백화점이나 쇼핑몰 매장도 권리금 보호를 받나요?

받기 어렵습니다. 매장면적 합계 3천제곱미터 이상의 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가는 권리금 회수기회 보호 규정의 적용 대상에서 빠집니다. 다만 계약서 특약으로 권리금에 관한 약정을 했다면 그 약정에 따라 다툴 수 있습니다.

구청이나 국가 소유 상가도 제외되나요?

제외됩니다. 임대차 목적물이 국유재산법에 따른 국유재산이나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산이면 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 소유자는 등기사항증명서로 확인할 수 있습니다.

대규모점포 안 전통시장 점포는 어떤가요?

보호를 받습니다. 2018. 10. 16. 개정으로 대규모점포에 해당하더라도 전통시장은 적용 제외 대상에서 빠졌고, 이 개정 규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.

대규모점포는 어떤 기준으로 정하나요?

하나 또는 연접한 건물 안에 상시 운영되는 매장이 있고 매장면적 합계가 3천제곱미터 이상이며 유통산업발전법 별표에 규정된 점포 집단입니다. 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등이 여기에 해당합니다.

권리금 보호가 없으면 갱신요구권도 없나요?

있습니다. 적용 제외는 제10조의4 권리금 회수기회 보호에만 해당하고, 계약갱신요구권은 그대로 적용됩니다. 전체 임대차기간 10년 안에서 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

대규모점포 제외 규정은 헌법에 맞나요?

헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242 결정은 대규모점포의 상권 형성 구조와 갱신요구권 등 다른 보호 수단을 들어 임차인의 재산권 침해가 아니라고 보았습니다. 따라서 현재도 이 규정은 효력이 있습니다.

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권리금

권리금 회수기회 보호는 어떤 상가에 적용되지 않나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

권리금 회수기회 보호는 대규모점포·준대규모점포의 일부인 상가와 국유재산·공유재산인 상가에는 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5가 이렇게 정하되, 대규모점포 안이라도 전통시장은 제외 대상에서 빠져 보호를 받습니다. 지금은 내 점포가 들어 있는 건물의 매장면적 합계와 소유자를 확인하십시오.

그 자리에서

등기사항증명서의 소유자가 국가·지방자치단체인지, 건물이 매장면적 합계 3천제곱미터 이상의 대규모점포로 등록됐는지 확인하십시오. 둘 중 하나라도 해당하면 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상은 어렵습니다.

권리금 보호에서 빠진다고 계약갱신요구권까지 없어지는 것은 아닙니다. 10년 범위의 갱신요구는 그대로 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 9월 대형 쇼핑몰 안 매장을 보증금 3,000만원, 월세 250만원에 빌려 액세서리 가게를 운영했습니다. 들어올 때 앞 임차인에게 권리금 2,000만원을 줬고, 2026년 9월 만료를 앞두고 새 임차인에게 권리금을 받고 넘기려 했습니다. 그런데 쇼핑몰 운영사가 새 임차인과는 계약하지 않겠다고 해 권리금 보호를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리금 회수기회 보호가 적용되지 않는 상가는?

두 가지 상가에는 적용되지 않습니다. 임대차 목적물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 그리고 국유재산이나 공유재산인 경우입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조의5가 정한 적용 제외 대상입니다.

권리금 회수기회 보호 적용 여부(2026. 9. 28. 기준)

상가 유형	권리금 보호	갱신요구권
일반 상가	적용	적용
대규모점포·준대규모점포 일부	미적용	적용
대규모점포 안 전통시장	적용	적용
국유·공유재산 상가	미적용	적용

일반 상가: 권리금 보호: 적용; 갱신요구권: 적용
대규모점포·준대규모점포 일부: 권리금 보호: 미적용; 갱신요구권: 적용
대규모점포 안 전통시장: 권리금 보호: 적용; 갱신요구권: 적용
국유·공유재산 상가: 권리금 보호: 미적용; 갱신요구권: 적용

출처 - 상가건물 임대차보호법 제10조의5, 유통산업발전법 제2조

대규모점포는 하나 또는 연접한 건물 안에 상시 운영되는 매장이 있고 매장면적 합계가 3천제곱미터 이상인 점포 집단으로 법률 별표에 정해진 것입니다. 대형마트, 백화점, 쇼핑센터가 대표적입니다. 준대규모점포는 대규모점포 운영 회사나 상호출자제한기업집단 계열회사가 직영하는 점포 등입니다.

