상가 임대차

상가 2년 계약이 끝나 가는데 갱신요구로 언제까지 영업할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

최초 계약일부터 전체 임대차기간 10년이 될 때까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 인정합니다. 지금은 계약서의 최초 계약 시작일과 만료일을 확인해 갱신요구 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지)을 달력에 적어 두십시오.

갱신할 때마다 새 계약서를 쓰거나 임대인의 동의를 따로 받아야 하는 것은 아닙니다. 기간 안에 갱신요구가 도달하면 정당한 사유가 없는 한 계약은 같은 조건으로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 1월 2일 A씨는 서울에서 보증금 5,000만원, 월 차임 150만원에 상가 1층을 2년간 빌려 사업자등록과 확정일자를 마치고 반찬가게를 열었습니다. 만료일인 2025년 12월 31일을 두 달 앞둔 2025년 11월 초, 장사가 자리를 잡아 계약을 이어 가고 싶은데 언제까지 갱신을 요구할 수 있는지 상담했습니다. 최초 계약일인 2024년 1월 2일부터 10년이 되는 2034년 1월 초까지는 만료 때마다 갱신을 요구할 수 있고, 이번 회차는 11월 30일까지 요구가 도달해야 한다는 설명을 들었습니다. A씨는 11월 중순 내용증명으로 갱신을 요구해 2026년 1월부터 같은 조건으로 2년이 더 이어졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 계약갱신요구권은 몇 년까지 쓸 수 있나요?

최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항이 정한 기준이고, 2018년 10월 16일 개정으로 종전 5년에서 10년으로 늘었습니다. 최초 계약이 2년이면 그 뒤 8년치를 갱신요구로 채울 수 있고, 갱신된 계약이 끝날 때마다 다시 요구하면 됩니다.

10년의 출발점은 처음 상가를 빌린 최초 임대차의 시작일입니다. 중간에 새 계약서를 다시 썼더라도 같은 상가를 같은 임차인이 계속 빌린 것이면 최초 계약일부터 셉니다. 계약서를 여러 번 새로 쓴 사례에서는 어느 계약이 최초인지가 다툼이 되므로 처음 계약서를 버리지 말아야 합니다.

갱신요구는 언제, 어떻게 해야 하나요?

임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 갱신요구가 도달해야 합니다. 만료일이 12월 31일이면 그 해 7월 1일부터 11월 30일까지가 요구 기간입니다. 방식에 제한은 없지만 도달한 날짜를 남기기 위해 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방법을 씁니다.

갱신요구가 있으면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 정당한 사유는 3기의 차임액에 이르는 연체 사실, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 계약 당시 고지한 철거·재건축 계획 등 제10조 제1항 각 호에 정해져 있습니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

갱신요구를 안 했는데 임대인도 아무 말이 없으면 어떻게 되나요?

묵시적으로 갱신되고 그 기간은 1년입니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 기간 만료 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

묵시적 갱신은 임대인이 통지를 빠뜨렸을 때 생기는 결과라서 임차인이 기댈 수단은 아닙니다. 10년 안에서 안정적으로 영업하려면 만료 때마다 갱신요구를 직접 하는 편이 낫습니다. 기간을 1년 미만으로 정했거나 정하지 않은 임대차는 1년으로 봅니다.

갱신되면 월세와 보증금은 그대로인가요?

원칙은 같은 조건이고, 차임과 보증금만 제11조의 범위에서 올리거나 내릴 수 있습니다. 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 보증금 5,000만원·월 차임 150만원이면 한 번에 각각 250만원·7만5,000원까지가 상한입니다.

환산보증금이 지역별 기준(서울특별시 9억원)을 넘는 임대차도 갱신요구권과 10년 기준은 적용됩니다. 다만 증액 상한 규정은 적용되지 않아 시세에 따른 증액 청구가 가능합니다.

상가 계약갱신요구 대응 순서

• 최초 계약일 확인 - 처음 계약서의 임대차 시작일을 찾습니다. 그날부터 10년이 갱신요구권의 상한입니다.
• 요구 기간 계산 - 이번 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지를 달력에 적습니다. 이 기간을 넘기면 이번 회차 갱신요구는 못 합니다.
• 거절 사유 점검 - 3기 연체 사실, 무단 전대, 파손 등 제10조 제1항 각 호에 해당하는 일이 없었는지 봅니다. 하나라도 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다.
• 내용증명 발송 - 갱신을 요구한다는 내용을 내용증명이나 문자로 보내 도달일을 남깁니다. 도달일이 요구 기간 안에 있어야 합니다.
• 증액 상한 대조 - 임대인이 인상을 요구하면 100분의 5 상한과 1년 제한을 대조합니다. 환산보증금이 기준을 넘으면 상한이 적용되지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서를 중간에 새로 썼거나 건물주가 바뀌었거나 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차라면 계약서·등기부·사업자등록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예전에 5년이라고 들었는데 지금은 10년인가요?
  그렇습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 2018년 10월 16일 개정으로 갱신요구권의 상한을 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 5년에서 10년으로 늘렸습니다. 다만 개정법은 그 시행 뒤 처음 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므로, 개정 전에 5년이 이미 지나 갱신이 끝난 임대차에는 소급되지 않습니다.
• 10년은 언제부터 세나요?
  처음 그 상가를 빌린 최초 임대차의 시작일부터 셉니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간을 기준으로 삼습니다. 중간에 계약서를 새로 썼더라도 같은 임차인이 같은 상가를 계속 빌린 것이면 첫 계약일이 기산점이고, 건물주가 바뀌어도 기산점은 달라지지 않습니다.
• 갱신요구 기간을 하루 넘기면 어떻게 되나요?
  그 회차의 갱신요구권은 쓸 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 요구만 임대인이 거절하지 못하도록 정합니다. 기간을 넘겼더라도 임대인이 같은 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면 제10조 제4항에 따라 1년간 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.
• 갱신요구는 꼭 내용증명으로 해야 하나요?
  아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 요구의 방식을 정하지 않아 문자·이메일·구두 요구도 효력이 있습니다. 다만 임대인이 「들은 적 없다」고 다투면 요구가 기간 안에 도달했다는 사실을 임차인이 증명해야 하므로, 도달일이 남는 내용증명이나 문자 기록으로 남기는 편이 안전합니다.
• 갱신될 때 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
  청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서와 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조가 정한 상한이고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 임대차에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
• 환산보증금이 기준을 넘어도 10년 갱신이 되나요?
  됩니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 보증금액이 지역별 기준을 초과하는 임대차에도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문을 적용한다고 정합니다. 서울특별시 기준 9억원을 넘는 임대차라도 갱신요구권과 10년 상한, 정당한 사유 없는 거절 금지는 그대로 적용되고, 증액 상한과 묵시적 갱신 규정만 적용되지 않습니다.
• 10년이 지나면 바로 나가야 하나요?
  임대인이 갱신을 거절하면 만료 때 나가야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 10년이 지나면 임차인은 갱신을 요구할 권리가 없고, 임대인은 사유 없이 거절할 수 있습니다. 다만 임대인이 거절 통지를 하지 않으면 제10조 제4항의 묵시적 갱신이 될 수 있고, 권리금 회수기회 보호는 10년이 지난 뒤에도 남습니다.

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