구분소유적 공유가 무엇인가요?

한 필지 토지의 각 특정 부분을 여러 사람이 나눠 소유하기로 하면서 등기는 편의상 전체에 대한 공유지분으로 해 둔 관계입니다. 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하고 공유로 등기한 경우는 부동산 실명법상 명의신탁약정에서 제외되어 그 등기가 유효합니다. 내 부분의 다른 공유자 지분은 나를 위해 맡겨 둔 것으로 봅니다.

내 부분을 단독 소유로 하려면 누구를 상대로 하나요?

내 특정 부분에 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자를 상대로 합니다. 대법원 2025. 6. 5. 선고 2024다296763 판결은 그 공유자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구하면 된다고 보았습니다. 상대방이 국가나 지방자치단체여도 같은 방식으로 청구합니다.

구분소유적 공유인데 공유물분할을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다52362 판결은 특정 부분 소유를 주장하는 사람은 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구하면 되고 이에 갈음해 공유물분할을 청구할 수 없다고 했습니다. 공유물분할은 지분권을 주장하는 공유자가 쓰는 방법입니다.

면적 비율로 환산한 지분을 달라고 해도 되나요?

그렇게 청구하면 법리오해 문제가 생길 수 있습니다. 대법원은 1심 주문이 내 부분에 대한 상대방 지분 전부와 면적에 상응하는 환산 지분을 함께 적은 것을 명확하지 않다고 보았고, 환산 지분 이전을 명한 것이라면 구분소유적 공유 해소 법리를 오해한 것이라고 했습니다. 이전 대상은 내 부분의 상대방 지분 전부입니다.

구분소유 약정을 증명하지 못하면 어떻게 되나요?

보통의 공유로 보아 공유물분할을 청구하게 됩니다. 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 분할하지 않기로 약정하더라도 5년을 넘지 못합니다. 이때는 지분 비율대로 나누므로, 오래 혼자 써 온 부분을 그대로 가져온다는 보장이 없습니다. 그래서 약정 증명 자료를 먼저 모읍니다.

판결 주문이 모호하면 어떻게 하나요?

상소로 바로잡아야 합니다. 판결 주문은 어느 범위에서 청구를 받아들였는지 이유와 대조해 알 수 있고 집행에 의문이 없을 만큼 특정되어야 합니다. 이 사건도 상대방이 주문의 명확성을 다투어 상고했고, 대법원은 주문이 명확하지 않다며 원심판결을 파기했습니다. 확정된 뒤에는 고치기 어렵습니다.

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공유·경계

한 필지를 나눠 쓰는 공유 토지, 내 부분만 내 명의로 하려면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

다른 공유자를 상대로 내 특정 부분에 관한 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구하면 되고, 공유물분할 소송을 낼 필요는 없습니다. 대법원은 2025년 6월 선고한 2024다296763 판결에서 이 법리를 다시 확인하면서 면적 비율로 환산한 지분을 섞어 이전을 명한 주문을 잘못이라고 보았습니다. 지금은 내 부분의 경계를 표시한 측량도면을 확보하십시오.

그 자리에서

한 필지를 이웃과 나눠 쓰는데 내 부분을 정리하려 한다면, 경계를 표시한 측량도면과 처음 땅을 나눠 사기로 한 약정 자료부터 확보하십시오. 내 부분의 위치와 면적이 특정되어야 소송 청구도 특정됩니다.

구분소유적 공유라고 해서 공유물분할 소송부터 내야 하는 것은 아닙니다. 내 부분에 대해 다른 공유자 명의로 된 지분을 넘겨 달라고 청구하는 방법이 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 주택이 있는 땅을 샀는데, 등기부에는 한 필지 전체에 대한 공유지분으로 올라 있었습니다. 실제로는 주택이 있는 85㎡ 남짓을 전 소유자들이 대대로 혼자 써 왔고, 나머지 부분은 다른 공유자가 써 왔습니다. C씨는 2025년 다른 공유자를 상대로 자기가 쓰는 부분에 대한 지분이전등기를 청구했고, 1심은 그 부분에 대한 상대방 지분 전부를 넘기라고 하면서 괄호 안에 「면적에 상응하는 환산 지분」을 함께 적었습니다. 상대방은 판결 문구가 무엇을 넘기라는 것인지 분명하지 않다며 상고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한 필지를 나눠 쓰는 공유 토지, 내 부분은 어떻게 내 명의로 정리하나요?

다른 공유자를 상대로 내 특정 부분에 관한 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 청구하면 됩니다. 대법원 2025. 6. 5. 선고 2024다296763 판결은 구분소유적 공유관계에서 특정 부분 소유를 주장하는 사람은 그 부분에 신탁적으로 지분등기를 가진 다른 공유자를 상대로 이렇게 청구하면 된다고 다시 확인했습니다.

구분소유적 공유는 여러 사람이 한 필지의 각 특정 부분을 나눠 쓰기로 하면서 등기만 편의상 전체 공유지분으로 해 둔 관계입니다. 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 하고 공유로 등기한 경우는 부동산 실명법상 명의신탁약정에서 빠지므로, 이런 등기도 유효합니다. 내 부분에 걸쳐 있는 상대방 지분은 나를 위해 맡겨 둔 지분으로 봅니다.

공유물분할 소송으로 정리할 수는 없나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 공유물분할청구는 공유지분권에 터 잡아 하는 것인데, 특정 부분을 소유한다고 주장하는 사람은 지분권을 주장하는 것이 아니기 때문입니다. 대법원은 이런 사람은 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구하면 되고 그 대신 공유물분할청구를 할 수는 없다고 했습니다.

