등기·명의신탁

체비지를 샀는데 체비지대장에서 제 이름이 지워졌다면 권리를 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

도시개발법에 따른 사업이라면 체비지대장에서 이름이 지워져도 매도인에게 등기를 청구할 권리는 그대로입니다. 대법원 2018도13604 판결로 대장 등재의 의미, 조합장 배임죄 성립 여부, 옛 토지구획정리사업과의 차이, 전매수인의 권리 보전 방법을 정리했습니다.

아니요, 도시개발법에 따른 사업이라면 체비지대장에서 이름이 지워져도 매도인에게 등기를 청구할 권리는 그대로입니다. 대법원은 체비지대장 등재가 매수인 권리의 공시방법이 아니어서, 조합장이 명의를 지운 것만으로는 배임죄의 손해 위험도 없다고 보았습니다. 대장 기재를 되살리는 데만 매달릴 필요는 없습니다. 다만 조합이 체비지를 다른 사람에게 넘기면 등기를 받기 어려워지므로 보전 조치는 서둘러야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 도시개발조합에서 공사대금 대신 체비지를 받은 건설사로부터 그 체비지 한 필지를 3억 원에 사서 2024. 5. 체비지대장에 취득자로 올랐습니다. 그런데 새로 취임한 조합장이 2026. 2. G씨의 동의 없이 대장에서 건설사와 G씨의 이름을 모두 지웠습니다. 조합은 건설사와의 공사대금 정산 문제가 남았다는 이유를 대며, 환지처분이 끝나면 체비지를 다시 정리하겠다고 합니다. G씨는 이미 매매대금을 모두 건설사에 치렀고, 땅에 펜스도 쳐 두었습니다. G씨는 땅을 잃은 것인지, 조합장을 배임으로 고소할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

체비지대장 명의 말소, 대법원은 어떻게 판단했나요?

조합장의 배임죄를 인정한 원심을 파기했습니다. 사안은 도시개발조합이 시공사에 기성금으로 체비지를 주고, 시공사가 이를 다시 판 뒤 매수인이 체비지대장에 오른 상태에서 새 조합장이 두 사람의 명의를 지운 것입니다. 원심은 대장 등재가 물권에 가까운 권리의 공시방법이라고 보아 유죄로 판단했습니다.

대법원은 도시개발법이 체비지 매수인은 소유권이전등기를 마친 때 소유권을 얻는다고 정한 점을 들었습니다. 그리고 “환지처분 전 시행자로부터 체비지를 매수한 자 또는 그 전매수인이 자신의 매도인에 대하여 가지는 체비지에 관한 소유권이전등기청구권 등의 권리는 모두 매매계약에 기한 채권적 청구권으로서, 이를 행사하기 위하여 체비지대장에의 등재와 같은 공시방법이 별도로 요구되는 것이 아니다.”라고 판시했습니다. 따라서 명의 말소로 매수인에게 구체적 손해 위험이 생겼다고 볼 수 없다고 했습니다. 배임죄의 손해 위험은 막연한 가능성으로는 부족하고 구체적·현실적인 위험이어야 한다는 기존 법리도 함께 적용했습니다.

예전 토지구획정리사업과는 무엇이 다른가요?

체비지 매수인이 소유권을 얻는 시점이 다릅니다. 2000. 7. 1. 도시개발법 시행 전 토지구획정리사업에서는 매수인이 토지를 인도받거나 체비지대장에 오르면 물권에 가까운 사용수익권을 얻고, 환지처분 공고 다음 날 대장에 오른 사람이 소유권을 원시취득한다고 보았습니다.

도시개발법은 체비지는 시행자가 환지처분 공고 다음 날 소유권을 얻고, 이미 처분된 체비지는 매입한 사람이 소유권이전등기를 마친 때 소유권을 얻는다고 정했습니다. 그래서 도시개발 사업에서는 대장 등재가 소유권의 전 단계가 아니라 사무 처리 기록에 가깝습니다. 내 사업이 어느 법에 따른 것인지 먼저 확인해야 대장 기재의 의미를 판단할 수 있습니다.

전매수인은 누구에게 등기를 청구하나요?

원칙적으로 자기에게 판 매도인에게 청구합니다. 대법원은 시공사로부터 체비지를 산 전매수인은 시공사에 대해 채권적 청구권을 가질 뿐, 조합과 직접 권리관계를 갖는 것은 아니라고 했습니다. 시공사도 조합에 체비지 양도계약에 따른 등기청구권을 가지며, 이 역시 대장 기재와 무관합니다.

조합이 시공사에게 등기를 넘기지 않으면, 전매수인은 시공사를 대신해 조합에 청구하는 채권자대위권을 검토할 수 있습니다. 최초 매도인에게 바로 등기를 청구하는 문제는 「중간생략등기 합의 없이 최후 양수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다. 형사 고소는 대장 말소만으로는 배임이 되기 어려우므로, 조합이 체비지를 제3자에게 다시 처분하는 등 구체적 손해 위험이 생겼는지를 따져 보아야 합니다.

체비지 매수인 권리 보전 대응 순서

• 사업 근거법 확인 - 도시개발법 사업인지, 2000년 전 토지구획정리사업인지 확인합니다.
• 계약 사슬 정리 - 조합과 시공사, 시공사와 본인 사이 계약서와 대금 지급 내역을 모읍니다.
• 환지처분 일정 확인 - 환지처분 공고 시점을 조합과 관할 관청에 확인합니다.
• 보전 조치 - 다른 사람에게 넘어갈 우려가 있으면 처분금지가처분을 신청합니다.
• 등기 청구 - 매도인을 상대로, 필요하면 매도인을 대위해 조합을 상대로 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업의 근거법과 계약 사슬, 조합이 체비지를 다른 사람에게 처분했는지에 따라 보전 방법과 형사 책임 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 체비지·환지 관련 소유권 분쟁과 조합 임원 형사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 체비지대장에 올라 있으면 소유자인가요?
  도시개발법 사업에서는 아닙니다. 이미 처분된 체비지는 매입한 사람이 소유권이전등기를 마친 때 소유권을 얻습니다. 대장 등재나 점유만으로는 소유권을 얻지 못합니다.
• 조합장이 대장 명의를 지우면 배임죄가 되나요?
  대장 말소만으로는 어렵다는 것이 대법원 판단입니다. 매수인의 등기청구권은 대장 기재와 무관해 구체적 손해 위험이 없기 때문입니다. 다만 체비지를 제3자에게 처분하는 등 다른 사정이 있으면 따로 따져야 합니다.
• 환지처분 전에 체비지를 사고팔 수 있나요?
  시행자는 사업비를 충당하기 위해 체비지 용도로 지정된 환지 예정지를 사용·수익하게 하거나 처분할 수 있습니다. 이렇게 산 사람은 매매계약에 따른 채권을 갖고, 공고 뒤 등기로 소유권을 얻습니다.
• 2000년 전에 시작된 구획정리사업의 체비지는 어떻게 되나요?
  구 토지구획정리사업법 아래에서는 인도나 체비지대장 등재로 물권에 가까운 사용수익권을 얻고, 공고 다음 날 대장에 오른 사람이 소유권을 원시취득한다고 보았습니다. 사업 근거법을 먼저 확인해야 합니다.
• 조합이 체비지를 다른 사람에게 넘길까 걱정되면 어떻게 하나요?
  등기청구권을 지키기 위해 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 전매수인은 매도인의 조합에 대한 등기청구권을 대위해 가처분과 소송을 하는 방법을 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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