등기·명의신탁

미성년 자녀 땅을 대리해 명의신탁한 부모에게 과징금이 부과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 부과되지 않습니다. 부동산실명법 과징금 대상은 자기 부동산을 타인 명의로 등기하게 한 실권리자인 명의신탁자이고, 부모가 미성년 자녀를 대리해 약정을 맺었어도 대리인은 대상이 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 과징금 부과처분서에 명의신탁자로 누가 적혔는지와 땅의 실제 주인이 누구인지 확인하십시오.

약정을 직접 맺은 사람이 부모라는 이유만으로 과징금을 그대로 낼 필요는 없습니다. 과징금은 실권리자에게 부과되는 처분입니다.

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Q씨는 두 자녀가 미성년자이던 2022년, 자녀들이 상속받은 토지 지분을 자녀들을 대리해 지인 명의로 등기해 두기로 지인과 약정하고 그대로 등기를 마쳤습니다. 2025년 군청은 명의신탁을 적발하고 약정을 실제로 맺은 Q씨에게 부동산 가액의 일정 비율로 과징금을 부과했습니다. Q씨는 땅은 자녀들 것이고 자신은 대리했을 뿐인데 자신에게 과징금을 매기는 것이 맞는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미성년 자녀를 대리해 명의신탁한 부모에게 과징금을 부과할 수 있나요?

원칙적으로 부과할 수 없습니다. 부동산실명법상 과징금 대상은 명의신탁약정에 따라 자기 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기하게 하는 실권리자, 즉 명의신탁자입니다. 명의신탁약정을 대리인이 맺었더라도 대리인에게 과징금을 부과할 수 있다는 특별규정이 없는 한 대리인은 과징금 대상이 아니고, 법정대리인인 부모가 미성년 자녀를 대리한 경우도 같습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 정합니다. 명의신탁자는 「자신의」 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기하게 하는 실권리자이므로, 땅이 자녀 소유라면 부모는 여기에 해당하지 않습니다.

그러면 과징금과 처벌은 누가 받게 되나요?

과징금은 실권리자인 자녀에게 부과될 수 있습니다. 대리인이 맺은 약정의 효과는 본인에게 귀속되므로, 명의신탁자는 지분을 가진 자녀가 됩니다. 과징금은 해당 부동산 소재지의 시장·군수·구청장 등이 부과·징수합니다.

형사처벌 조항도 명의신탁자와 명의수탁자를 대상으로 합니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금입니다. 다만 부모가 명의신탁을 주도했다면 형사 절차에서는 공범 여부가 따로 문제될 수 있으므로, 과징금 판단과 같다고 단정하지 않습니다. 부모가 실제로는 땅을 사실상 취득한 실권리자라는 사정이 있다면 결론이 달라질 수 있다는 점도 남아 있습니다.

명의신탁한 자녀 지분은 되찾을 수 있나요?

명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효이므로, 실권리자인 자녀는 명의수탁자를 상대로 등기 말소나 이전을 구할 수 있습니다. 다만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 지인이 이미 땅을 팔거나 담보로 잡혔다면 제3자의 권리는 보호됩니다.

과징금을 이미 부과받은 뒤라도 실명등기를 서둘러야 합니다. 과징금을 부과받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 하고, 그러지 않으면 과징금 부과일부터 1년 뒤 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년 뒤 100분의 20의 이행강제금이 부과됩니다.

대리 명의신탁 과징금 대응 순서

• 실권리자 확인 - 등기부와 상속 서류로 지분의 실제 주인이 누구인지 확인합니다. 과징금 대상이 여기서 정해집니다.
• 부과 대상 점검 - 과징금 부과처분서의 명의신탁자가 누구로 적혔는지 봅니다. 대리인에게 부과됐다면 다툴 수 있습니다.
• 취소소송 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 판례와 대리 관계 서류를 냅니다.
• 실명등기 진행 - 수탁자 명의 등기를 실권리자 명의로 바로잡습니다. 이행강제금 누적을 막습니다.
• 형사 절차 대비 - 수사 연락을 받으면 명의신탁 경위와 대리 관계를 서류로 정리해 대응합니다. 과징금과 별개로 판단됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모가 대금을 내 자녀 이름으로 땅을 산 경우처럼 부모 자신이 실권리자로 볼 사정이 있다면 결론이 달라지므로 자금 흐름과 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 과징금 부과처분 취소 등 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁 과징금은 누구에게 부과되나요?
  제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 부과됩니다. 명의신탁자는 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말합니다. 과징금은 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 정해집니다.
• 대리인이 약정을 맺으면 대리인도 과징금 대상인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 2016. 8. 29. 선고 2012두2719 판결은 명의신탁약정이 대리인에 의해 체결됐더라도 대리인에게 과징금을 부과할 수 있는 특별규정이 없는 한 대리인은 과징금 부과대상이 아니라고 보았습니다. 법정대리인인 부모도 같습니다.
• 명의신탁약정은 효력이 있나요?
  무효입니다. 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 원칙적으로 무효입니다. 다만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자로부터 권리를 넘겨받은 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.
• 명의신탁은 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 과징금과 형사처벌은 별개의 절차여서 과징금 대상이 아니라도 수사 대상이 될 수 있습니다.
• 과징금을 받고 등기를 안 바꾸면 어떻게 되나요?
  이행강제금이 부과됩니다. 과징금을 부과받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 하고, 그러지 않으면 과징금 부과일부터 1년 뒤 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년 뒤 100분의 20이 이행강제금으로 부과됩니다.
• 부모 돈으로 자녀 이름 땅을 샀다면요?
  부모가 실권리자로 평가될 수 있습니다. 명의신탁약정의 실권리자에는 부동산을 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자도 포함되기 때문입니다. 이 경우 부모 자신이 명의신탁자로서 과징금 대상이 될 수 있어 자금 흐름을 먼저 확인해야 합니다.

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