상가 임대차

광역시 상가 보증금 2억에 월세 250만원이면 상가임대차법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

광역시 상가를 보증금 2억원, 월세 250만원에 빌렸다면 환산보증금이 4억5천만원이어서 상가건물 임대차보호법이 전부 적용됩니다. 광역시의 적용 기준은 환산보증금 5억4천만원이고, 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더해 계산합니다. 지금은 계약서의 보증금과 월세, 건물 소재지를 기준으로 환산보증금을 다시 계산해 보십시오.

부가가치세나 관리비까지 환산보증금에 넣어 계산할 필요는 없습니다. 계약서에 적힌 보증금과 월 차임으로 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 9월 광주광역시의 상가 1층을 보증금 2억원, 월세 250만원에 빌려 베이커리를 연 F씨는 건물주가 대출을 늘렸다는 소식을 듣고 걱정이 생겼습니다. 지인은 보증금이 크면 상가임대차법이 적용되지 않는다고 말했습니다. F씨는 자신의 계약에 이 법이 적용되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월 차임에 100을 곱한 금액을 더합니다. 보증금 2억원, 월세 250만원이면 2억원에 2억5천만원을 더한 4억5천만원입니다. 차임은 월 단위로 계산하고, 연 단위로 정했다면 12로 나눈 월 금액을 씁니다. 보증금 1억원, 월세 70만원인 경우라면 1억7천만원입니다. 관리비는 차임과 따로 정한 비용이라 계산에 넣지 않고, 권리금도 보증금이 아니므로 더하지 않습니다. 보증금을 여러 번 나누어 내기로 했다면 약정한 보증금 전액을 기준으로 합니다.

광역시 상가의 적용 기준은 얼마인가요?

광역시는 5억4천만원 이하입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 시행령은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 광역시·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원으로 정합니다. 종전 광역시 기준은 2억4천만원이었지만 지금은 5억4천만원입니다.

같은 광역시라도 과밀억제권역에 들어간 인천광역시 일부 지역은 6억9천만원 기준을, 광역시의 군 지역은 3억7천만원 기준을 따릅니다. 3호의 광주시는 경기도 광주시를 말하고, 광주광역시는 광역시로 같은 5억4천만원 기준이 적용됩니다. 건물 주소가 어느 구분에 속하는지 헷갈리면 등기사항증명서의 소재지를 기준으로 봅니다.

기준을 넘으면 아무 보호도 못 받나요?

그렇지 않습니다. 환산보증금이 기준을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권(전체 10년), 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 해지 규정은 적용됩니다. 빠지는 것은 확정일자 우선변제, 최우선변제, 월세 증액 5% 상한, 1년 최단기간 보장 같은 규정입니다.

적용 기준은 계약을 맺거나 갱신할 때를 기준으로 봅니다. 시행령 개정 부칙은 개정된 적용범위를 개정 뒤 체결되거나 갱신되는 계약부터 적용하도록 정해 왔습니다. 오래된 계약을 갱신했다면 갱신 시점의 기준으로 다시 따져 봅니다.

상가임대차법 적용 여부 확인 순서

• 소재지 확인 - 건물이 서울, 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역 중 어디인지 확인합니다. 광역시라도 군 지역과 과밀억제권역은 따로 봅니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 월세의 100을 곱한 금액을 더합니다. 부가세와 관리비는 넣지 않습니다.
• 기준과 비교 - 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 이하이면 법 전체가, 초과이면 일부 규정만 적용됩니다.
• 사업자등록과 확정일자 - 기준 이하라면 입점과 동시에 사업자등록 신청과 확정일자를 받습니다. 우선변제권의 요건입니다.
• 갱신 때 재계산 - 계약을 갱신하거나 보증금·월세가 바뀌면 다시 계산합니다. 인상 뒤 기준을 넘을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부를 주거로 쓰거나 보증금과 월세가 여러 계약으로 나뉘어 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세가 부가세 별도면 부가세도 더하나요?
  더하지 않는 것이 일반적인 계산입니다. 환산보증금은 계약서의 보증금과 월 차임으로 계산하고, 부가가치세는 차임과 별도로 약정한 세금이기 때문입니다. 다만 계약서에 부가세 포함 차임으로 적혀 있다면 그 금액이 차임이 됩니다.
• 부산광역시는 다른 광역시와 기준이 다른가요?
  다릅니다. 부산광역시는 과밀억제권역과 같은 6억9천만원 기준을 따르고, 다른 광역시는 5억4천만원 기준입니다. 광역시 안의 군 지역과 과밀억제권역에 속한 지역도 따로 기준이 정해져 있어 건물 주소로 확인해야 합니다.
• 기준을 넘으면 월세 인상 제한이 없나요?
  5% 상한은 적용되지 않습니다. 다만 갱신요구권은 인정되고, 갱신 때 당사자는 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 경제사정 변동을 고려해 차임 증감을 청구할 수 있습니다. 다툼이 생기면 법원이 적정 차임을 정합니다.
• 기준을 넘어도 갱신요구권은 있나요?
  있습니다. 계약갱신요구권은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용되어, 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 권리금 회수기회 보호와 대항력도 같이 적용됩니다.
• 월세를 올려 기준을 넘게 되면 어떻게 되나요?
  그 뒤로는 기준 초과 임대차로 보게 됩니다. 확정일자 우선변제와 5% 증액 상한 같은 보호가 빠지므로, 증액 합의 전에 환산보증금을 다시 계산해 보아야 합니다. 보증금을 지키려면 임대차등기를 요구하는 방법을 함께 검토합니다.
• 사무실로 빌린 상가에도 적용되나요?
  사업자등록 대상 건물에서 영업용으로 쓰는 임대차라면 적용됩니다. 법은 사업자등록 대상 건물의 임대차와 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 임대차를 적용 대상으로 정합니다. 단순 창고처럼 영업 활동이 없으면 다툼이 생길 수 있습니다.

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