등기·명의신탁

중간생략등기 합의 없이 최후 양수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 중간생략등기 합의가 없으면 최후 양수인은 최초 양도인에게 직접 자기 명의로 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 대법원은 최초 양도인·중간자·최후 양수인 전원의 합의가 있어야 직접 청구가 가능하고, 중간자로부터 등기청구권을 양도받았더라도 최초 양도인의 동의가 없으면 청구할 수 없다고 봅니다. 지금은 세 사람 사이에 직접 등기에 관한 합의가 문서나 문자로 남아 있는지 확인해 두십시오.

최초 매도인에게 직접 등기를 강제할 수는 없지만, 중간자의 등기청구권을 대위 행사해 중간자 명의로 등기를 올린 뒤 내 앞으로 넘겨받는 길은 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 B씨로부터 토지를 3억 2천만원에 매수해 잔금까지 치렀습니다. 그런데 등기부상 소유자는 B씨가 아니라 C씨였고, B씨는 2024년에 C씨에게서 그 토지를 사고 잔금을 냈지만 등기를 넘겨받지 않은 상태였습니다. A씨가 C씨에게 직접 자기 앞으로 등기를 해 달라고 요구하자 C씨는 「B씨와 거래했지 당신과는 관계없다」며 거절했습니다. 세 사람 사이에 A씨 앞으로 바로 등기하기로 한 합의가 없었기 때문에 A씨는 C씨에게 직접 청구할 수 없었고, B씨의 등기청구권을 대위해 B씨 명의로 등기한 뒤 자기 앞으로 이전받는 방법으로 정리했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중간생략등기 합의가 없으면 최후 양수인은 최초 양도인에게 직접 청구할 수 없나요?

없습니다. 부동산이 전전 양도된 경우 중간생략등기의 합의가 없는 한 최후 양수인은 최초 양도인에게 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결은 최초 양도인과 중간자의 동의 외에 최초 양도인과 최후 양수인 사이에도 중간등기 생략의 합의가 있어야 하고, 최후 양수인이 중간자로부터 등기청구권을 양도받았더라도 최초 양도인이 그 양도에 동의하지 않으면 직접 이행을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로, 등기 없이 계약만 거친 중간자는 소유자가 아니고 최후 양수인의 상대방은 계약 상대인 중간자입니다.

관계 당사자 전원의 합의가 있으면 최후 양수인은 최초 양도인에게 직접 등기를 청구할 수 있습니다. 합의는 세 사람이 한자리에서 한 것이든 순차로 한 것이든 상관없지만, 최초 양도인이 최후 양수인 앞으로 등기하는 데 동의했다는 사실이 드러나야 합니다. 매매계약서 특약, 문자, 등기 서류 교부 경위가 그 증거가 됩니다.

부동산등기 특별조치법은 중간생략등기를 어떻게 규제하나요?

먼저 체결된 계약에 따라 등기를 신청한 뒤에 다시 팔도록 정하고 있습니다. 부동산 소유권이전 계약을 체결한 사람은 반대급부의 이행이 완료된 날(쌍무계약) 또는 계약의 효력이 발생한 날(편무계약)부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기 특별조치법」의 내용입니다.

그 날 이후에 제3자에게 다시 소유권이전 계약이나 계약당사자 지위 이전 계약을 맺으려면, 제3자와 계약하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 자기 앞으로 등기를 신청해야 합니다. 그 날 전에 제3자와 계약했다면 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행이 완료되거나 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 계약에 따른 등기를 신청해야 합니다.

조세를 면하거나 시세 차익을 얻거나 권리변동 규제를 피할 목적으로 이 신청의무를 어기면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다. 다만 이 규정은 등기 신청을 강제하는 단속 규정이어서, 이를 어긴 중간생략등기 합의라도 당사자 사이의 사법상 효력까지 없어지지는 않는다는 것이 실무의 취급입니다.

직접 청구가 안 되면 최후 양수인은 어떻게 등기를 받나요?

중간자의 등기청구권을 대위 행사해 순차로 등기를 받습니다. 최후 양수인은 중간자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 중간자가 최초 양도인에게 가진 등기청구권을 대신 행사할 수 있고, 최초 양도인에서 중간자로, 다시 중간자에서 최후 양수인으로 두 번 등기가 이루어집니다. 이 경우 중간자 명의 등기에 따른 취득세와 등기 비용이 한 번 더 발생합니다.

