 받아 주택을 짓고 싶다고 했지만, 2심은 신탁회사의 단독소유와 가액배상을 명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지분이 큰 공유자가 땅을 다 갖고 돈으로 주겠다면 따라야 하나요?
따라야 하는 것은 아닙니다. 공유자 사이 협의가 안 돼 법원이 분할하는 경우에는 현물분할이 원칙이고, 대금분할이나 전면적 가액보상은 예외입니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다304053 판결은 지분 91.74%를 가진 공유자가 개발 계획이 있다는 사정 등을 들어 전면적 가액보상을 명한 원심을 파기했습니다.
| 공유자 | 지분 면적(약) |
|---|---|
| 큰 지분 공유자(91.74%) | 나머지 면적 |
| 작은 지분 공유자 1 | 661㎡ |
| 작은 지분 공유자 2 | 1,522㎡ |
| 토지 전체 | 26,424㎡ |
출처 - 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다304053 판결
대법원은 이 사건 토지가 26,424㎡ 나대지이고, 지분이 적은 공유자들도 지분 면적으로 각각 약 661㎡, 1,522㎡를 받게 되어 한 필지로 쓰기에 작지 않다고 보았습니다. 큰 지분 공유자의 개발 계획, 작은 지분 공유자가 과거 지분을 팔 의사를 보였던 사정만으로는 현물분할을 배제할 수 없다는 취지입니다. 사건은 다시 심리하도록 환송되었으므로 실제 분할 방법은 환송 후 판결에서 정해집니다.
재판에서 현물분할 대신 경매로 나누는 경우는?
현물로 분할할 수 없거나, 분할하면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때만 법원은 경매를 명해 대금을 나눕니다. 이 두 사정이 없는데 곧바로 경매나 가액보상으로 가는 것은 법원의 재량을 벗어난 것이 됩니다.
- 1
현물분할 검토
지분 비율에 맞춰 땅을 나눌 수 있는지
- 2
가치 조정
위치별 가치 차이는 면적이나 금전으로 조정
- 3
예외 사유 확인
현물분할 불가 또는 가액 현저 감손 염려
- 4
경매·가액보상
예외 사유가 있을 때만
현물분할이 가능한지는 토지의 형상·위치·이용상황·경제적 가치를 함께 보고 판단합니다. 분할 후 각자 받을 땅이 건축이나 경작에 쓸 수 없을 만큼 작아지거나, 도로에 접하지 못해 가치가 크게 떨어지는 경우에 비로소 예외가 문제됩니다.
도로에 붙은 땅을 원하면 면적이 줄어드나요?
줄어들 수 있습니다. 토지를 나눌 때는 원칙적으로 지분 비율대로 면적을 나누지만, 위치나 이용상황에 따라 가치가 다르면 경제적 가치가 지분 비율에 맞도록 면적을 조정할 수 있습니다. 공유자 사이에 금전으로 가치의 과부족을 조정하게 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용됩니다.
판결 사안에서도 작은 지분 공유자들이 원하는 분할안이 도로 접면을 많이 차지한다면, 그들이 받을 면적을 줄이거나 금전으로 조정하는 방법이 가능하다고 보았습니다. 그래서 현물분할을 원하는 쪽은 감정평가를 통해 위치별 가치 차이를 반영한 분할안을 함께 내는 편이 설득력이 있습니다.
2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」 제268조와 제269조는 판결 당시와 같은 내용입니다.
공유물분할 소송 대응 순서
- 분할 금지 약정 확인 - 공유자 사이에 분할하지 않기로 한 약정과 기간을 확인합니다. 5년을 넘을 수 없습니다.
- 이용 계획 정리 - 분할 후 땅을 어디에 쓸지 구체적으로 정리합니다. 주택 신축이나 경작 계획은 현물분할 필요성을 뒷받침합니다.
- 분할안 작성 - 측량을 바탕으로 지분 면적과 도로 접면을 고려한 분할안을 만듭니다. 가치 차이는 면적이나 금전으로 조정합니다.
- 감정 신청 - 위치별 가치 차이를 감정으로 확인합니다. 상대방의 가액보상액이 적정한지도 같이 봅니다.
- 예외 사유 반박 - 상대방이 경매나 가액보상을 주장하면 현물분할이 불가능하거나 가치가 현저히 줄어드는 사정이 없다는 점을 다툽니다.
여기까지는 일반 기준이고, 토지에 건물이 있거나 개발제한·농지 규제로 분할 자체가 제한되는 경우에는 공법상 규제를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할과 공유 부동산 정리 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
공유물분할 소송에서 작은 지분 공유자들은 「지분이 적으니 결국 돈 받고 나가야 한다」고 생각하는 경우가 많습니다. 법원이 보는 것은 지분 크기가 아니라 땅을 실제로 나눌 수 있는지입니다. 나눌 수 있다면 작은 지분도 땅으로 받을 수 있습니다.
그래서 측량과 이용 계획이 중요합니다. 지분 면적이 얼마인지, 그 면적이 한 필지로 쓸 만한지, 도로에 어떻게 접하는지를 도면으로 보여 주어야 하고, 과거 지분 매도 협의 기록이 있다면 그 경위도 설명할 준비를 해야 합니다.
소송에서는 상대방이 제시한 가액보상액이 시세보다 낮은 경우가 많습니다. 감정평가로 위치별 가치를 확인해 두면 현물분할안의 근거가 되고, 가액보상이나 경매로 결론이 나더라도 배상액과 배당액을 다투는 자료가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공유물분할과 공유 부동산 정리 소송을 수행해 왔으며, 측량과 감정평가로 현물분할 가능성을 먼저 확인한 뒤 지분 가치에 맞는 분할안을 제시하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 가사·상속 사건
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지