사업자등록을 했으면 상가임대차법이 적용되나요?

그것만으로는 부족합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 「건물」의 임대차에 적용된다고 정하므로, 목적물이 먼저 건물이어야 합니다. 대법원 2024다293016 판결 사안에서도 임차인은 컨테이너 주소를 종된 사업장으로 등록했지만, 대법원은 건물 해당 여부를 따로 심리하라고 했습니다.

컨테이너가 건물인지 무엇으로 판단하나요?

토지의 정착물로서 최소한의 기둥·지붕·주벽이 있는지, 토지에서 쉽게 분리할 수 있는지로 판단합니다. 민법 제99조 제1항은 토지와 그 정착물을 부동산으로 정하고, 이 요건을 갖추지 못한 구조물은 제2항에 따라 동산이 됩니다. 기초 고정 방법, 이동 가능성, 배관·전기 연결 방식이 실제 판단 자료가 됩니다.

몇 년 동안 같은 자리에서 장사했으면 건물로 보나요?

영업 기간만으로는 건물이 되지 않습니다. 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결은 일정한 장소에서 상당 기간 영업 공간으로 쓰였다는 이유로 상가건물로 본 원심을 파기했습니다. 사용 기간보다 토지에 고정적으로 부착돼 있는지가 먼저 판단돼야 한다는 취지입니다.

상가 옆에 붙은 컨테이너를 함께 빌렸다면요?

상가건물과 컨테이너가 하나의 사업장으로 쓰였다면 상가임대차법 적용을 주장할 수 있습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 건물 일부를 빌려 작업하면서 인접 컨테이너에서 주문을 받는 등 영업을 해 온 사안에서 둘이 일체로 하나의 사업장이므로 임차 부분이 상가건물에 해당한다고 보았습니다.

상가임대차법이 안 되면 바로 나가야 하나요?

약정 기간이 끝났다면 원칙적으로 반환해야 하지만, 민법상 보호가 남아 있는지 따져야 합니다. 민법 제639조 제1항에 따라 기간 만료 후 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않았다면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 임대인은 해지통고를 해야 계약을 끝낼 수 있습니다.

갱신요구는 언제 해야 하나요?

임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 정한 기간이며, 이 기간을 놓치면 건물로 인정돼도 갱신요구권을 쓰기 어렵습니다. 같은 조 제2항에 따라 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

이 사건 임차인은 결국 나가게 됐나요?

아직 단정할 수 없습니다. 대법원은 원심판결을 파기하고 춘천지방법원 강릉지원으로 돌려보내면서, 컨테이너에 기둥·지붕·주벽이 있는지와 토지에서 쉽게 분리되는지를 심리하라고 했습니다. 환송 후 그 컨테이너가 건물로 인정되면 갱신 주장이 다시 문제되고, 동산으로 판단되면 민법 기준으로 결론이 납니다.

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상가 임대차

컨테이너 매장을 빌려 장사하는데 상가임대차법으로 갱신을 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

컨테이너 매장은 땅에 고정된 기둥·지붕·벽을 갖춰 건물로 볼 수 있을 때에만 상가임대차법이 적용되고, 쉽게 떼어 옮길 수 있는 구조물이면 갱신요구권을 쓸 수 없습니다. 대법원 2024다293016 판결은 영업에 오래 썼다는 사정만으로는 상가건물이 되지 않는다고 보았습니다. 지금은 컨테이너가 기초에 고정돼 있는지와 건축물대장·가설건축물 신고 여부를 확인하십시오.

기한

상가임대차법이 적용되는 매장이라면 계약갱신요구는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 합니다. 컨테이너 매장이 건물에 해당할 가능성이 있다면 이 기간 안에 서면으로 갱신을 요구해 두십시오.

