상가 임대차

상가 계약 만료 며칠 전에 나간다고 했는데 3개월 월세를 더 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 상가 임차인이 임대차기간 만료일 전에 갱신거절을 통지했다면 만료 1개월 전이 지났더라도 계약은 만료일에 끝나고 3개월치 차임을 더 낼 의무는 없습니다. 대법원은 상가건물 임대차보호법이 임차인의 갱신거절 통지기간을 제한하지 않았다고 보았습니다. 지금은 통지가 건물주에게 도달한 날짜가 만료일보다 앞서는지부터 확인해 보십시오.

만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 나간다는 뜻을 밝히지 못했다고 해서 계약이 저절로 1년 연장됐다고 받아들일 필요는 없습니다. 그 기간은 건물주에게 적용되는 기간입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 1월 1일부터 2년 동안 보증금 3,000만원, 월세 200만원에 가게를 빌렸습니다. 장사가 어려워져 2025년 12월 29일 건물주에게 계약을 더 연장하지 않겠다고 통지했고, 임차권등기를 마친 뒤 2026년 1월 가게를 비워 주었습니다. 건물주는 만료 1개월 전까지 아무 말이 없었으니 계약이 묵시적으로 갱신됐고, 통지 후 3개월이 지나야 계약이 끝난다며 그때까지의 월세와 관리비를 보증금에서 빼겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차인은 언제까지 갱신거절을 통지해야 하나요?

임대차기간 만료일 전까지만 통지하면 됩니다. 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결은 상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지한 경우에도 묵시적 갱신은 인정되지 않고 계약은 만료일에 끝난다고 보았습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 이 기간은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 기간일 뿐이고, 임차인의 갱신거절 통지기간을 정한 규정이 아니라는 것이 판결의 해석입니다.

상가 묵시적 갱신은 어떤 경우에 생기나요?

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았고, 임차인도 만료일까지 나가겠다는 뜻을 밝히지 않은 경우에 생깁니다. 이때 계약은 전과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보고, 존속기간은 1년입니다.

위 판결은 이 조항이 임대인의 통지기간만 제한했을 뿐 임차인에게는 기간 제한을 두지 않았다고 보았습니다. 임차인이 만료 전에 분명하게 나가겠다고 했는데도 묵시적 갱신을 인정하면 임차인의 뜻에 반해 계약 연장을 강제하게 되어 임차인 보호라는 법 취지에도 어긋난다고 했습니다. 원심은 묵시적 갱신 뒤 3개월이 지나 해지됐다고 보았지만, 대법원은 만료일에 종료됐다고 보고 그 뒤 차임과 관리비 부분을 파기환송했습니다.

이미 묵시적으로 갱신된 뒤라면 언제 나갈 수 있나요?

갱신된 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 만료일이 지나 계약이 이미 갱신된 다음에 통지했다면 이 3개월 규정이 적용될 수 있습니다.

계약이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 다만 이것은 임차인의 보증금 반환을 지키려는 규정이므로, 계약이 만료일에 끝났다면 임대인이 그 뒤 기간의 약정 차임을 당연히 청구할 수 있는 근거가 되지는 않습니다. 가게를 비운 뒤의 차임·관리비 공제 범위는 점유와 사용 여부를 보고 따로 따집니다.

주택 임대차나 환산보증금을 넘는 상가도 같은가요?

주택은 다릅니다. 주택 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다. 상가 판결의 결론을 주택에 그대로 옮겨 쓰면 안 됩니다.

환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 상가에는 묵시적 갱신 조항이 적용되지 않고 민법이 적용됩니다. 민법의 묵시의 갱신은 기간 만료 후 임차인이 계속 사용하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의하지 않을 때 생기므로, 임차인이 만료 전에 갱신거절을 통지했다면 갱신될 여지가 없습니다.

상가 갱신거절 통지 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서에 적힌 임대차기간의 마지막 날을 확인합니다. 갱신된 적이 있다면 갱신 후 만료일을 기준으로 봅니다.
• 도달일 확보 - 문자·카카오톡 발송 화면과 내용증명 배달증명을 남깁니다. 통지가 만료일 전에 도달했다는 점을 보여 주는 자료입니다.
• 인도 기록 남기기 - 출입키 반환일, 원상복구 사진, 임차권등기 여부를 정리합니다. 만료 뒤 차임 공제 다툼의 기준이 됩니다.
• 공제 내역 다투기 - 건물주가 만료일 이후 차임과 관리비를 보증금에서 뺐다면 근거를 서면으로 요구합니다. 만료일까지의 연체 차임과 관리비만 공제 대상인지 따집니다.
• 보증금 반환 청구 - 건물주가 계속 거부하면 지급명령이나 보증금반환 소송을 냅니다. 소액이면 소액사건 절차로 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 별도의 해지 예고 특약이 있거나 만료일이 지난 뒤 통지한 경우라면 계약서와 통지 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 만료 1개월 전이 지나면 상가 계약은 자동 연장되나요?
  임차인이 만료일 전에 나간다고 통지했다면 연장되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통지하지 않은 경우의 묵시적 갱신을 정할 뿐입니다. 대법원 2023다307024 판결은 임차인의 갱신거절 통지기간에는 제한이 없다고 보았습니다.
• 갱신거절 통지는 구두로 해도 되나요?
  방식은 정해져 있지 않아 구두나 문자도 효력이 있습니다. 다만 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로, 만료일 전에 도달했다는 사실을 증명할 수 있어야 합니다. 문자를 보낸 화면과 내용증명 배달증명을 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 묵시적 갱신된 상가 계약은 언제 해지되나요?
  임차인이 해지를 통고하면 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항이 정한 내용입니다. 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 같은 조 제4항에 따라 1년이지만, 임차인은 그 1년을 다 채우지 않고 언제든 해지를 통고할 수 있습니다.
• 건물주가 만료 뒤 3개월치 월세를 보증금에서 빼도 되나요?
  임차인이 만료일 전에 갱신거절을 통지했다면 계약은 만료일에 끝나므로 그 뒤 기간의 약정 차임을 당연히 공제할 수는 없습니다. 대법원 2023다307024 판결은 이 부분 원심 판단을 파기했습니다. 다만 임차인이 만료 후에도 가게를 실제로 사용했다면 그 기간 사용이익 반환 문제는 따로 생길 수 있습니다.
• 주택 세입자도 만료 직전에 통지하면 되나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신이 된다고 정합니다. 상가와 달리 주택은 임차인의 통지 기한이 법에 정해져 있으므로, 상가 판결의 결론을 주택에 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 환산보증금을 넘는 상가는 어떻게 되나요?
  상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금 초과 임대차에도 제10조 제1항부터 제3항 본문까지는 적용하지만 묵시적 갱신을 정한 제4항은 적용 대상에 넣지 않았습니다. 그래서 민법 제639조가 적용되고, 임차인이 만료 전에 갱신거절을 통지했다면 묵시의 갱신이 생길 여지가 없습니다.
• 만료일이 지난 뒤에 나간다고 하면 어떻게 되나요?
  임대인도 만료 1개월 전까지 아무 통지를 하지 않았다면 만료일에 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 그 뒤의 통지는 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항의 해지 통고가 되어, 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 통지 시점을 하루라도 앞당기는 것이 차이를 만듭니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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