등기·명의신탁

위임받아 명의신탁약정을 대신 맺어 준 가족도 과징금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 명의신탁약정을 대신 맺어 준 대리인은 원칙적으로 부동산실명법 과징금 대상이 아닙니다. 과징금은 자기 부동산을 타인 명의로 등기하게 한 실권리자에게 부과되고, 대리인이 미성년자이든 법정대리인이든 같다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 위임장과 매매대금이 누구 계좌에서 나갔는지 확인하십시오.

약정서에 대리인 이름이 적혔다고 과징금을 대신 떠안을 필요는 없습니다. 과징금은 실권리자를 향한 처분입니다.

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R씨는 2023년 해외 근무 중이라 동생에게 위임장을 써 주고 국내 오피스텔 매수와 등기 업무를 맡겼습니다. 동생은 R씨를 대리해 매수인 명의를 친구 이름으로 하기로 친구와 약정하고 등기까지 마쳤습니다. 2025년 구청은 명의신탁을 적발하면서 약정을 직접 맺은 동생에게도 과징금을 부과하겠다고 통지했고, 동생은 대리인일 뿐인 자신이 과징금을 내야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁약정을 대신 맺어 준 대리인도 과징금을 내나요?

원칙적으로 내지 않습니다. 과징금 대상은 명의신탁약정에 따라 자기 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기하게 하는 실권리자, 즉 명의신탁자입니다. 대리인이 약정을 맺었더라도 법률상 대리인에게 과징금을 부과할 수 있는 특별규정이 없는 한 대리인은 과징금 부과대상이 아닙니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 할 뿐, 대리인을 따로 과징금 대상으로 정하지 않습니다. 대리인이 권한 안에서 본인을 위해 한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생기므로, 사례에서 명의신탁자는 위임한 R씨가 됩니다.

미성년자가 대리인으로 약정을 맺었다면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 대리인은 행위능력자일 필요가 없으므로 미성년자도 대리인이 될 수 있고, 미성년자가 대리해 맺은 명의신탁약정의 효과도 본인에게 귀속됩니다. 과징금 대상이 실권리자라는 판례 법리는 대리인이 미성년자이든 성년자이든 같게 적용됩니다.

같은 판결은 법정대리인이 미성년자를 대리해 명의신탁약정을 맺은 경우에도 대리인에게 과징금을 부과할 수 없다고 보았습니다. 결국 어느 쪽이든 과징금 판단의 기준은 「누구의 부동산인가」이고, 대리인이 누구인지나 그 나이가 결론을 바꾸지 않습니다.

대리인이 과징금 대상이 아니면 아무 책임도 없나요?

과징금 대상이 아니라는 것일 뿐, 다른 책임까지 없어지지는 않습니다. 명의신탁자와 명의수탁자는 형사처벌 대상이고, 대리인이 명의신탁을 적극적으로 기획·주도했다면 형사 절차에서 공범 여부가 따로 문제될 수 있습니다.

또 대리인이 본인에게 알리지 않고 권한 밖에서 명의신탁을 했다면 본인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 대리인이 사실은 자기 돈으로 부동산을 사실상 취득하려 한 사람이라면 대리인 자신이 실권리자로 평가될 수 있어, 자금 흐름 확인이 먼저입니다.

대리인 과징금 통지 대응 순서

• 대리 관계 증명 - 위임장, 본인과 주고받은 지시 문자를 모읍니다. 대리인일 뿐이라는 사실의 기초 자료입니다.
• 자금 출처 정리 - 매매대금이 누구 계좌에서 나갔는지 이체 내역으로 정리합니다. 실권리자를 가르는 핵심 자료입니다.
• 의견 제출 - 사전통지 단계에서 판례와 자료를 붙여 의견을 냅니다. 부과 자체를 막을 수 있습니다.
• 취소소송 제기 - 대리인에게 부과됐다면 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 부과 대상 위법을 다툽니다.
• 형사 대응 준비 - 수사 연락에 대비해 명의신탁 경위를 시간순으로 정리합니다. 과징금과 별개로 판단됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대리인이 대금 일부를 부담했거나 부동산을 함께 쓰고 있다면 대리인도 실권리자로 볼 여지가 있으므로 계좌 내역과 사용 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 과징금 부과처분 취소 등 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대리인이 맺은 명의신탁약정은 누구 책임인가요?
  과징금은 실권리자인 본인에게 부과됩니다. 대리인이 권한 안에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생기므로, 명의신탁자는 본인이 됩니다. 대법원 2012두2719 판결도 대리인은 특별규정이 없는 한 과징금 대상이 아니라고 보았습니다.
• 미성년자가 대리했다면 약정이 무효인가요?
  대리인이 미성년자라는 이유만으로 대리행위가 무효가 되지는 않습니다. 민법 제117조는 대리인이 행위능력자임을 요하지 않는다고 정합니다. 명의신탁약정 자체는 부동산실명법에 따라 무효이지만, 그 효과가 누구에게 귀속되는지는 본인 기준으로 봅니다.
• 미성년 대리인에게 과징금을 부과할 수 있나요?
  원칙적으로 부과할 수 없습니다. 대법원 2016. 8. 29. 선고 2012두2719 판결은 대리인에게 과징금을 부과할 특별규정이 없는 한 대리인은 과징금 부과대상이 아니라고 보았습니다. 대리인의 나이는 이 결론에 영향을 주지 않습니다.
• 명의신탁자는 어떻게 정해지나요?
  명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자가 명의신탁자입니다. 실권리자에는 부동산에 관한 물권을 보유한 자뿐 아니라 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자도 포함되므로 대금을 누가 냈는지가 중요합니다.
• 대리인도 형사처벌을 받을 수 있나요?
  처벌 조항의 대상은 명의신탁자와 명의수탁자입니다. 다만 대리인이 명의신탁을 적극적으로 기획하거나 주도했다면 형사 절차에서 공범 여부가 따로 문제될 수 있습니다. 명의신탁자는 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금 대상입니다.
• 과징금 액수는 어느 정도인가요?
  제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부과됩니다. 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재 기준시가 등으로 정하고, 이미 명의신탁관계를 끝냈다면 그 종료 시점 가액으로 합니다.

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