매매 계약

집을 판 매도인이 특약도 없이 정원수와 정원석을 가져가겠다는데 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 특약이 없다면 정원수와 정원석은 대지의 구성부분이나 종물로 집과 함께 넘어오므로 매도인이 가져갈 수 없습니다. 민법 제99조는 토지와 그 정착물을 부동산으로 보고, 판례는 토지 위 미등기 수목을 토지와 함께 거래되는 것으로 봅니다. 지금은 계약서에 조경물 제외 특약이 있는지부터 확인하십시오.

정원수나 정원석을 넘겨받으려고 계약서에 일일이 적어 두지 않았더라도 권리를 잃는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 정원이 딸린 단독주택을 9억원에 사면서 계약서에 정원석이나 정원수에 관한 특약은 따로 넣지 않았습니다. 잔금일을 앞두고 매도인 B씨가 아끼던 소나무 두 그루와 큰 정원석 몇 개는 가져가겠다며 조경업체를 불렀습니다. A씨는 매도인이 이것들을 가져갈 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정원수와 정원석도 집과 함께 팔린 것인가요?

그렇습니다. 토지와 그 정착물은 부동산이고, 땅에 심어진 나무와 땅에 놓여 고정된 정원석은 원칙적으로 토지의 구성부분이 되어 토지와 함께 거래됩니다. 별도 특약이 없다면 매도인은 이것들을 대지와 함께 넘겨야 합니다.

대법원도 경매 대상 토지 위에 자라는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성부분으로 토지와 함께 경매되므로 수목 가액까지 포함해 토지를 평가해야 한다고 보았습니다. 매매도 같은 원리로 정원수는 대지에 따라갑니다.

정원석이 땅에 박혀 있지 않으면 어떻게 되나요?

그래도 대지와 함께 넘어갈 가능성이 큽니다. 땅에 단단히 고정되지 않은 정원석이라도 매도인이 정원의 용도로 두려고 자기 소유 물건을 대지에 부속시킨 것이라면 종물로 볼 수 있고, 종물은 주물의 처분에 따릅니다. 어느 쪽으로 보든 특약이 없으면 매수인에게 넘어갑니다.

다만 화분에 심은 나무나 옮겨 놓기만 한 장식물처럼 정원과 따로 쓰이는 물건은 동산으로 보아 매도인이 가져갈 수 있습니다. 계약 당시 매물 사진과 현장 확인 기록이 판단 자료가 됩니다.

매도인이 나무를 따로 가져갈 수 있는 경우는요?

입목으로 등기했거나 명인방법을 갖춘 나무라면 토지와 별개로 거래됩니다. 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목은 부동산으로 보고, 그 소유자는 토지와 분리해 양도할 수 있으며 토지 소유권 처분의 효력이 입목에 미치지 않습니다.

명인방법은 나무에 소유자를 표시한 팻말을 다는 것처럼 누구 것인지 알아볼 수 있게 하는 방법입니다. 정원 소나무에 이런 공시가 없었다면 매도인이 따로 가져갈 근거가 되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「입목에 관한 법률」과 「민법」도 같은 구조입니다.

이미 가져갔다면 무엇을 청구하나요?

반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친 뒤 가져갔다면 소유권에 기한 반환청구를, 그 전이라면 매도인의 인도 의무 위반을 이유로 원상회복이나 손해배상을 청구합니다. 잔금 전이라면 가져간 나무 값만큼 잔금 감액을 협의하는 방법도 있습니다.

매도인 정원수 정원석 반출 대응 순서

• 계약서 특약 확인 - 정원수·정원석·조경물 제외 특약이 있는지 확인합니다. 특약이 없으면 대지와 함께 넘어옵니다.
• 현장 상태 기록 - 계약 당시 정원 사진과 매물 광고 사진을 모읍니다. 무엇이 있었는지 증명하는 자료입니다.
• 반출 중단 요구 - 문자나 내용증명으로 반출을 멈추라고 요구합니다. 잔금 전이라면 중개사에게도 알립니다.
• 잔금 조정 협의 - 이미 가져갔다면 나무와 돌의 가액을 잔금에서 빼거나 원상회복을 요구합니다.
• 반환·손해배상 청구 - 협의가 안 되면 소유권에 기한 반환이나 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 계약 전에 특정 나무를 가져가겠다고 말한 기록이 있거나 매물 광고에서 조경물을 제외했다면 그 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 인도 분쟁과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 정원수를 안 적었는데 괜찮나요?
  괜찮습니다. 땅에 심은 나무는 토지의 구성부분으로 토지와 함께 거래되는 것이 원칙이므로 따로 적지 않아도 대지와 함께 넘어옵니다. 오히려 매도인이 가져가려면 제외한다는 특약이 있어야 합니다.
• 정원석은 나무와 다르게 보나요?
  결론은 대체로 같습니다. 땅에 박힌 정원석은 토지의 구성부분이고, 고정되지 않았더라도 정원 용도로 부속시킨 매도인 소유 물건이면 종물로서 대지 처분에 따릅니다. 화분처럼 따로 쓰이는 물건만 예외입니다.
• 매도인이 나무에 이름표를 달았다면요?
  명인방법을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 따져야 합니다. 명인방법을 갖춘 나무는 토지와 별개로 거래될 수 있습니다. 다만 계약 전부터 소유자를 표시해 두었는지, 매수인이 알 수 있었는지가 판단 기준이므로 표시 시점을 확인합니다.
• 경매로 산 집도 정원수가 따라오나요?
  따라옵니다. 대법원은 경매 대상 토지 위의 채무자 소유 미등기 수목은 토지의 구성부분으로 토지와 함께 경매되므로 수목 가액까지 포함해 평가해야 한다고 보았습니다. 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목만 제외됩니다.
• 이미 가져갔으면 돌려받을 수 있나요?
  소유권이전등기를 마친 뒤라면 소유권에 기해 반환을 청구할 수 있습니다. 나무를 이미 다른 곳에 옮겨 심어 되돌리기 어렵다면 나무 가액을 감정해 손해배상을 청구합니다. 반출 당시 사진이 가액 산정의 근거가 됩니다.
• 잔금에서 빼도 되나요?
  매도인과 합의하면 가능합니다. 합의 없이 일방적으로 잔금을 덜 주면 매수인이 잔금 미지급 책임을 질 수 있으므로, 가져간 물건과 가액을 문자로 확인한 뒤 감액 합의를 서면으로 남깁니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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