아파트 관리

형제들과 상속받은 땅을 혼자 20년 넘게 관리했는데 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공동상속인 한 사람이 상속 토지 전부를 오래 점유했어도 자기 상속지분을 넘는 부분은 타주점유라서 시효취득할 수 없습니다. 대법원은 공동상속 토지를 상속인들의 공유로 보고 지분을 넘는 점유에는 소유의 의사가 없다고 봅니다. 지금은 상속재산 분할협의서나 다른 상속인에게서 지분을 산 기록이 있는지부터 확인하십시오.

혼자 세금과 관리비를 오래 냈다고 해서 그 땅이 전부 내 것이 되지는 않습니다. 대신 다른 상속인들에게 그 몫의 비용을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2002년 아버지가 돌아가신 뒤 형제 셋과 함께 시골 논 1,200㎡를 상속받았습니다. 상속등기는 법정상속분대로 마쳤지만 그 뒤로 A씨 혼자 농사를 짓고 재산세를 내 왔습니다. 2025년 동생이 자기 지분을 팔겠다고 하자 A씨는 20년 넘게 혼자 관리했으니 시효취득을 이유로 동생 지분을 넘겨받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속받은 땅을 혼자 20년 넘게 관리하면 시효취득할 수 있나요?

아니요, 공동상속인 한 사람이 상속 토지 전부를 점유해 왔더라도 자기 상속지분을 넘는 부분은 타주점유로 보아 시효취득이 인정되지 않습니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다31485 판결은 공동상속한 토지는 상속인들의 공유이므로 특별한 사정이 없는 한 지분을 넘는 부분의 점유는 권원의 성질상 타주점유라고 보았습니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 완성됩니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 공유물을 공유자 한 사람이 점유하는 경우처럼 권원의 성질상 소유의 의사가 없는 것이 드러나면 이 추정이 깨집니다.

타주점유가 자주점유로 바뀌는 경우는 없나요?

있습니다. 다른 상속인들의 지분을 사거나 상속재산 분할협의로 단독 소유가 되는 등 새로운 권원으로 점유를 시작했거나, 다른 공유자들에게 소유의 의사를 분명히 표시한 경우에는 그때부터 자주점유가 될 수 있습니다. 다만 이런 사정은 시효취득을 주장하는 사람이 증명해야 합니다.

실제로는 새로운 권원이 있으면 그 권원 자체를 원인으로 등기를 청구하는 편이 간명합니다. 분할협의가 있었다면 협의분할을, 지분을 샀다면 매매를 원인으로 이전등기를 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 공동상속인이 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있다고 정합니다.

그동안 낸 세금과 관리비는 돌려받을 수 있나요?

네, 공유자는 지분 비율로 공유물의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하므로, 혼자 낸 재산세·관리비 가운데 다른 상속인 지분에 해당하는 몫을 청구할 수 있습니다. 영수증과 이체 내역을 연도별로 정리해 두면 청구 금액을 계산하기 쉽습니다.

다른 공유자가 1년 이상 이 부담을 이행하지 않으면 비용을 낸 공유자는 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있습니다. 지분 매수로 단독 소유에 가까워지는 방법이어서 시효취득 대신 검토해 볼 만합니다.

형제와 합의가 안 되면 어떻게 나누나요?

협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 상속재산 분할은 가정법원에, 이미 상속등기를 마쳐 일반 공유가 된 토지는 공유물분할로 다투는 경우가 많습니다. 현물로 나누기 어렵거나 나누면 값이 크게 떨어지면 법원은 경매를 명할 수 있습니다.

상속 토지 시효취득 대응 순서

• 등기 상태 확인 - 상속등기 여부와 각 상속인 지분을 등기부로 확인합니다. 공유 관계의 출발점입니다.
• 새 권원 자료 찾기 - 분할협의서, 지분 매매 계약서, 다른 상속인의 포기 확인서를 찾습니다. 있으면 그 권원으로 등기를 청구합니다.
• 비용 내역 정리 - 재산세·관리비 납부 내역을 연도별로 모읍니다. 지분 비율 구상 청구의 근거가 됩니다.
• 분할 협의 제안 - 대금 정산 조건을 붙여 서면으로 분할을 제안합니다. 거절 기록은 소송에서 경위 자료가 됩니다.
• 분할 청구 - 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구합니다. 비용 구상과 함께 정리할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속 개시가 오래전이라 구 민법 상속분이 적용되거나 다른 상속인이 지분을 포기한 기록이 있으면 제적등본과 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 분할과 공유물분할 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속 토지를 혼자 점유하면 왜 타주점유인가요?
  공동상속한 토지는 상속인들의 공유이기 때문입니다. 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다31485 판결은 공동상속인 한 사람이 토지 전부를 점유해도 특별한 사정이 없는 한 자기 상속지분을 넘는 부분의 점유는 권원의 성질상 타주점유라고 보았습니다. 자기 지분 범위 안의 점유는 원래 자기 소유여서 시효취득 문제가 생기지 않습니다.
• 점유자는 자주점유로 추정되지 않나요?
  추정되지만 깨질 수 있습니다. 점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되지만, 점유를 시작한 권원의 성질상 소유의 의사가 없다는 것이 드러나면 추정은 번복됩니다. 공동상속으로 공유가 된 토지의 점유가 대표적인 예입니다.
• 다른 상속인들이 아무 말도 안 했으면 달라지나요?
  그것만으로는 달라지지 않습니다. 다른 상속인들이 오랫동안 이의를 하지 않았다는 사정은 소유의 의사를 드러내는 새로운 권원이나 명시적 의사표시가 아닙니다. 지분을 넘겨받는 합의나 대가 지급처럼 점유의 성질을 바꾸는 사실이 있어야 자주점유 전환을 주장할 수 있습니다.
• 분할협의서가 있으면 어떻게 등기를 받나요?
  협의분할을 원인으로 상속등기나 이전등기를 청구합니다. 공동상속인은 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있고, 협의로 토지를 단독 상속하기로 했다면 시효취득을 주장할 필요 없이 그 협의를 근거로 등기를 받을 수 있습니다. 협의서에 모든 상속인이 서명했는지가 먼저 확인할 부분입니다.
• 혼자 낸 재산세는 형제들에게 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 공유자는 지분 비율로 공유물의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하므로, 혼자 낸 재산세와 관리비 가운데 다른 상속인 지분에 해당하는 몫을 구상할 수 있습니다. 오래된 비용은 소멸시효가 문제될 수 있어 연도별 금액을 먼저 정리해야 합니다.
• 형제가 비용을 안 내면 지분을 살 수 있나요?
  살 수 있습니다. 공유자가 1년 이상 관리비용 등 부담을 이행하지 않으면 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있습니다. 이 권리는 상대방 동의 없이 행사하는 형성권으로 보는 것이 일반적이어서, 비용을 성실히 낸 상속인이 지분을 모으는 방법으로 쓰입니다.
• 분할 소송에서 땅을 현물로 받을 수 있나요?
  받을 수 있지만 법원 판단에 달려 있습니다. 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구하고, 법원은 현물로 나누거나 한 사람에게 주고 대금으로 정산하게 할 수 있습니다. 현물로 나누기 어렵거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 경매를 명할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
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