사업자등록을 그 주소로 해 두었다고 해서 상가임대차법 적용이 자동으로 보장되지는 않습니다. 반대로 건물이 아니라는 판단이 나와도 민법상 임대차 보호는 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 관광지 공터에 놓인 컨테이너 매장을 보증금 300만원, 월세 40만원, 기간 1년으로 빌려 캐릭터 상품을 팔았습니다. 컨테이너는 화물용을 개조해 앞면에 큰 유리창과 유리문을 달고, 바닥 마루·조명·에어컨·간판을 갖춘 상태였고, 전에도 다른 상인이 매장으로 써 왔습니다. A씨는 그 주소를 종된 사업장으로 사업자등록에 추가했습니다. 계약 만료를 앞두고 갱신을 요구했지만 임대인은 기간이 끝났다며 컨테이너를 비우라는 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가임대차법은 어떤 매장에 적용되나요?

사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 쓰는 임대차에 적용됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 적용 대상을 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차로 정합니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 상가건물인지를 공부상 표시가 아니라 건물의 현황과 용도를 보고 영업용으로 쓰는지에 따라 실질적으로 판단해야 한다고 했습니다. 다만 그 전제는 목적물이 「건물」이어야 한다는 것입니다.

컨테이너도 상가건물이 될 수 있나요?

토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕, 주벽을 갖추고 땅에서 쉽게 분리할 수 없다면 건물로 볼 수 있습니다. 그렇지 않은 구조물은 부동산이 아니라 동산이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 민법은 토지와 그 정착물을 부동산으로, 그 밖의 물건을 동산으로 나눕니다.

컨테이너 매장의 건물 해당 여부 판단 요소

판단 요소	건물 쪽 사정	동산 쪽 사정
토지 고정	콘크리트 기초에 고정	받침대 위에 얹어 둠
분리 가능성	옮기려면 철거 필요	크레인으로 바로 이동
구조	기둥·지붕·주벽 갖춤	구조 일부 없음
영업 사용 기간	판단의 주된 기준 아님	판단의 주된 기준 아님

출처 - 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결, 민법 제99조

대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결에서 원심은 컨테이너라도 일정한 장소에서 상당 기간 영업 공간으로 쓰였다면 상가건물이라고 보았습니다. 대법원은 이 판단을 받아들이지 않았습니다. 고정 부착 여부보다 영업 사용 기간을 앞세운 것은 상가건물에 관한 법리를 오해한 것이고, 먼저 기둥·지붕·주벽이 있는지와 토지에서 쉽게 분리할 수 있는지를 심리해야 한다고 했습니다.

유리창·마루·조명·에어컨을 갖추고 간판을 단 개조 컨테이너였다는 사정도 그것만으로 건물이 되는 근거가 되지 못했습니다. 판단 요소는 내부 시설이 아니라 토지에 정착했는지입니다. 콘크리트 기초에 볼트로 고정하고 전기·상하수도를 매설 배관으로 연결해 옮기기 어렵다면 건물로 볼 여지가 커집니다.

상가임대차법이 적용되지 않으면 어떻게 되나요?

민법의 임대차 규정만 적용되므로, 약정한 기간이 끝나면 임대인은 갱신을 거절하고 반환을 요구할 수 있습니다. 상가임대차법의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 10년까지 보장되지만, 이 권리는 상가건물 임대차에만 있습니다. 기간 만료 후에도 계속 영업하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.

이 사건은 대법원이 원심판결을 파기하고 지방법원 지원으로 돌려보낸 것이어서, 그 컨테이너가 결국 건물로 인정될지는 환송 후 심리 결과에 달려 있습니다. 대법원이 정한 것은 판단 기준이고 결론이 아닙니다.

