등기·명의신탁

소유자의 형제가 인감증명서를 들고 와 판 부동산, 등기를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

소유자의 형제가 인감증명서와 도장을 들고 와 부동산을 팔았더라도 매수인이 매도 권한을 믿은 데 정당한 이유가 없으면 소유자에게 등기를 받을 수 없습니다. 민법 제126조는 권한을 넘은 대리행위에 정당한 이유가 있을 때만 본인이 책임지도록 정합니다. 지금은 소유자에게 직접 매도 의사를 확인하고 그 기록을 남기십시오.

인감증명서와 도장이 있으니 거래는 안전하다고 생각할 필요는 없습니다. 법원은 서류가 있었다는 사실보다 그 서류를 믿은 데 정당한 이유가 있었는지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 상가 건물을 사면서 소유자 B씨의 동생 C씨와 계약했습니다. C씨는 B씨가 준 위임장, 인감증명서, 인감도장을 내밀었고 A씨는 계약금과 중도금 2억원을 C씨 계좌로 보냈습니다. 2026년 잔금 무렵 B씨는 동생에게 담보대출만 맡겼을 뿐 매도는 맡긴 적이 없다고 했고, A씨는 B씨에게 등기를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자의 형제와 계약했는데 소유자에게 등기를 받을 수 있나요?

권한을 넘은 표현대리가 인정돼야 받을 수 있습니다. 대리인이 권한 밖의 법률행위를 했더라도 상대방이 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인이 책임을 집니다. 형제가 소유자에게서 담보대출을 위임받아 서류를 가지게 된 것이라면 기본대리권은 있으므로, 결론은 매수인이 매도 권한까지 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있었는지에 달려 있습니다.

표현대리가 인정되지 않으면 그 계약은 무권대리로서 소유자가 추인하지 않는 한 소유자에게 효력이 없습니다. 이 경우 매수인은 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.

정당한 이유는 어떻게 판단하나요?

대리행위 당시의 모든 사정을 객관적으로 보아 판단합니다. 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다46828 판결은 부동산 매도를 위임받은 대리인이 소유권이전등기에 필요한 서류와 인감도장을 모두 교부받아 제시하며 처분 권한이 있다고 표명했다면 상대방이 믿은 데 정당한 이유가 있고, 본인에게 직접 대리권 수여 여부를 확인해야만 하는 것은 아니라고 보았습니다. 반대로 원안의 하급심은 매수인이 등기권리증도 없는 대리인을 상대로 소유자에게 확인하는 조치를 전혀 하지 않았다며 정당한 이유를 부정했습니다.

법원이 자주 보는 사정은 다음과 같습니다.

• 서류의 완전성 - 등기권리증(등기필정보)까지 갖췄는지, 위임장의 용도가 매도로 적혀 있는지
• 인감증명서 발급 경위 - 본인이 직접 발급했는지, 대리 발급인지, 용도란이 무엇인지
• 대리인과 본인의 관계 - 가족이라도 평소 재산을 관리해 왔는지
• 거래 조건 - 시세보다 크게 싸거나 잔금을 서두르는 등 의심할 사정이 있었는지
• 확인 조치 - 본인에게 연락하거나 중개사를 통해 확인을 시도했는지

등기를 못 받으면 누구에게 책임을 묻나요?

대리인으로 행세한 형제에게 책임을 물을 수 있습니다. 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다. 다만 매수인이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때는 이 책임을 물을 수 없습니다.

위임장을 위조해 계약금과 중도금을 받아 갔다면 사기와 사문서위조로 고소할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 표현대리·무권대리 규정은 원안 당시와 같습니다.

대리인과 부동산 거래 대응 순서

• 본인 의사 확인 - 소유자에게 직접 연락해 매도 의사를 확인합니다. 확인 기록이 정당한 이유의 핵심 증거입니다.
• 서류 원본 대조 - 위임장 용도, 인감증명서 발급 방식, 등기필정보 소지를 확인합니다. 빠진 서류가 있으면 멈춥니다.
• 대금 지급 방식 - 계약금부터 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 대리인 계좌로 보내면 회수가 어려워집니다.
• 추인 요청 - 소유자가 계약을 알게 됐다면 추인할지 묻습니다. 추인하면 계약이 처음부터 유효해집니다.
• 책임 추궁 - 추인도 표현대리도 안 되면 무권대리인에게 이행이나 손해배상을 청구하고 고소를 검토합니다. 처분금지가처분으로 대상 부동산을 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 이전에도 같은 형제에게 여러 번 부동산 처분을 맡겼거나 인감도장을 오래 맡겨 둔 사정이 있으면 거래 경위 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 대리권 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권한을 넘은 표현대리는 언제 성립하나요?
  대리인에게 기본대리권이 있고, 그 권한 밖의 행위를 했으며, 상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때 성립합니다. 민법 제126조가 이 요건을 정합니다. 담보대출 위임처럼 다른 권한이 있었다면 기본대리권은 인정되고, 결론은 정당한 이유에서 갈립니다.
• 소유자에게 확인하지 않으면 무조건 불리한가요?
  무조건은 아닙니다. 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009다46828 판결은 대리인이 이전등기에 필요한 서류와 인감도장을 모두 교부받아 제시했다면 본인에게 직접 확인해야만 하는 것은 아니라고 보았습니다. 다만 등기필정보가 없거나 의심할 사정이 있으면 확인하지 않은 것이 불리하게 작용합니다.
• 표현대리가 안 되면 계약은 어떻게 되나요?
  소유자에게 효력이 없습니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정합니다. 소유자가 계약을 알고 추인하면 계약은 처음부터 유효해지므로 추인 여부를 물어보는 것도 방법입니다.
• 대리인 행세한 형제에게 무엇을 청구하나요?
  계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있습니다. 민법 제135조 제1항은 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 무권대리인이 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 진다고 정합니다. 실제로는 이행이 어려워 손해배상을 청구하는 경우가 많습니다.
• 무권대리인에게도 책임을 못 묻는 경우가 있나요?
  있습니다. 민법 제135조 제2항은 상대방이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때, 또는 대리인이 제한능력자일 때는 무권대리인의 책임을 적용하지 않는다고 정합니다. 매수인이 의심할 사정을 알면서 거래했다면 이 책임도 제한됩니다.
• 인감증명서를 확인했는데 왜 부족한가요?
  인감증명서는 대리 발급이 가능하고, 본인이 다른 용도로 발급한 서류가 도용될 수도 있기 때문입니다. 그래서 법원은 발급 방식과 용도, 등기필정보 소지, 거래 조건의 이례성 같은 사정을 함께 봅니다. 민법 제126조의 정당한 이유는 대리행위 당시 사정 전체로 판단합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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