상가 임대차

대형마트 안 매장을 다시 계약했다면 갱신요구 10년은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

같은 매장을 같은 임차인이 계속 빌려 왔다면 계약서를 새로 썼어도 갱신요구 10년은 처음 계약한 날부터 셉니다. 대형마트 안 매장도 상가임대차법의 갱신요구권은 적용되지만 권리금 보호는 빠지므로, 10년 이후에는 조건 협상과 분쟁조정이 현실적인 길입니다.

같은 매장을 같은 임차인이 계속 빌려 왔다면 계약서를 새로 썼어도 10년은 처음 계약한 날부터 셉니다. 법이 갱신요구권의 한도를 최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간으로 정했기 때문입니다. 대형마트 안 매장이라는 이유만으로 상가임대차법 적용이 빠지지는 않습니다. 10년이 이미 지났다고 해서 협상 여지까지 사라지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018. 3. 대형마트 1층 매장을 빌려 제과점을 열었습니다. 2021. 3. 마트 측 요청으로 임대료 조건을 바꾼 새 계약서를 쓰면서 기간을 2027. 2.까지로 정했습니다. A씨는 새 계약일부터 10년이 보장된다고 생각해 2031년까지 영업을 연장해 달라고 요청했습니다. 마트는 2018년 첫 계약일부터 10년이 지나면 더 연장할 의무가 없다며 응하지 않았습니다. 2026. 9. A씨는 10년을 어느 계약부터 세는지, 대형마트 안 매장도 이 법의 보호를 받는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서를 새로 쓰면 10년을 다시 세나요?

원칙적으로 다시 세지 않습니다. 상가임대차법은 갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 같은 임차인이 같은 매장을 끊김 없이 빌려 왔다면, 중간에 임대료나 기간을 바꿔 새 계약서를 썼어도 하나의 임대차가 이어진 것으로 보는 것이 문언에 맞습니다.

결론이 달라질 수 있는 경우도 있습니다. 매장 위치나 면적이 크게 바뀌어 사실상 다른 목적물을 새로 빌렸다면, 또는 임차인 명의가 바뀌었다면 새 임대차라고 다툴 여지가 생깁니다. 그래서 두 계약서의 호수, 면적, 임차인 명의를 나란히 놓고 비교하는 것이 먼저입니다.

10년 계산은 최초 계약의 시작일부터 따집니다. 사례라면 2018. 3.부터 10년이므로 2028. 2.까지의 범위에서만 갱신을 요구할 수 있습니다.

2018년 개정 전에 맺은 계약도 10년이 적용되나요?

2018. 10. 16. 이후 갱신된 임대차라면 10년이 적용됩니다. 상가임대차법은 이날부터 갱신요구 한도를 5년에서 10년으로 늘렸고, 시행 뒤 처음 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 했습니다. 사례처럼 2018. 3.에 맺은 계약이 2021. 3. 다시 이어졌다면 10년 한도를 주장할 수 있습니다.

대법원은 개정 전 계약이 5년을 채우고 갱신 없이 끝난 사안에서 10년 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 대법원 2021. 10. 14. 선고 2021다225968 판결은 “개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다”라고 판시했습니다. 그래서 개정 전 5년이 언제 찼는지와 그 사이 갱신이 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

대형마트 안 매장도 상가임대차법 보호를 받나요?

받습니다. 이 법은 사업자등록 대상 건물의 임대차에 적용되고, 건물 일부를 빌린 매장도 포함됩니다. 환산보증금이 지역별 기준을 넘더라도 갱신요구권 규정은 그대로 적용됩니다.

다만 대규모점포나 준대규모점포 안의 매장은 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 매장면적 합계 3천제곱미터 이상인 대형마트가 대표적입니다. 그래서 10년이 지난 뒤 다음 임차인에게 권리금을 받고 넘기는 방식으로 투자금을 회수하기는 어렵습니다.

마트와의 거래는 대규모유통업법도 함께 봅니다. 마트에서 매장을 빌려 상품을 파는 사람은 이 법의 매장임차인이고, 계약기간 중 매장 위치·면적·시설을 바꾸는 행위는 금지됩니다. 다만 기간이 끝나 연장하지 않는 것은 이 금지 목록에 그대로 들어가지 않습니다.

10년이 지났다면 무엇을 협상할 수 있나요?

연장 기간보다 계약 조건을 협상하는 것이 현실적입니다. 10년 한도를 넘으면 마트가 갱신요구를 거절해도 법 위반이 되기 어렵습니다. 대신 남은 기간의 임대료 감액, 철수 일정, 시설 정리 비용 분담을 제안할 수 있습니다.

매출 기여도와 매장 회전율 자료가 있으면 협상에서 실제로 쓰입니다. 계약기간 중 매장 이동이나 조건 변경 요구가 있었다면 그 부분은 별도 위반으로 배상을 다툴 수 있습니다. 대규모유통업거래 분쟁조정협의회에 조정을 신청하면, 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다.

10년 계산 일반론은 「상가 2년 계약이 끝나 가는데 갱신요구로 언제까지 영업할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대형마트 매장 갱신 대응 순서

• 계약서 대조 - 최초 계약서와 새 계약서의 매장 호수, 면적, 임차인 명의, 기간을 비교합니다.
• 10년 만료일 계산 - 최초 계약 시작일부터 10년이 되는 날을 확인합니다.
• 갱신요구 통지 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신을 요구합니다.
• 조건 협상 - 10년이 지났다면 임대료 감액이나 철수 일정을 제안합니다.
• 분쟁조정 검토 - 협상이 막히면 분쟁조정 신청과 소송 중 순서를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 계약 사이에 매장 위치·면적과 임차인 명의가 같은지에 따라 10년의 기산점이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 갱신 분쟁과 대규모유통업거래 분쟁조정을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대형마트 안 매장도 권리금을 보호받나요?
  아닙니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장은 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 다만 갱신요구권 규정은 그대로 적용됩니다.
• 보증금과 월세가 많아 환산보증금 기준을 넘으면 갱신요구를 못 하나요?
  아닙니다. 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 갱신요구권 규정은 적용됩니다. 기간 계산과 요구 시기도 같습니다.
• 갱신요구를 만료 2주 전에 하면 효력이 있나요?
  갱신요구권으로는 다투기 어렵습니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 하기 때문입니다. 그 뒤에는 임대인과의 협의로 연장해야 합니다.
• 갱신되면 임대료는 그대로인가요?
  갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.
• 마트가 계약기간 중 매장을 옮기라고 하면 따라야 하나요?
  정당한 사유 없이 계약기간 중 매장임차인의 매장 위치·면적·시설을 바꾸는 것은 대규모유통업법이 금지하는 불이익 제공입니다. 동의하지 않는다는 뜻을 서면으로 남겨 두십시오.
• 10년이 지나 연장을 거절당하면 시설비는 누가 부담하나요?
  계약서의 원상회복과 시설 처리 조항에 따릅니다. 조항이 불분명하면 철수 협상에서 시설 정리 비용 분담을 함께 요구하는 것이 현실적입니다.

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