대규모점포 안의 전통시장 상가도 제외되나요?

제외되지 않습니다. 2018. 10. 16. 개정으로 대규모점포에 해당하더라도 전통시장은 적용 제외 대상에서 빠졌습니다. 이 개정 규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다.

원안은 전통시장 예외가 생기기 전 조문을 기준으로 설명했습니다. 지금은 대규모점포로 등록된 전통시장 안의 점포라면 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다.

대규모점포를 권리금 보호에서 빼는 것은 위헌 아닌가요?

헌법재판소는 위헌이 아니라고 보았습니다. 헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242 결정은 대규모점포는 임대인이 큰 비용을 들여 상권을 만들고 관리하며 임차인은 그 결과로 생긴 지명도와 고객을 이용하는 측면이 있다는 점을 들었습니다.

같은 결정은 대규모점포 임차인도 계약갱신요구권과 대항력 규정으로 권리금 회수를 간접적으로 보호받는다고 보았습니다. 실제로 갱신요구권은 적용 제외 대상 상가에도 적용되므로 전체 임대차기간 10년 안에서 갱신을 요구해 영업을 이어 갈 수 있습니다.

권리금 적용 제외 상가 대응 순서

건물 유형 확인 - 건축물대장과 대규모점포 등록 여부로 매장면적 합계 3천제곱미터 이상인지 봅니다. 쇼핑몰·백화점 안이면 대부분 해당합니다.
전통시장 여부 확인 - 점포가 전통시장으로 등록된 곳인지 확인합니다. 전통시장이면 대규모점포라도 보호를 받습니다.
소유자 확인 - 등기사항증명서에서 국가나 지방자치단체 소유인지 봅니다. 국·공유재산이면 적용 제외입니다.
갱신요구권 활용 - 권리금 보호가 없어도 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구합니다. 영업 기간을 늘려 투자비를 회수합니다.
계약서 특약 검토 - 권리금 관련 특약이나 양도 동의 조항이 있는지 봅니다. 법 적용이 없어도 약정으로 권리가 생길 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 대규모점포로 등록됐거나 공공기관 소유 건물처럼 국·공유재산 해당 여부가 불분명하면 등록 서류와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

쇼핑몰이나 구청 소유 건물 안 점포 임차인은 권리금을 주고 들어왔으니 나갈 때도 당연히 보호받는다고 생각하는 경우가 많습니다. 실제로는 법이 이런 상가를 권리금 보호에서 빼 두어, 운영사가 새 임차인을 거절해도 법정 손해배상을 청구하기 어렵습니다.

그래서 입점 전 기록이 중요해집니다. 점포가 있는 건물의 대규모점포 등록 여부, 소유자, 계약서에 권리금이나 양도 승낙에 관한 특약이 있는지를 입점 때 확인하고 남겨 두어야 합니다. 운영사가 권리금을 인정한다는 문자나 안내문이 있다면 반드시 보관해야 합니다.

법정 보호가 없는 상가에서 권리금 분쟁이 생기면 소송은 계약서 특약과 운영사가 보낸 문서로 다투게 됩니다. 이런 자료가 없으면 갱신요구권으로 영업 기간을 늘리는 방법 외에는 투자비를 회수할 길이 좁아집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·등기사항증명서·건축물대장·운영사와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 대규모점포·국공유재산 해당 여부·전통시장 예외 적용·갱신요구권 행사 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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