등기·명의신탁

남이 내 대리인 행세로 넘긴 소유권이전등기를 말소하려면 대리권이 없었다는 걸 제가 증명해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 제3자가 대리인으로 개입해 넘어간 등기라도 현재 등기는 적법하게 이루어진 것으로 추정되므로, 말소를 구하는 전 소유자가 대리권이 없었다는 사실을 증명해야 합니다. 대법원 2009다37831 판결은 등기의 추정력이 대리권의 존재에도 미친다고 보았습니다. 지금은 등기 신청에 쓰인 위임장과 인감증명서가 어떻게 발급됐는지 확인하십시오.

등기가 넘어갔다고 해서 이미 끝난 일은 아닙니다. 대리권이 없었다는 사정을 보여 주면 등기의 추정력은 깨집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 등기부를 떼어 보고 자기 명의 오피스텔이 2025. 6. B씨에게 매매로 이전된 사실을 알았습니다. 등기신청서에는 A씨의 먼 친척 C씨가 A씨 대리인으로 적혀 있었고, A씨는 C씨에게 어떤 권한도 준 적이 없습니다. B씨는 대리인을 통해 정상적으로 샀다며 말소를 거부하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기의 추정력은 어디까지 미치나요?

등기가 있으면 등기된 대로의 권리관계가 있는 것으로 추정됩니다. 추정력은 권리의 귀속뿐 아니라 등기원인과 절차가 적법하다는 점에도 미칩니다. 판례는 전 소유자 본인이 아니라 제3자가 대리인으로 처분에 개입한 경우에도 현재 명의자의 등기가 적법하게 이루어진 것으로 추정된다고 봅니다.

민법에 등기 추정력을 직접 정한 조문은 없지만 판례로 확립된 원칙입니다. 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 등기를 믿은 거래를 보호하려는 취지입니다.

전 소유자는 무엇을 증명해야 하나요?

등기가 원인무효라며 말소를 구하는 전 소유자가 반대 사실을 증명해야 합니다. 곧 제3자에게 대리권이 없었다거나, 제3자가 등기서류를 위조하는 등 절차가 적법하게 진행되지 않았다고 의심할 만한 사정을 증명해야 합니다. 이 증명이 되면 추정력이 깨지고, 현재 명의자가 대리권 존재를 따로 증명해야 합니다.

증거로는 위임장의 인영이 내 인감과 다르다는 감정 결과, 인감증명서를 내가 발급받지 않았다는 발급 내역, 그 무렵 내가 다른 곳에 있었다는 자료, 대리인이라는 사람과 나의 관계가 없다는 사정이 쓰입니다. 인감증명 발급 대장의 신청인 서명도 중요한 단서가 됩니다. 본인이 직접 발급받지 않았다면 누가 대리 발급을 신청했는지, 그때 낸 위임장이 진짜인지도 함께 확인합니다.

현재 명의자가 대리인을 믿고 샀다고 주장하더라도 그것만으로 등기가 유효해지지는 않습니다. 부동산 등기에는 공신력이 없어서, 원인이 무효인 등기를 믿고 산 사람도 원칙적으로 보호받지 못합니다. 그래서 싸움의 중심은 대리권이 있었는지, 표현대리가 성립하는지에 모입니다.

대리권이 없었다면 등기는 어떻게 되나요?

대리권 없는 사람이 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 그래서 무권대리로 이루어진 매매에 따른 이전등기는 원인무효여서 말소 대상이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제130조도 원안 당시와 같습니다.

다만 대리인에게 일부 권한을 준 적이 있고 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다면 표현대리로 본인이 책임을 질 수 있습니다. 예를 들어 담보 설정만 부탁하며 인감도장을 맡겼는데 대리인이 매매로 넘겼다면 이 문제가 생깁니다.

무권대리 등기 말소 대응 순서

• 등기 서류 열람 - 등기신청서, 위임장, 인감증명서 사본을 확보합니다. 위조 여부를 가리는 출발점입니다.
• 인감 발급 내역 확인 - 주민센터에서 해당 인감증명의 발급일과 신청인을 확인합니다.
• 처분금지가처분 - 현재 명의자가 다시 팔거나 담보를 잡히지 못하게 가처분을 신청합니다.
• 형사 고소 검토 - 서류 위조가 드러나면 사문서위조 등으로 고소하고 수사 자료를 민사 증거로 씁니다.
• 말소 소송 - 대리권 부존재를 증명해 이전등기 말소를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 인감을 가지고 있었거나 과거에 일부 권한을 맡긴 적이 있다면 표현대리 성립 여부를 사실관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 소유권이전등기 말소 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 되어 있으면 무엇이 추정되나요?
  등기된 대로의 권리관계가 있는 것으로 추정되고, 그 추정은 등기원인과 절차의 적법성에도 미칩니다. 제3자가 대리인으로 개입한 등기도 적법하게 이루어진 것으로 추정되므로 말소를 구하는 쪽이 반대 사실을 증명해야 합니다.
• 제가 무엇을 증명해야 하나요?
  제3자에게 나를 대리할 권한이 없었다는 사실, 또는 제3자가 등기서류를 위조하는 등 절차가 적법하지 않았다고 의심할 만한 사정을 증명해야 합니다. 이 증명이 되면 추정력이 깨지고 현재 명의자가 대리권 존재를 증명해야 합니다.
• 어떤 증거가 도움이 되나요?
  위임장 인영이 내 인감과 다르다는 감정 결과, 인감증명을 내가 발급받지 않았다는 발급 내역, 그 무렵 다른 곳에 있었다는 자료, 대리인과 나 사이에 아무 관계가 없다는 사정이 쓰입니다. 등기소에서 신청서 사본을 열람해 확보합니다.
• 대리권이 없었다면 등기는 무효인가요?
  대리권 없는 사람이 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다. 그 계약에 따른 이전등기는 원인무효여서 말소를 청구할 수 있습니다. 추인으로 볼 만한 행동을 하지 않도록 주의해야 합니다.
• 인감도장을 맡긴 적이 있다면요?
  일부 권한을 준 적이 있고 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다면 권한을 넘은 표현대리로 본인이 책임을 질 수 있습니다. 어떤 일을 위해 인감을 맡겼는지, 상대방이 무엇을 확인했는지가 쟁점입니다.
• 대리인이라는 사람에게는 무엇을 청구하나요?
  대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 무권대리인은 상대방에게 계약 이행이나 손해배상 책임을 집니다. 본인은 무권대리인에게 불법행위 손해배상을 청구하고 위조가 있었다면 형사 고소를 검토합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성