등기·명의신탁

내 땅 토지대장이 직권말소됐는데 소송으로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 지적소관청이 토지대장을 직권으로 말소한 행위는 행정처분이어서 취소소송으로 다툴 수 있습니다. 대법원은 토지대장이 소유권 행사의 전제가 되는 공적 장부라며 직권말소를 항고소송 대상으로 보았습니다. 말소 사실을 처음 안 날을 기록하고 90일 안에 대응하십시오.

등기부에 소유자로 올라 있으니 대장이 없어져도 괜찮다고 볼 일은 아닙니다. 토지대장이 없으면 건축허가, 등기 신청, 보상 절차가 모두 막힙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 부모에게 물려받은 시골 땅에 단독주택을 지으려고 건축사무소에 설계를 맡겼습니다. 건축허가 서류를 준비하던 중 토지대장을 떼어 보니 A씨 땅의 토지대장이 2024년에 직권으로 말소되어 있었습니다. A씨는 말소 통지를 받은 적이 없었고, 등기부에는 여전히 A씨 명의로 소유권이 올라 있었습니다. 지적소관청은 등록 과정에 착오가 있었다는 이유만 구두로 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지대장 직권말소는 항고소송으로 다툴 수 있는 처분인가요?

네, 지적소관청이 토지대장을 직권으로 말소한 행위는 항고소송의 대상이 되는 행정처분입니다. 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011두13286 판결은 토지대장이 과세, 공시지가 산정, 손실보상 등 토지행정의 기초자료이고 소유권 등기를 신청할 때 등기소에 내야 하는 서류라는 점을 들어 이렇게 보았습니다. 원심은 지적공부 기재가 권리관계를 바꾸지 않는다며 소를 각하했지만, 대법원이 이를 파기했습니다.

취소소송은 이런 처분을 대상으로 합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「행정소송법」은 행정청의 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력 행사를 처분으로 정하고, 취소소송은 처분등을 대상으로 한다고 정합니다. 그래서 A씨처럼 말소 통지를 받지 못했더라도 말소 사실을 안 때부터 소송 절차를 밟을 수 있습니다.

소송 말고 대장을 되살릴 방법은 없나요?

먼저 지적소관청에 등록사항 정정을 신청해 볼 수 있습니다. 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있고, 지적소관청도 잘못을 발견하면 직권으로 조사·측량해 정정할 수 있습니다. 말소 이유가 단순한 착오라면 이 절차로 빨리 해결되기도 합니다.

다만 정정 신청이 거부되거나 답이 늦어지는 사이에도 제소기간은 흘러갑니다. 정정 신청과 별도로 90일 기한을 달력에 적어 두고, 기한이 다가오면 행정심판이나 취소소송을 함께 준비해야 합니다. 행정심판도 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 청구해야 합니다.

지적소관청이 대장을 말소할 수 있는 경우는 언제인가요?

법이 정한 대표 사유는 토지가 바다로 된 경우입니다. 지형 변화로 바다가 되어 원상회복이 어렵거나 다른 지목의 토지가 될 가능성이 없으면, 지적소관청은 소유자에게 등록말소 신청을 하라고 통지하고, 통지를 받은 날부터 90일 안에 신청하지 않으면 직권으로 말소합니다.

이런 사유도 없고 통지 절차도 없었다면 말소의 적법성을 다툴 여지가 커집니다. 말소 근거와 절차는 지적소관청의 조사 기록과 내부 결재 문서에 남아 있으므로, 이를 정보공개청구로 받아 두면 쟁점을 좁힐 수 있습니다.

토지대장 말소 대응 순서

• 말소 내역 확인 - 토지대장 말소 이력과 말소 일자를 떼어 봅니다. 제소기간 계산의 출발점이 됩니다.
• 안 날 기록 - 말소 사실을 처음 안 날과 그 경위를 문서로 남깁니다. 통지가 없었다면 이 날이 90일의 기산점이 됩니다.
• 등기부 대조 - 등기부의 소유권 기재와 말소 전 대장 기재를 비교합니다. 착오 말소를 주장하는 근거가 됩니다.
• 정정 신청 - 지적소관청에 등록사항 정정을 신청합니다. 단순 착오라면 이 단계에서 해결되기도 합니다.
• 취소소송 제기 - 정정이 안 되거나 기한이 다가오면 말소 처분 취소소송을 냅니다. 건축 일정이 급하면 집행정지 필요성도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소 전에 분할·합병이나 지목 변경이 있었거나 다른 사람이 같은 땅의 소유권을 주장한다면 등기부와 지적 측량 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정처분 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지대장 말소 통지를 못 받았는데 기간은 언제부터인가요?
  말소 사실을 실제로 안 날부터 90일입니다. 행정소송법 제20조 제1항은 취소소송을 처분등이 있음을 안 날부터 90일 안에 내도록 정합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 말소가 있은 날부터 1년이 지나면 정당한 사유가 없는 한 소를 낼 수 없으니, 오래전 말소라면 정당한 사유를 따로 증명해야 합니다.
• 토지대장 말소가 왜 행정처분인가요?
  토지대장이 소유권 행사의 전제가 되는 공적 장부이기 때문입니다. 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011두13286 판결은 토지대장이 과세, 공시지가, 손실보상의 기초자료이고 등기 신청 때 등기소에 내야 하는 서류라는 점을 들어, 직권말소가 국민의 권리관계에 영향을 미치는 처분이라고 보았습니다.
• 소송 전에 행정심판을 먼저 거쳐야 하나요?
  거치지 않아도 됩니다. 행정소송법 제18조 제1항은 다른 법률에 전치 규정이 없으면 행정심판을 거치지 않고 바로 취소소송을 낼 수 있다고 정합니다. 행정심판을 택한다면 행정심판법 제27조에 따라 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 청구해야 합니다.
• 등록사항 정정 신청은 누가 할 수 있나요?
  토지소유자가 할 수 있습니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제84조 제1항은 토지소유자가 지적공부 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 정정을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 지적소관청도 잘못을 발견하면 직권으로 조사·측량해 정정할 수 있습니다.
• 토지대장에는 무엇이 적혀 있나요?
  토지의 소재, 지번, 지목, 면적과 소유자의 성명·주소·주민등록번호가 적힙니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제71조 제1항이 이를 등록사항으로 정합니다. 그래서 대장이 말소되면 지목과 면적을 증명할 공적 자료가 사라져 건축허가나 토지 거래에서 바로 문제가 생깁니다.
• 바다로 된 땅은 대장을 말소당하나요?
  요건을 갖추면 말소될 수 있습니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제82조는 지형 변화로 바다가 되어 원상회복이나 다른 지목 전환 가능성이 없으면 소유자에게 등록말소 신청을 통지하고, 통지를 받은 날부터 90일 안에 신청하지 않으면 지적소관청이 말소하도록 정합니다. 통지 절차가 없었다면 다툴 여지가 있습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성