컨테이너 매장 갱신 대응 순서

고정 상태 확인 - 컨테이너가 기초에 고정됐는지, 크레인 없이 옮길 수 있는지 사진으로 남깁니다. 건물 해당 여부의 첫 판단 요소입니다.
공부 확인 - 건축물대장, 가설건축물 축조 신고, 등기 여부를 확인합니다. 공부만으로 결론이 나지는 않지만 정착성을 보여 주는 자료가 됩니다.
갱신요구 발송 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구를 내용증명으로 보냅니다. 건물로 인정될 때를 대비한 조치입니다.
민법상 주장 준비 - 상가임대차법이 배제될 경우를 대비해 묵시적 갱신이나 임대인의 이의 시점을 정리합니다. 기간 만료 후 차임 수령 내역이 근거가 됩니다.
소송 대응 - 인도 소송이 들어오면 정착성 증거와 함께 감정·현장검증을 신청합니다. 법원은 현장의 구조를 직접 보고 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 컨테이너가 기존 상가건물과 붙어 하나의 사업장을 이루거나 토지 임대차와 함께 계약한 경우에는 계약서와 현장 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 갱신·명도 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

컨테이너 매장을 빌린 임차인 대부분은 사업자등록을 냈고 몇 년째 장사했으니 상가임대차법 보호를 받는다고 생각합니다. 하지만 법원이 먼저 보는 것은 영업 기간이 아니라 그 구조물이 땅에 붙어 있는 건물이냐입니다. 내부를 아무리 꾸며도 받침대 위에 얹혀 있을 뿐이라면 보호 범위 밖일 수 있습니다.

그래서 계약 초기에 현장 상태를 기록해 두는 것이 중요합니다. 기초 공사 사진, 고정 볼트, 매설된 배관과 전기 인입선, 가설건축물 신고서와 그 존치기간을 날짜와 함께 남겨야 합니다. 임대인이 나중에 컨테이너를 옮기거나 교체하면 원래 상태를 증명할 방법이 사라집니다.

인도 소송에서 이 기록은 상가임대차법 적용 여부를 가르고, 그 결과 갱신요구권과 권리금 회수 보호를 주장할 수 있는지가 함께 정해집니다. 적용이 부정되면 다툼은 민법상 묵시적 갱신과 해지통고 기간으로 옮겨 가므로, 만료 후 임대인이 이의한 날짜도 같이 남겨 두어야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

그것만으로는 부족합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 「건물」의 임대차에 적용된다고 정하므로, 목적물이 먼저 건물이어야 합니다. 대법원 2024다293016 판결 사안에서도 임차인은 컨테이너 주소를 종된 사업장으로 등록했지만, 대법원은 건물 해당 여부를 따로 심리하라고 했습니다.
토지의 정착물로서 최소한의 기둥·지붕·주벽이 있는지, 토지에서 쉽게 분리할 수 있는지로 판단합니다. 민법 제99조 제1항은 토지와 그 정착물을 부동산으로 정하고, 이 요건을 갖추지 못한 구조물은 제2항에 따라 동산이 됩니다. 기초 고정 방법, 이동 가능성, 배관·전기 연결 방식이 실제 판단 자료가 됩니다.
상가건물과 컨테이너가 하나의 사업장으로 쓰였다면 상가임대차법 적용을 주장할 수 있습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 건물 일부를 빌려 작업하면서 인접 컨테이너에서 주문을 받는 등 영업을 해 온 사안에서 둘이 일체로 하나의 사업장이므로 임차 부분이 상가건물에 해당한다고 보았습니다.
약정 기간이 끝났다면 원칙적으로 반환해야 하지만, 민법상 보호가 남아 있는지 따져야 합니다. 민법 제639조 제1항에 따라 기간 만료 후 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않았다면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 임대인은 해지통고를 해야 계약을 끝낼 수 있습니다.
아직 단정할 수 없습니다. 대법원은 원심판결을 파기하고 춘천지방법원 강릉지원으로 돌려보내면서, 컨테이너에 기둥·지붕·주벽이 있는지와 토지에서 쉽게 분리되는지를 심리하라고 했습니다. 환송 후 그 컨테이너가 건물로 인정되면 갱신 주장이 다시 문제되고, 동산으로 판단되면 민법 기준으로 결론이 납니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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