중간생략등기 합의는 세 사람 모두 해야 하나요?

원칙적으로 그렇습니다. 중간생략등기는 최초 매도인에게서 최종 매수인에게 바로 등기를 넘기는 것이므로 최초 매도인·중간 매수인·최종 매수인이 모두 합의해야 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있습니다. 합의가 없으면 최종 매수인은 중간 매수인의 등기청구권을 대위해 행사하는 방법을 씁니다.

대금을 올린 합의를 최종 매수인이 몰랐다면요?

몰랐어도 결론은 같습니다. 대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결은 중간생략등기 합의 뒤 최초 매도인과 중간 매수인이 대금을 올린 경우, 최초 매도인이 인상된 대금 미지급을 이유로 최종 매수인 명의의 등기를 거절할 수 있다고 보았습니다. 최종 매수인의 동의는 요건이 아닙니다.

최종 매수인이 소송을 걸면 무조건 지나요?

동시이행 항변을 하면 무조건 지지 않습니다. 법원은 보통 「인상 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기를 하라」는 상환이행 판결을 합니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약 당사자가 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 항변은 답변서에 명시해야 판단을 받습니다.

중간생략등기를 하면 처벌받나요?

목적에 따라 처벌될 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호는 조세 부과를 면하거나 시점 간 가격변동 이득을 얻으려 하거나 권리변동 규제를 피할 목적으로 제2조 제2항·제3항을 위반한 사람을 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처합니다. 다만 이 처벌 규정 때문에 합의의 민사상 효력이 없어지지는 않습니다.

중간 매수인은 언제까지 자기 앞으로 등기해야 하나요?

반대급부 이행을 마친 뒤 제3자와 다시 계약하기 전입니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항은 소유권이전 계약을 맺은 사람이 반대급부 이행이 끝난 날 이후 그 부동산을 제3자에게 다시 팔려면, 그 계약 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 잔금 전 전매는 제3항이 적용됩니다.

최종 매수인이 인상 잔금을 대신 내도 되나요?

낼 수 있습니다. 민법 제469조 제1항은 채무의 성질이나 당사자의 의사표시로 금지되지 않는 한 제3자도 변제할 수 있다고 정합니다. 최종 매수인은 등기를 받는 데 이해관계가 있으므로 대신 변제한 뒤 중간 매수인에게 그 돈을 구상할 수 있습니다. 변제할 때 영수증에 누구의 채무를 갚는지 적어 두십시오.

중간 매수인과의 계약은 어떻게 해제하나요?

상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다. 민법 제544조의 이행지체 해제 절차입니다. 최종 매수인은 해제와 함께 이미 낸 대금의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 최고서와 해제 통지서는 도달 시점이 남도록 내용증명으로 보내는 편이 좋습니다.

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매매 계약

중간생략등기 합의 뒤 올린 대금을 못 받았는데 최종 매수인에게 등기해 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 중간생략등기 합의 뒤 중간 매수인과 올리기로 한 매매대금을 받지 못했다면 최종 매수인 명의의 등기를 거절할 수 있습니다. 대법원은 중간생략등기 합의가 최초 매도인의 대금청구권을 제한하지 않는다고 보았습니다. 지금은 대금 인상 합의서와 문자부터 확보해 두십시오.

그 자리에서

최종 매수인에게서 소장을 받았다면 답변서에 「중간 매수인에게서 인상된 잔금을 받을 때까지 등기를 넘길 수 없다」는 동시이행 항변을 적으십시오. 대금 인상 합의서나 문자가 이 항변의 증거가 됩니다.

중간생략등기에 합의했다고 해서 중간 매수인과 대금을 다시 정할 때 최종 매수인의 동의까지 받아야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A씨는 경기도의 밭을 3억원에 B씨에게 팔았고, B씨는 같은 달 같은 값으로 C씨에게 되팔았습니다. 세 사람은 등기를 A씨에게서 C씨에게 바로 넘기기로 합의했습니다. 몇 달 뒤 주변 개발 소식에 시세가 오르자 A씨와 B씨는 대금을 4억원으로 올리기로 문자로 합의했지만, B씨는 인상분 1억원을 치르지 않았습니다. C씨는 B씨에게 대금을 모두 냈다며 A씨를 상대로 소유권이전등기 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중간생략등기에 합의하면 중간 매수인에게 받을 대금은 포기한 것인가요?