중간자가 협조하지 않으면 최후 양수인은 중간자를 상대로 소유권이전등기 청구 소송을, 최초 양도인을 상대로는 중간자를 대위한 등기 청구 소송을 함께 제기합니다. 판결이 확정되면 승소한 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

중간생략등기 직접 청구 대응 순서

• 합의 여부 확인 - 최초 양도인·중간자·최후 양수인 세 사람 사이에 최후 양수인 앞으로 바로 등기하기로 한 합의가 있었는지 계약서·문자·녹취로 확인합니다. 합의가 있으면 직접 청구가 가능합니다.
• 최초 양도인의 동의 확보 - 합의가 불분명하면 최초 양도인에게 직접 등기에 동의하는지 서면으로 묻습니다. 동의하면 세 사람 명의의 합의서를 작성합니다.
• 대위 등기 준비 - 동의를 거절하면 중간자의 등기청구권을 대위 행사할 준비를 합니다. 중간자의 매매계약서와 대금 지급 자료를 확보합니다.
• 처분금지가처분 - 최초 양도인이 제3자에게 다시 팔 위험이 있으면 중간자를 대위해 처분금지가처분을 신청합니다.
• 순차 등기 소송 - 중간자와 최초 양도인을 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 제기하고, 확정판결로 순차 등기를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중간자가 이미 등기청구권을 다른 사람에게도 양도했거나 최초 양도인이 제3자에게 소유권을 넘겼다면 각 계약서와 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세 사람이 모두 합의하면 직접 등기가 가능한가요?
  가능합니다. 대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결은 최초 양도인과 중간자의 동의 외에 최초 양도인과 최후 양수인 사이에도 중간등기 생략의 합의가 있으면 최후 양수인이 최초 양도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 봅니다. 합의는 문서가 아니어도 되지만 증명은 청구하는 쪽이 해야 합니다.
• 중간자가 등기청구권을 넘겨줬으면 직접 청구되나요?
  최초 양도인이 동의하지 않으면 안 됩니다. 대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결은 최후 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았더라도 최초 양도인이 그 양도에 동의하지 않으면 채권양도를 원인으로 직접 이전등기를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 매매로 인한 등기청구권은 양도에 상대방의 동의가 필요합니다.
• 직접 청구가 안 되면 등기를 받을 방법이 없나요?
  중간자를 거쳐 순차로 받을 수 있습니다. 최후 양수인은 중간자에 대한 등기청구권을 보전하기 위해 중간자가 최초 양도인에게 가진 등기청구권을 대위 행사해 중간자 명의로 등기를 올린 뒤, 자기 앞으로 이전등기를 받습니다. 민법 제186조에 따라 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.
• 잔금을 낸 뒤 등기는 언제까지 신청해야 하나요?
  60일 이내입니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 쌍무계약이면 반대급부의 이행이 완료된 날, 편무계약이면 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우는 제외됩니다.
• 등기 전에 다시 팔면 처벌받나요?
  목적에 따라 처벌될 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항은 잔금 완료 뒤 제3자에게 다시 팔려면 먼저 자기 앞으로 등기를 신청하도록 정하고, 같은 법 제8조 제1호는 조세를 면하거나 시세 차익을 얻거나 권리변동 규제를 피할 목적으로 이를 어기면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다.
• 특별조치법을 어긴 합의는 무효인가요?
  사법상 효력까지 없어지지는 않는 것이 실무의 취급입니다. 부동산등기 특별조치법 제2조는 등기 신청을 강제하는 단속 규정이고, 제8조가 정한 처벌은 별개로 작동합니다. 따라서 세 사람의 중간생략등기 합의가 있으면 최초 양도인에게 직접 등기를 청구할 수 있고, 처벌 위험은 따로 따져야 합니다.
• 최초 매도인이 다른 사람에게 팔까 걱정되면 어떻게 하나요?
  중간자를 대위해 처분금지가처분을 신청합니다. 최후 양수인은 중간자에 대한 등기청구권을 보전하기 위해 중간자가 최초 양도인에게 가진 등기청구권을 피보전권리로 하여 가처분을 신청할 수 있고, 가처분 뒤의 처분은 등기권리자에게 대항하지 못합니다. 민법 제186조에 따라 등기 전에는 소유권이 넘어오지 않으므로 이 조치가 필요합니다.

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