등기·명의신탁

어머니 집을 위조 서류로 넘긴 아들도 부동산실명법 과징금 대상인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 부동산의 실권리자가 아닌 사람은 명의신탁자가 될 수 없어 부동산실명법상 과징금이나 처벌 대상이 되지 않는다고 보는 것이 원안의 결론입니다. 실권리자는 원래 소유자인 어머니이고, 아들은 서류를 위조해 처분한 사람일 뿐입니다. 다만 사문서위조·행사와 공정증서원본불실기재 같은 형법상 책임은 따로 남습니다.

부동산실명법 위반으로도 처벌된다고 겁먹고 사실관계를 숨길 필요는 없습니다. 쟁점은 위조와 등기 경위입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 9월 어머니 A씨의 위임장과 인감증명서를 위조해 어머니 명의 아파트(시가 약 5억원)를 지인 C씨에게 팔고 등기를 넘겼습니다. B씨와 C씨는 안에서는 아파트를 B씨 소유로 하기로 약정했습니다. 2026년 6월 이를 알게 된 A씨는 아들이 부동산실명법으로도 처벌되는지, 아파트를 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁자는 누구를 말하나요?

명의신탁자는 명의신탁약정에 따라 자기 부동산의 물권을 다른 사람 명의로 등기하게 한 실권리자입니다. 실권리자는 부동산 물권을 보유하거나 사실상 취득하거나 취득하려는 사람을 말합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 정의 규정이 원안 당시와 같습니다.

이 사례에서 부동산을 보유한 사람은 어머니이고, 아들은 소유권을 가진 적도 사실상 취득한 적도 없습니다. 아들이 매수인과 「안에서는 내 것」이라고 약정했어도, 그 약정은 실권리자가 한 명의신탁약정이 아니므로 명의신탁자 요건을 채우지 못한다고 보는 것이 원안의 결론입니다.

명의신탁자라면 어떤 제재를 받나요?

명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금과 함께, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다.

과징금은 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 부과하고, 가액은 과징금 부과일의 기준시가로 정하는 것이 원칙입니다.

아들은 어떤 책임을 지나요?

어머니의 위임장을 위조해 등기 신청에 쓴 행위는 사문서위조와 위조사문서행사에 해당할 수 있고, 각각 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 허위 서류로 등기관에게 신청해 등기부에 사실과 다른 기재를 하게 했다면 공정증서원본불실기재와 그 행사죄도 문제 됩니다.

어머니는 형사 고소와 별개로 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 위조 서류로 한 등기는 원인무효라서 매수인이 선의였더라도 원칙적으로 소유권을 얻지 못합니다.

매수인은 처벌받나요?

매수인이 위조 사실을 알고 아들과 짜고 등기를 받았다면 공범으로 형사책임을 질 수 있습니다. 반대로 매수인이 아들과 한 「안에서는 아들 것」이라는 약정만으로 부동산실명법상 명의수탁자가 되는지는, 약정 상대방이 실권리자가 아니라는 점에서 같은 논리로 부정될 여지가 큽니다.

위조 처분 부동산 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서와 신청서 열람으로 위조 서류 사용 여부를 확인합니다.
• 가처분 신청 - 매수인 명의 부동산의 추가 처분을 막습니다.
• 형사 고소 - 사문서위조·행사, 공정증서원본불실기재 등으로 고소합니다.
• 말소 소송 - 매수인을 상대로 원인무효 등기 말소를 구합니다.
• 과징금 대응 - 과징금 부과 예고가 오면 실권리자가 아니라는 의견을 내고, 부과되면 행정심판·소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 어머니가 처분을 사후에 승인했거나 아들이 사실상 대금을 부담해 온 사정이 있으면 가족 간 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 관련 과징금·형사 사건과 원인무효 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁약정의 뜻은 무엇인가요?
  부동산 물권을 보유하거나 취득하려는 실권리자가 다른 사람과, 안에서는 실권리자가 권리를 가지되 등기는 그 사람 명의로 하기로 하는 약정입니다. 채무 담보를 위한 이전, 구분소유를 위한 공유등기, 신탁등기는 제외됩니다. 실권리자가 약정 당사자여야 한다는 점이 이 사안의 쟁점입니다.
• 명의신탁자 과징금은 얼마인가요?
  명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금이 부과됩니다. 부동산 가액은 과징금 부과일 현재 기준시가로 정하는 것이 원칙이고, 이미 명의신탁을 끝냈다면 종료 시점 가액으로 정합니다.
• 명의수탁자도 처벌받나요?
  네, 명의신탁약정에 따라 자기 명의로 등기한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다. 다만 이 사안처럼 약정 상대방이 실권리자가 아니면 명의수탁자 요건도 문제 되므로 사실관계를 따로 따져야 합니다.
• 위임장을 위조하면 어떤 죄가 되나요?
  행사할 목적으로 타인 명의 위임장을 위조하면 사문서위조죄, 그 위임장을 등기 신청에 쓰면 위조사문서행사죄가 됩니다. 각각 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 가족 사이라도 처벌이 면제되지 않습니다.
• 어머니는 등기를 되찾을 수 있나요?
  위조 서류로 마친 등기는 원인무효이므로 어머니는 매수인을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있습니다. 우리 등기에는 공신력이 없어 매수인이 선의였다는 사정만으로 소유권을 얻지 못합니다. 다만 어머니가 처분을 추인했다면 결론이 달라집니다.
• 등기관을 속인 것도 죄가 되나요?
  허위 서류로 등기관에게 신청해 등기부에 사실과 다른 기재를 하게 하면 공정증서원본불실기재죄가 될 수 있고, 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 그 등기부를 비치하게 한 행위는 행사죄로 따로 문제 됩니다.

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