공사·하자

공사대금을 못 받아 관리계약을 맺었는데 건축주가 건물을 쓰고 있으면 유치권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공사업체가 관리계약으로 간접점유를 하더라도 건축주인 채무자가 건물을 직접 쓰고 있다면 유치권은 성립하지 않습니다. 대법원은 유치권의 점유는 간접점유도 되지만 직접점유자가 채무자인 경우는 유치권의 점유가 아니라고 보았습니다. 지금은 건물을 실제로 누가 쓰고 있는지부터 확인하십시오.

유치권을 지키려고 건물 관리 계약서나 사용 승인서를 새로 만들 필요는 없습니다. 판단 기준은 누가 실제로 건물을 쓰고 있느냐입니다.

이런 상담이 많습니다

건설사 A사는 2024년 B씨의 4층 근린생활시설 신축 공사를 마쳤지만 공사대금 6억원 중 2억원을 받지 못했습니다. A사는 2025년 초 B씨와 건물 관리·사용 계약을 맺어 건물 관리 권한은 A사가 갖되 실제 사용은 A사 승인을 받아 B씨가 하기로 했습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 A사는 유치권을 신고할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권은 직접 점유하지 않아도 성립하나요?

간접점유로도 성립할 수 있습니다. 유치권은 남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리이고, 유치권자의 점유는 직접점유든 간접점유든 상관없다는 것이 판례입니다. 경비업체나 임차인을 통해 점유하는 것도 가능합니다.

간접점유는 임대차·임치 같은 관계로 다른 사람에게 물건을 점유하게 한 사람에게 인정됩니다. 공사업체가 제3자에게 건물을 빌려주고 그 제3자가 공사업체를 위해 점유하는 구조라면 간접점유가 됩니다.

채무자가 직접 쓰고 있으면 유치권은 어떻게 되나요?

유치권의 점유로 인정되지 않습니다. 유치권은 물건을 붙잡아 두어 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 권리이므로, 직접점유자가 채무자 자신이라면 그런 압박이 생기지 않습니다. 대법원은 채무자를 직접점유자로 하고 채권자가 간접점유하는 경우 유치권이 성립하지 않는다고 보았습니다.

이 사례에서 A사는 관리·사용 계약으로 간접점유자는 되지만 실제로 건물을 쓰는 사람이 채무자 B씨입니다. 그래서 A사는 유치권을 주장할 수 없고, 경매 매수인의 인도 청구에 유치권으로 맞설 수도 없습니다.

점유를 놓치면 유치권은 어떻게 되나요?

소멸합니다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이어서, 점유를 잃으면 유치권도 사라집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있어 공사 완료 뒤 건물을 넘겨주는 순간 유치권 주장이 어려워집니다.

유치권자가 채무자 승낙 없이 유치물을 빌려주거나 사용하게 하면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있다는 점도 함께 살펴야 합니다. 다만 보존에 필요한 사용은 허용됩니다.

유치권 대신 쓸 수 있는 방법은 무엇인가요?

공사대금채권 자체를 확정하고 강제집행을 하는 방법이 남습니다. 공사대금 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 경매 절차에서 배당요구를 하거나, 건물에 가압류를 해 두는 방법을 검토합니다. 경매가 이미 진행 중이라면 배당요구 종기를 먼저 확인합니다.

유치권 간접점유 대응 순서

• 점유 구조 확인 - 건물을 실제로 쓰는 사람이 누구인지 확인합니다. 채무자가 쓰고 있으면 유치권이 성립하지 않습니다.
• 직접점유 확보 - 공사업체 직원이나 경비업체를 통해 출입을 통제하는 등 실제 점유를 확보합니다. 채무자 사용은 끊어야 합니다.
• 점유 기록 - 점유 개시일, 출입 통제 방법, 현수막·잠금장치를 사진으로 남깁니다. 경매 절차에서 점유를 증명하는 자료입니다.
• 공사대금 집행권원 - 지급명령이나 소송으로 공사대금을 확정합니다. 유치권이 부정돼도 배당을 받는 근거가 됩니다.
• 배당요구·가압류 - 경매가 진행 중이면 배당요구 종기 안에 배당요구를 하고, 아니면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매개시결정 등기 뒤에 점유를 시작했거나 건물 일부만 점유하고 있다면 등기부와 점유 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 회수와 유치권·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권은 꼭 직접 지키고 있어야 하나요?
  그렇지 않습니다. 유치권자의 점유는 직접점유든 간접점유든 상관없어서, 경비업체나 임차인을 통해 점유해도 됩니다. 다만 그 직접점유자가 채무자 자신이면 안 되므로 누가 건물을 쓰는지부터 확인합니다.
• 채무자에게 건물을 쓰게 하면 왜 안 되나요?
  유치권은 물건을 붙잡아 두어 채무자가 돈을 갚도록 압박하는 권리인데, 채무자가 그 물건을 그대로 쓰고 있다면 압박이 생기지 않기 때문입니다. 대법원은 채무자를 직접점유자로 한 간접점유를 유치권의 점유로 인정하지 않았습니다.
• 점유를 잠시 비워도 유치권이 남나요?
  점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 잠금장치나 경비 없이 비워 두다가 다른 사람이 들어가 점유하면 유치권을 잃을 수 있습니다. 점유를 빼앗겼다면 1년 안에 점유회수를 청구해야 합니다.
• 유치 중인 건물을 남에게 빌려줘도 되나요?
  채무자 승낙 없이 빌려주면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다. 유치권자는 보존에 필요한 사용만 할 수 있고, 임대나 담보 제공은 채무자 승낙이 있어야 합니다. 승낙은 서면으로 받아 둡니다.
• 간접점유는 어떤 경우에 인정되나요?
  임대차·임치 같은 관계로 다른 사람에게 물건을 점유하게 한 경우입니다. 공사업체가 경비업체와 계약해 건물을 지키게 하거나 제3자에게 빌려준 경우가 대표적입니다. 직접점유자가 채무자가 아니어야 합니다.
• 유치권이 없으면 공사대금은 못 받나요?
  받을 방법이 남아 있습니다. 공사대금 지급명령이나 판결로 집행권원을 받아 경매 절차에서 배당요구를 하거나, 건물이나 다른 재산에 가압류를 해 두면 됩니다. 경매 중이라면 배당요구 종기를 넘기지 않는 것이 먼저입니다.

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