아니요, 포기한 것이 아닙니다. 중간생략등기 합의는 각 매매계약이 유효하다는 전제에서 등기만 최초 매도인에게서 최종 매수인에게 바로 넘기기로 한 이행 방법의 약속입니다. 최초 매도인이 자기 매수인인 중간 매수인에게 대금을 청구할 권리는 그대로 남습니다.

그래서 최초 매도인과 중간 매수인 사이의 매매계약, 중간 매수인과 최종 매수인 사이의 매매계약은 각각 따로 봅니다. 최종 매수인이 중간 매수인에게 대금을 다 치렀다는 사정은 최초 매도인과 중간 매수인 사이의 대금 문제를 해결해 주지 않습니다.

올린 매매대금을 못 받았으면 최종 매수인에게 등기를 거절할 수 있나요?

네, 거절할 수 있습니다. 중간생략등기 합의 뒤에 최초 매도인과 중간 매수인이 대금을 올리기로 약정했다면, 최초 매도인은 인상된 대금이 지급되지 않았다는 이유로 최종 매수인 명의의 소유권이전등기를 거절할 수 있습니다. 매매는 쌍무계약이므로 대금 지급과 등기 이전은 동시에 이행할 관계에 있습니다.

각색 사례의 대금 관계

계약	당초 대금	인상 후 대금	미지급
A씨-B씨	3억원	4억원	1억원
B씨-C씨	3억원	변동 없음	없음

A씨-B씨: 당초 대금: 3억원; 인상 후 대금: 4억원; 미지급: 1억원
B씨-C씨: 당초 대금: 3억원; 인상 후 대금: 변동 없음; 미지급: 없음

단순 예시 계산

최종 매수인은 「내 동의 없이 올린 대금이니 나에게 대항할 수 없다」고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 대법원은 이런 주장을 받아들인 원심을 파기했습니다. 최종 매수인이 등기를 받으려면 중간 매수인이 인상된 대금을 먼저 치러야 합니다. 다만 인상 합의가 실제로 있었다는 점은 최초 매도인이 증명해야 하므로 합의서·문자·녹취를 남겨 두는 편이 안전합니다.

중간생략등기는 법 위반이라 합의 자체가 무효 아닌가요?

아니요, 사법상 효력은 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기 특별조치법」은 매수인이 자기 앞으로 등기하지 않고 제3자에게 다시 파는 행위를 막고, 세금을 피하거나 시세 차익을 얻으려는 목적 등이 있으면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처합니다.

그러나 대법원은 이 처벌 규정이 순차로 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의까지 무효로 하는 취지는 아니라고 보았습니다. 형사처벌과 민사상 효력은 따로 판단합니다. 중간 매수인은 반대급부 이행을 마친 뒤 제3자와 다시 계약하기 전에 먼저 자기 앞으로 이전등기를 신청해야 한다는 의무도 함께 알아 두어야 합니다.

최종 매수인은 등기를 받으려면 어떻게 해야 하나요?

최종 매수인은 중간 매수인에게 인상 대금을 치르라고 요구하거나, 직접 그 돈을 대신 갚고 등기를 받는 방법을 검토합니다. 채무의 변제는 제3자도 할 수 있으므로 최종 매수인이 대신 낸 뒤 중간 매수인에게 구상하는 구조가 가능합니다.

중간 매수인이 끝내 대금을 치르지 않아 등기를 받을 수 없게 되면, 최종 매수인은 자기 매도인인 중간 매수인과의 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하는 절차를 먼저 거칩니다.

