등기·명의신탁

미등기 땅 보존등기를 하려는데 국가 상대로 소유권확인 소송이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

토지대장이나 임야대장에 소유자로 등록된 사람이 없거나 누구인지 알 수 없을 때에만 국가를 상대로 한 소유권확인 소송이 허용됩니다. 대장에 명의자가 있으면 그 명의자를 상대로 확정판결을 받아 보존등기를 신청할 수 있으므로 국가 상대 소송은 확인의 이익이 없어 각하됩니다. 지금은 토지대장과 임야대장의 소유자란부터 발급받아 확인하십시오.

국가를 상대로 해야만 판결의 효력이 모든 사람에게 미친다고 생각할 필요는 없습니다. 보존등기를 위한 판결은 대장상 명의자를 상대로 받아도 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 시골 임야 옆 미등기 토지 500㎡를 주변 시세에 맞춰 3천만원에 매수했습니다. 등기를 하려고 알아보니 토지대장에는 1970년대 성명만 적힌 옛 소유자가 있었고 주소는 없었습니다. H씨는 국가를 상대로 소유권확인 소송을 내면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 토지는 어떤 판결로 보존등기를 하나요?

미등기 토지는 대장상 최초 소유자나 그 상속인이 보존등기를 신청하는 것이 원칙이고, 그렇지 않은 사람은 확정판결로 자기 소유권을 증명해 보존등기를 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 판결의 종류를 이행판결로 한정하지 않아 소유권확인판결도 쓸 수 있습니다.

대장상 최초 소유자로 등록된 사람이 있으면, 그 사람을 상대로 「이 토지가 원고 소유임을 확인한다」는 판결을 받으면 됩니다. 명의자가 사망했으면 상속인을 상대로 합니다. 상속인이 여러 명이면 전원을 피고로 삼아야 판결로 보존등기를 할 수 있으므로, 제적등본과 가족관계증명서로 상속인을 빠짐없이 찾는 것이 먼저입니다.

국가를 상대로 해야 하는 경우는 언제인가요?

대법원은 국가 상대 토지소유권확인청구에 확인의 이익이 있는 경우를 좁게 봅니다. 토지가 미등기이고 대장에 등록명의자가 없거나 누구인지 알 수 없을 때, 또는 국가가 명의자의 소유를 부인하면서 계속 국가 소유를 주장하는 등 특별한 사정이 있을 때입니다.

• 대장 소유자란 공란 - 소유자 미복구로 처리된 토지가 대표적입니다. 국가 상대 확인의 이익이 있습니다.
• 성명만 있고 주소·주민등록번호 없음 - 명의자가 누구인지 특정할 수 없으면 국가를 상대로 할 수 있습니다.
• 명의자가 특정됨 - 그 명의자나 상속인을 상대로 해야 하고, 국가 상대 소는 각하됩니다.
• 국가가 소유 주장 - 국가가 명의자 소유를 부인하며 국유라고 주장하면 국가 상대 확인의 이익이 있습니다.

대장의 소유자 기재는 어떻게 확인하나요?

토지대장과 임야대장에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적과 함께 소유자의 성명, 주소, 주민등록번호가 등록됩니다. 오래된 토지는 현재 대장만으로 부족해 폐쇄된 구 토지대장까지 확인해야 합니다.

구 대장의 소유자란 기재가 소관청이 참고자료로 적은 것에 불과해 소유자 미복구로 처리된 경우에는 대장상 소유자가 복구되지 않은 것으로 봅니다. 이 경우 국가를 상대로 확인을 구할 수 있습니다.

미등기 토지 보존등기 대응 순서

• 대장 발급 - 현재 대장과 폐쇄 대장을 모두 발급받습니다. 소유자란 기재를 확인합니다.
• 피고 결정 - 명의자가 특정되면 명의자나 상속인을, 공란이거나 불명이면 국가를 피고로 정합니다.
• 취득 경위 증명 - 매매계약서, 상속 관계, 점유 경위 자료로 원고의 소유 취득을 증명합니다.
• 확인 판결 - 소유권확인 판결을 받아 확정시킵니다. 확정증명원을 발급받습니다.
• 보존등기 신청 - 판결정본과 확정증명원을 붙여 단독으로 보존등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장 기재가 여러 번 바뀌었거나 국가가 국유재산으로 관리하고 있다면 대장과 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 토지의 소유권확인 소송과 보존등기 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확인의 이익이란 무엇인가요?
  확인의 소는 원고의 권리나 법적 지위에 현존하는 불안이 있고, 확인판결을 받는 것이 그 불안을 없애는 가장 유효하고 적절한 수단일 때에만 허용됩니다. 국가 상대 소유권확인은 다른 명의자를 상대로 판결을 받는 길이 있으면 이 요건을 갖추지 못합니다.
• 대장에 명의자가 있으면 누구를 상대하나요?
  대장상 소유자로 등록된 명의자를 상대로 소유권확인 판결을 받습니다. 명의자가 사망했다면 상속인들을 상대로 합니다. 이 판결이 확정되면 보존등기를 신청할 수 있으므로 국가를 상대로 할 이유가 없습니다.
• 소유권확인 판결로도 보존등기가 되나요?
  네, 확정판결로 자기 소유권을 증명하는 사람은 미등기 토지의 보존등기를 신청할 수 있습니다. 이행판결뿐 아니라 소유권을 확인하는 판결도 해당합니다. 판결 이유에서 원고 소유가 드러나야 하므로 청구취지와 이유를 대장 표시와 맞춰야 합니다.
• 대장상 최초 소유자는 판결 없이 되나요?
  네, 토지대장이나 임야대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인은 판결 없이 보존등기를 신청할 수 있습니다. 대장상 명의자가 본인이라면 소송보다 이 방법이 빠릅니다.
• 성명만 있고 주소가 없으면요?
  대장에 성명만 있고 주소나 주민등록번호가 없어 명의자가 누구인지 특정할 수 없다면, 등록명의자가 누구인지 알 수 없는 경우로 보아 국가를 상대로 확인을 구할 수 있습니다. 동명이인이 많은 성명이면 이 사정을 소장에 구체적으로 적습니다.
• 국가가 국유라고 주장하면 어떻게 하나요?
  국가가 대장상 명의자의 소유를 부인하면서 계속 국유라고 주장하는 등 특별한 사정이 있으면 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 인정됩니다. 국가가 이미 국유재산으로 등기했다면 확인이 아니라 말소나 이전등기 청구를 검토합니다.

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