공유·경계

환지처분으로 내 건물 밑 땅 일부가 남의 땅이 됐는데 법정지상권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 환지처분으로 새 분할선이 그어져 건물이 서 있던 땅 일부가 다른 사람 소유가 됐더라도 건물 주인은 그 땅에 관습상 법정지상권을 취득하지 못합니다. 대법원 2001다4101 판결은 환지의 성질상 법정지상권이 생긴다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 환지처분 공고일과 환지계획상 경계선을 확인하십시오.

건물 일부가 이웃 환지 위에 걸쳤다고 해서 곧바로 철거되는 것은 아닙니다. 토지 매수·임대 협의나 청산금 정산으로 풀 여지가 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1998년부터 자기 땅 위 2층 상가건물에서 식당을 운영했습니다. 이 일대에 도시개발사업이 시행돼 2025년 환지처분이 공고됐는데, 새 분할선 때문에 A씨 건물 뒤편 약 20㎡가 이웃 B씨의 환지 위에 놓이게 됐습니다. 2026년 B씨가 그 부분을 철거하고 땅을 넘기라고 요구하자, A씨는 원래 자기 땅에 지은 건물이니 법정지상권이 있지 않느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습상 법정지상권은 언제 생기나요?

같은 사람 소유였던 땅과 건물이 매매 등으로 주인이 달라지고 건물 철거 합의 같은 특별한 사정이 없으면 건물 주인에게 생깁니다. 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 당사자의 의사를 추정해 인정하는 권리입니다.

환지처분으로 주인이 달라지면 왜 인정되지 않나요?

환지처분은 당사자의 매매가 아니라 공법상 처분으로 종전 토지를 새 토지로 바꾸는 것이기 때문입니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다4101 판결은 환지로 새 분할선이 그어진 결과 동일인 소유였던 땅과 건물의 주인이 달라졌더라도, 건물 주인이 그 땅에 관습상 법정지상권을 취득하거나 환지 받은 사람이 그 부담을 안게 된다고 볼 수 없다고 했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「도시개발법」은 환지계획에서 정한 환지를 공고일 다음 날부터 종전 토지로 보고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고일이 끝날 때 소멸한다고 정합니다. 종전 토지 위의 이용관계를 새 환지로 옮겨 주는 규정은 지역권 등 일부에 한정됩니다.

환지 전 땅에 있던 지역권이나 저당권은 어떻게 되나요?

도시개발구역 토지의 지역권은 종전 토지에 그대로 남고, 사업 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권만 공고일이 끝날 때 소멸합니다. 법정지상권과 달리 지역권은 법이 명시적으로 존속을 인정합니다.

입체환지로 건축물 일부와 토지 공유지분을 받는 경우 종전 토지의 저당권은 공고일 다음 날부터 그 건축물 일부와 공유지분에 존재하는 것으로 봅니다. 권리가 어디로 옮겨 가는지는 환지의 종류에 따라 다릅니다.

건물 주인은 무엇을 할 수 있나요?

먼저 청산금과 환지계획을 확인합니다. 건물이 걸친 부분만큼 자신의 환지 면적이 줄었다면 청산금을 받게 되는데, 청산금은 공고일 다음 날에 확정됩니다. 이웃 환지 소유자와는 해당 부분을 사거나 빌리는 협의를 하고, 협의가 안 되면 철거 범위를 줄이는 방안을 찾습니다.

환지 후 건물 경계 분쟁 대응 순서

• 환지처분 공고 확인 - 시행자 공고문과 공보로 공고일을 확인합니다. 권리 변동의 기준일입니다.
• 환지계획 도면 확보 - 환지계획서와 확정측량 도면을 발급받아 건물이 걸친 면적을 계산합니다. 협의와 소송의 기초 자료입니다.
• 청산금 확인 - 자신이 받을 청산금과 산정 근거를 확인합니다. 이의가 있으면 시행자에게 먼저 제기합니다.
• 이웃 소유자와 협의 - 걸친 부분의 매수·임대 또는 교환을 제안합니다. 철거보다 비용이 적은 경우가 많습니다.
• 철거 소송 대응 - 소장을 받으면 30일 안에 답변서를 내고 권리남용 여부 등 방어 사유를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 환지계획 자체에 하자가 있거나 공유 환지로 지분만 나뉜 경우라면 환지계획서와 공고 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계와 건물 철거·토지인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환지로 땅만 여러 사람 공유가 되면 법정지상권이 생기나요?
  생기지 않습니다. 대법원 1971. 5. 11. 선고 71다552 판결은 동일인 소유였던 땅과 건물 중 땅만 환지처분으로 여러 사람 공유가 된 경우 건물 주인이 다른 공유자 지분에 관해 관습상 법정지상권을 취득하지 않는다고 보았습니다.
• 환지처분 효과는 언제부터 생기나요?
  환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 환지가 종전 토지로 간주됩니다. 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리는 공고일이 끝나는 때 소멸합니다. 공고 전에는 종전 토지 기준으로 권리관계를 봅니다.
• 통행에 쓰던 지역권도 사라지나요?
  원칙적으로 종전 토지에 존속합니다. 다만 도시개발사업으로 도로가 새로 나는 등 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분 공고일이 끝날 때 소멸합니다. 사업으로 새 도로가 생겼는지 확인해야 합니다.
• 청산금은 언제 확정되나요?
  환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정됩니다. 건물이 걸친 부분 때문에 내 환지 면적이 줄었다면 그만큼 청산금에 반영됐는지 확인하고, 산정에 이의가 있으면 시행자를 상대로 다툽니다.
• 이웃 소유자가 철거를 요구하면 바로 헐어야 하나요?
  바로 헐 의무는 없습니다. 철거는 판결로 확정돼야 강제집행할 수 있고, 걸친 면적이 아주 작고 철거 손실이 큰데 이웃에게 이익이 거의 없다면 권리남용 주장을 검토할 수 있습니다. 협의로 매수나 임대를 제안하는 편이 먼저입니다.
• 구 토지구획정리사업법에 따른 환지도 같은가요?
  결론은 같습니다. 판례가 다룬 사안도 구 법상 환지였고, 현행 도시개발법 제42조 제1항도 같은 효과를 정하고 있습니다. 다만 어느 법에 따른 사업인지에 따라 청산금 절차가 다를 수 있어 사업 근거법을 확인합니다.

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