중간생략등기 대금 인상 대응 순서

계약 구조 확인 - 최초 매도인·중간 매수인·최종 매수인 사이의 매매계약서와 중간생략등기 합의 문서를 모읍니다. 합의가 세 사람 모두의 것인지가 출발점입니다.
인상 합의 증거 확보 - 대금 인상 합의서, 문자, 입금 내역을 정리합니다. 인상 사실은 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
미지급 금액 통지 - 중간 매수인에게 인상 잔금과 지급기한을 내용증명으로 알립니다. 동시이행 항변과 해제 주장의 근거가 됩니다.
답변서 항변 작성 - 최종 매수인의 이전등기 소송에 동시이행 항변을 적습니다. 항변이 받아들여지면 상환이행 판결이 나옵니다.
처벌 규정 점검 - 전매 경위에 조세 회피나 시세 차익 목적이 문제될 소지가 있는지 봅니다. 민사 결론과 별도로 형사 위험을 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지거래허가구역 안의 토지이거나 인상 합의가 구두로만 있었다면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 대금과 소유권이전등기를 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

최초 매도인의 대응 흐름

1
계약 구조 확인
매매계약서와 중간생략등기 합의 확인
2
인상 합의 증거 확보
합의서·문자·입금 내역 정리
3
미지급 금액 통지
중간 매수인에게 내용증명 발송
4
답변서 항변
동시이행 항변으로 상환이행 판결 유도

실무상 착안점

중간생략등기 사건에서 최종 매수인은 「나는 돈을 다 냈으니 등기를 받을 권리가 있다」고 믿고, 최초 매도인은 「셋이 합의했으니 대금을 올려도 소용없다」고 지레 포기합니다. 실제 결론은 최초 매도인과 중간 매수인 사이의 계약이 따로 살아 있다는 데서 출발합니다. 최종 매수인이 낸 돈은 중간 매수인에게 간 것이지 최초 매도인에게 간 것이 아닙니다.

그래서 다툼은 인상 합의가 언제, 어떤 방식으로 있었는지에 모입니다. 중간생략등기 합의일과 대금 인상 합의일의 순서, 인상 금액, 지급기한이 문서로 남아 있어야 합니다. 전화로 올리기로 한 합의는 나중에 중간 매수인이 부인하면 증명하기 어렵습니다.

이 기록은 이전등기 소송에서 동시이행 항변의 근거가 되고, 판결이 나면 「인상 잔금을 받음과 동시에 등기하라」는 상환이행 판결로 이어집니다. 최종 매수인이 대신 변제하고 구상할지, 중간 매수인과의 계약을 해제할지도 이 문서를 보고 정합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

원칙적으로 그렇습니다. 중간생략등기는 최초 매도인에게서 최종 매수인에게 바로 등기를 넘기는 것이므로 최초 매도인·중간 매수인·최종 매수인이 모두 합의해야 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있습니다. 합의가 없으면 최종 매수인은 중간 매수인의 등기청구권을 대위해 행사하는 방법을 씁니다.
동시이행 항변을 하면 무조건 지지 않습니다. 법원은 보통 「인상 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기를 하라」는 상환이행 판결을 합니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약 당사자가 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 항변은 답변서에 명시해야 판단을 받습니다.
목적에 따라 처벌될 수 있습니다. 부동산등기 특별조치법 제8조 제1호는 조세 부과를 면하거나 시점 간 가격변동 이득을 얻으려 하거나 권리변동 규제를 피할 목적으로 제2조 제2항·제3항을 위반한 사람을 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처합니다. 다만 이 처벌 규정 때문에 합의의 민사상 효력이 없어지지는 않습니다.
반대급부 이행을 마친 뒤 제3자와 다시 계약하기 전입니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항은 소유권이전 계약을 맺은 사람이 반대급부 이행이 끝난 날 이후 그 부동산을 제3자에게 다시 팔려면, 그 계약 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 잔금 전 전매는 제3항이 적용됩니다.
낼 수 있습니다. 민법 제469조 제1항은 채무의 성질이나 당사자의 의사표시로 금지되지 않는 한 제3자도 변제할 수 있다고 정합니다. 최종 매수인은 등기를 받는 데 이해관계가 있으므로 대신 변제한 뒤 중간 매수인에게 그 돈을 구상할 수 있습니다. 변제할 때 영수증에 누구의 채무를 갚는지 적어 두십시오.

매매계약서 2부·중간생략등기 합의서·대금 인상 합의서와 문자·최종 매수인의 소장을 준비해 주시면, 동시이행 항변 가능 여부·인상 합의의 증명·중간 매수인에 대한 해제 요건을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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