등기·명의신탁

건물 관리인에게 인감을 맡겼는데 몰래 팔았으면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

관리인이 권한 없이 판 건물 매매는 본인이 추인하지 않는 한 원칙적으로 효력이 없지만, 매수인이 매도 권한을 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 표현대리로 본인이 책임을 지게 됩니다. 관리 업무를 맡긴 기본대리권이 있고 인감도장·통장까지 맡겨 두었다면 정당한 이유가 인정될 여지가 커집니다. 지금은 등기부를 확인하고 매수인에게 추인하지 않는다는 뜻부터 알리십시오.

인감도장과 통장을 맡긴 것 자체만으로 건물을 팔아도 된다는 권한까지 준 것은 아닙니다. 다만 매수인이 그 권한을 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지는 따로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 원룸 건물 관리를 관리인에게 맡기면서 임대차계약 체결과 월세 수납, 대출 이자 납부를 부탁하고 자기 명의 통장과 인감도장, 인감증명서 여러 장을 함께 맡겼습니다. 2025년 가을 관리인은 이 서류로 I씨 명의 위임장을 만들어 건물을 9억원에 팔고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 2026년 초 이 사실을 안 I씨는 건물을 되찾을 수 있는지 알아보고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리인이 권한 없이 건물을 팔면 매매는 무효인가요?

원칙적으로 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 관리인에게 준 권한은 임대차계약 체결, 월세 수납, 대출 이자 납부 같은 관리 업무에 그치므로, 건물 매도는 그 권한을 넘은 행위입니다. 권한을 넘은 대리행위는 무권대리가 되어 본인이 추인하지 않는 한 본인을 구속하지 않습니다.

그러나 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 대리인이 권한 밖의 법률행위를 했더라도 상대방이 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인이 책임을 진다고 정합니다. 이를 권한을 넘은 표현대리라고 합니다. 관리 업무라는 기본대리권이 있었다는 점에서 이 규정이 문제 됩니다.

매수인이 믿을 만한 정당한 이유는 어떻게 판단하나요?

대리행위 당시의 사정을 객관적으로 보아 판단합니다. 본인이 관리에 필요한 범위를 넘어 인감도장, 인감증명서, 등기필 정보, 신분증 사본까지 맡겨 두었다면 매수인이 매도 권한을 믿은 데 정당한 이유가 인정되기 쉽습니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다27001 판결은 본인이 신원보증에 쓰라고 발급해 둔 인감증명서가 위임장과 함께 상대방에게 건네진 사건에서 정당한 이유를 인정했습니다.

반대로 거래 금액이 크고 본인에게 확인 전화 한 통이면 알 수 있었는데도 매수인이 확인하지 않았다면 정당한 이유가 부정될 여지가 있습니다. 매매대금이 본인 계좌가 아닌 관리인 계좌로 들어간 사정, 시세보다 크게 싼 가격도 매수인에게 불리한 사정입니다.

표현대리가 인정되면 본인은 누구에게 책임을 묻나요?

표현대리가 인정되면 본인은 매매계약상 책임을 지고 건물 소유권을 되찾기 어렵습니다. 이때는 관리인에게 위임계약 위반과 불법행위를 이유로 손해배상을 청구하고, 매매대금을 가로챘다면 형사 고소도 검토합니다. 매수인이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다면 표현대리가 부정되고, 매수인은 관리인에게 무권대리인 책임을 물어야 합니다.

관리인 무단 매각 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유권이전등기가 이미 됐는지, 매수인 이름과 등기 원인일을 확인합니다.
• 추인 거절 통지 - 매수인에게 매도 권한을 준 적이 없고 추인하지 않는다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다.
• 처분금지가처분 - 매수인이 제3자에게 다시 팔거나 담보를 잡히지 못하도록 가처분을 신청합니다.
• 위임 범위 자료 정리 - 관리 위임 계약서, 맡긴 서류 목록, 관리인과 주고받은 메시지를 모읍니다.
• 소송과 고소 - 매수인에게 등기말소 소송을, 관리인에게 손해배상 청구와 형사 고소를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 중개사를 거쳐 계약했거나 대금이 여러 계좌로 나뉘어 들어갔다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리인에게 인감을 맡기면 매도 권한도 준 건가요?
  아닙니다. 인감을 맡긴 목적이 임대 관리였다면 매도 권한까지 준 것은 아닙니다. 다만 민법 제126조는 대리인이 권한 밖의 행위를 했을 때 상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인이 책임을 진다고 정합니다. 맡긴 서류가 많을수록 정당한 이유가 인정되기 쉽습니다.
• 추인하지 않으면 매매는 효력이 없나요?
  원칙적으로 효력이 없습니다. 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 그래서 매수인에게 추인하지 않는다는 뜻을 분명히 알리는 것이 첫 대응입니다. 다만 표현대리가 성립하면 추인하지 않아도 본인이 책임을 집니다.
• 정당한 이유는 언제를 기준으로 판단하나요?
  대리행위 당시를 기준으로 판단합니다. 계약할 때 관리인이 어떤 서류를 내보였는지, 매수인이 본인에게 확인할 수 있었는지, 대금을 누구 계좌로 받았는지 같은 당시 사정을 봅니다. 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다27001 판결도 인감증명서와 위임장이 함께 교부된 사정을 중시했습니다.
• 매수인이 확인을 소홀히 했다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 거래 금액이 크고 본인에게 직접 확인하기 어렵지 않았는데도 매수인이 확인하지 않았다면 정당한 이유가 부정될 여지가 있습니다. 시세보다 크게 싼 가격, 대금을 관리인 개인 계좌로 보낸 사정도 매수인에게 불리하게 작용합니다.
• 표현대리가 인정되면 관리인에게 무엇을 청구하나요?
  위임받은 관리 업무를 벗어나 건물을 판 것은 위임계약상 의무 위반이자 불법행위이므로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않은 때 인정됩니다. 매매대금을 가로챘다면 형사 고소도 함께 검토합니다.
• 표현대리가 안 되면 매수인은 누구에게 청구하나요?
  관리인에게 청구합니다. 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 계약 이행이나 손해배상 책임을 집니다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 이 책임도 묻지 못합니다.

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