구분소유적 공유와 일반 공유의 정리 방법

구분	구분소유적 공유	일반 공유
실제 권리	특정 부분 단독 소유	필지 전체에 대한 지분
정리 방법	명의신탁 해지 지분이전등기	공유물분할 청구
이전·분할 기준	내 부분의 상대방 지분 전부	지분 비율

출처 - 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다52362 판결; 민법 제268조 제1항

반대로 구분소유 약정이 증명되지 않으면 보통의 공유가 되어 공유물분할을 청구하게 됩니다. 일반 공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있고, 분할하지 않기로 약정하더라도 5년을 넘지 못합니다. 어느 길로 갈지는 구분소유 약정을 증명할 수 있는지에 달려 있습니다.

면적 비율로 환산한 지분을 청구하면 안 되나요?

조심해야 합니다. 대법원은 이 사건 1심 주문이 내 부분에 대한 상대방 지분 전부와 그 면적에 상응하는 환산 지분을 함께 적어, 무엇을 넘기라는 것인지 분명하지 않다고 보았습니다. 또 만약 환산 지분의 이전을 명한 것이라면 구분소유적 공유관계 해소에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 했습니다.

판결 주문은 어느 범위에서 청구를 받아들였는지 이유와 대조해 알 수 있고 집행에 의문이 없을 만큼 특정되어야 합니다. 주문이 모호하면 등기를 실제로 할 수 있을지조차 의문이 생깁니다. 대법원은 이 사건 원심판결을 파기해 다시 심리하도록 돌려보냈으므로, 환송 뒤 주문이 어떻게 정리될지는 아직 정해지지 않았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 구분소유 예외 규정은 판결 당시와 같습니다.

구분소유적 공유 지분이전등기 대응 순서

경계 특정 - 측량으로 내 부분의 위치와 면적을 도면에 표시합니다. 청구취지와 판결 주문이 이 도면을 기준으로 정해집니다.
약정 증명 자료 수집 - 처음 나눠 산 매매계약서, 담장·건물 배치, 전 소유자들의 사용 내역을 모읍니다. 구분소유 약정이 증명되어야 이 청구가 가능합니다.
상대방 지분 확인 - 등기부에서 내 부분에 걸쳐 있는 다른 공유자 지분을 확인합니다. 그 지분 전부가 이전 대상입니다.
청구취지 작성 - 내 특정 부분에 대한 상대방 지분 전부의 이전을 구하고 환산 지분을 섞어 쓰지 않습니다. 등기를 실제로 할 방법도 함께 검토합니다.
판결 문구 점검 - 판결을 받으면 주문만으로 등기소에서 등기할 수 있는지 확인합니다. 모호하면 항소나 상고로 바로잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 구분소유 약정이 문서로 남아 있지 않거나 공유자가 여럿이고 경계가 서로 다툼이 있다면 측량 결과와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 토지의 지분이전등기와 공유물분할 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

한 필지를 나눠 쓰는 땅의 소유자들은 「공유니까 공유물분할 소송을 해야 한다」고 생각하기 쉽습니다. 그러나 처음부터 위치를 정해 나눠 산 땅이라면 분할이 아니라 내 부분의 지분을 넘겨 달라는 청구가 맞는 길입니다. 길을 잘못 들면 지분 비율대로 나뉘어 오래 써 온 부분을 그대로 갖지 못할 수도 있습니다.

결론은 처음 나눠 산 경위를 보여 주는 기록에서 갈립니다. 매매계약서에 위치가 적혀 있는지, 담장과 건물이 언제부터 그 자리에 있었는지, 전 소유자들이 어느 부분을 써 왔는지를 사진·항공사진·증언으로 연도별로 남겨야 합니다. 측량도면은 소장 제출 전에 미리 받아 두어야 청구를 특정할 수 있습니다.

이 기록은 소송에서 구분소유 약정을 증명하는 자료가 되고, 판결 주문을 등기할 수 있는 형태로 특정하는 데에도 쓰입니다. 주문이 모호하면 승소하고도 등기소에서 등기가 되지 않는 일이 생기므로, 청구취지를 쓰는 단계부터 등기 실행 방법을 함께 정해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

한 필지 토지의 각 특정 부분을 여러 사람이 나눠 소유하기로 하면서 등기는 편의상 전체에 대한 공유지분으로 해 둔 관계입니다. 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하고 공유로 등기한 경우는 부동산 실명법상 명의신탁약정에서 제외되어 그 등기가 유효합니다. 내 부분의 다른 공유자 지분은 나를 위해 맡겨 둔 것으로 봅니다.
그렇게 청구하면 법리오해 문제가 생길 수 있습니다. 대법원은 1심 주문이 내 부분에 대한 상대방 지분 전부와 면적에 상응하는 환산 지분을 함께 적은 것을 명확하지 않다고 보았고, 환산 지분 이전을 명한 것이라면 구분소유적 공유 해소 법리를 오해한 것이라고 했습니다. 이전 대상은 내 부분의 상대방 지분 전부입니다.
상소로 바로잡아야 합니다. 판결 주문은 어느 범위에서 청구를 받아들였는지 이유와 대조해 알 수 있고 집행에 의문이 없을 만큼 특정되어야 합니다. 이 사건도 상대방이 주문의 명확성을 다투어 상고했고, 대법원은 주문이 명확하지 않다며 원심판결을 파기했습니다. 확정된 뒤에는 고치기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.