등기·명의신탁

서류를 위조해 원래 매도인에게서 바로 제 앞으로 등기했으면 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대금이 모두 치러진 매매가 차례로 있었다면, 서류를 위조해 원래 매도인에게서 바로 옮긴 등기라도 실체관계에 부합하는 한 효력은 인정될 수 있습니다. 그러나 등기의 효력과 별개로 서류 위조와 행사는 사문서위조·위조사문서행사죄가 되고, 전매 전 등기 신청의무 위반도 문제됩니다. 지금은 원래 매도인과 중간 매수인이 이 등기에 이의가 있는지부터 확인하십시오.

등기가 유효할 수 있다고 해서 위조에 대한 책임까지 없어지는 것은 아닙니다. 형사 문제는 등기 효력과 따로 판단됩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 3월 중간 매수인에게서 다세대주택 1세대를 2억 9천만원에 사고 잔금까지 치렀습니다. 중간 매수인은 원래 매도인에게 대금을 다 냈지만 등기를 받지 않은 상태였고, K씨는 등기를 서두르려고 원래 매도인 명의 위임장을 직접 만들어 2025년 5월 원래 매도인에게서 바로 자기 앞으로 등기했습니다. 뒤에 원래 매도인이 이 사실을 알고 문제를 삼았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위조 서류로 된 등기는 무조건 무효인가요?

아닙니다. 대법원은 부동산 등기가 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 않아도 유효하다고 봅니다. 적법한 원인행위가 차례로 성립해 있고 대금도 모두 지급되었다면, 절차상 흠이 있는 등기라도 실체관계에 부합하는 한 효력이 인정될 수 있습니다.

다만 원래 매도인이 중간 매수인에게서 대금을 다 받지 못했거나 매매 자체가 무효·취소된 경우라면 실체관계에 부합하지 않으므로 등기는 무효입니다. 효력은 결국 매매 사슬 전체가 적법하게 끝났는지에 달려 있습니다.

중간생략등기 합의가 없었으면 문제가 되나요?

이미 등기가 이루어진 뒤라면 합의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 최종 매수인이 직접 등기를 청구하려면 세 사람 전원의 합의가 필요하지만, 적법한 원인행위를 거쳐 일단 중간생략등기가 된 경우는 다르게 봅니다.

그러나 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기 특별조치법」은 부동산을 산 사람이 다시 팔기 전에 먼저 자기 명의로 등기를 신청하도록 하고, 조세를 면하려 하는 등의 목적으로 이를 어기면 형사처벌합니다.

서류 위조에는 어떤 책임이 따르나요?

원래 매도인 명의의 위임장·매도증서를 위조해 등기소에 낸 행위는 사문서위조와 위조사문서행사에 해당할 수 있습니다. 등기가 실체관계에 부합해 유효하다는 사정은 범죄 성립을 막지 못합니다.

• 사문서위조 - 행사할 목적으로 타인의 권리·의무에 관한 문서를 위조하면 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다.
• 위조사문서행사 - 위조한 문서를 등기소에 낸 행위도 같은 형으로 처벌됩니다.
• 인감증명 관련 - 인감증명서까지 부정하게 발급받았다면 별도의 죄가 문제될 수 있습니다.

위조 등기 분쟁 대응 순서

• 매매 사슬 정리 - 원래 매도인-중간 매수인-본인 사이 계약서와 대금 영수증을 모읍니다. 모두 끝났는지가 효력의 기준입니다.
• 이의 여부 확인 - 원래 매도인과 중간 매수인이 등기 경위에 이의가 있는지 확인합니다. 추인서를 받을 수 있는지도 봅니다.
• 형사 대응 검토 - 고소 가능성이 있으면 위조 경위와 피해 회복 방법을 정리합니다. 등기 효력과 따로 준비합니다.
• 등기 정리 방법 - 다툼이 있으면 원래 매도인·중간 매수인과 협의해 정상 절차로 다시 등기하는 방안을 검토합니다.
• 소송 대비 - 말소 청구가 들어오면 실체관계 부합 자료로 방어합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 매도인이 잔금을 다 받지 못했거나 이미 고소가 진행 중이라면 계약서와 수사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 사문서위조 형사 사건의 방어·고소를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조 서류로 한 등기도 효력이 있나요?
  매매가 차례로 적법하게 성립하고 대금도 다 지급되어 등기가 현재의 권리관계와 맞는다면, 신청 서류에 위조가 있었더라도 등기의 효력은 인정될 수 있습니다. 반대로 원래 매도인이 대금을 다 받지 못했다면 실체관계에 부합하지 않아 무효가 됩니다.
• 위조가 드러나면 누가 증명해야 하나요?
  등기원인 서류가 위조되었다는 사실이 증명되면 그 등기의 추정력은 깨집니다. 이때는 등기가 유효하다고 주장하는 쪽이 매매 사슬과 대금 지급 등 실체관계에 부합한다는 사실을 증명해야 합니다.
• 중간생략등기 합의가 없어도 유효한가요?
  적법한 원인행위를 거쳐 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 합의가 없었다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 다만 등기 전이라면 합의 없이 최종 매수인이 원래 매도인에게 직접 청구할 수는 없습니다.
• 서류를 위조하면 어떤 처벌을 받나요?
  행사할 목적으로 타인의 권리·의무에 관한 문서를 위조하면 사문서위조죄로 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 위조한 문서를 등기소에 낸 행위는 위조사문서행사죄로 같은 형이 정해져 있습니다.
• 등기가 유효하면 처벌도 안 받나요?
  아니요, 등기가 실체관계에 부합해 민사상 유효하더라도 위조 행위 자체는 범죄가 될 수 있습니다. 원래 매도인이 뒤에 동의했다는 사정은 양형이나 처분에 참작될 수 있지만 범죄 성립을 소급해 없애지는 않습니다.
• 전매 전에 등기를 안 한 것도 문제인가요?
  부동산을 산 사람이 잔금을 치른 뒤 다시 제3자와 매매계약을 맺으려면 그 전에 자기 명의로 등기를 신청해야 합니다. 조세를 면하려는 등의 목적으로 이를 어기면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

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