중간생략등기란 무엇인가요?

부동산이 최초 매도인에서 중간 매수인을 거쳐 최종 매수인에게 넘어갈 때 중간 매수인 명의 등기를 생략하고 최초 매도인에서 최종 매수인에게 바로 하는 등기입니다. 민법 제186조에 따라 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로, 생략하려면 당사자 전원의 합의가 필요합니다.

중간 매수인 동의만 있으면 되나요?

부족합니다. 대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결은 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 이전등기를 청구하려면 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 최초 매도인과 중간 매수인의 동의가 모두 있어야 한다고 보았습니다. 최초 매도인의 동의가 빠지면 직접 청구는 받아들여지지 않습니다.

합의가 없으면 어떤 소송을 하나요?

채권자대위 소송을 합니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 최종 매수인은 중간 매수인을 대위해 최초 매도인에게 중간 매수인 앞으로 이전등기를 청구하고, 중간 매수인에게는 자기 앞으로 이전등기를 청구합니다.

중간 매수인이 등기 없이 되팔아도 되나요?

법이 제한합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조 제2항은 소유권을 이전받기로 한 사람이 반대급부 이행 완료일 이후 제3자에게 다시 소유권이전 계약을 하려면 그 전에 먼저 체결된 계약에 따라 이전등기를 신청하도록 정합니다. 반대급부 이행 전 전매는 같은 조 제3항이 규율합니다.

위반하면 어떤 처벌을 받나요?

부동산등기 특별조치법 제8조 제1호는 조세부과를 면하거나 가격변동에 따른 이득을 얻거나 권리변동 규제 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조 제2항 또는 제3항을 위반한 자를 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 목적 요건이 있어 모든 위반이 처벌되지는 않습니다.

소유권이전등기는 언제까지 신청해야 하나요?

부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 소유권이전 계약을 체결한 자가 쌍무계약이면 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 정합니다. 기간을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있으니 잔금을 치른 뒤 서둘러 등기합니다.

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매매 계약

중간 매수인에게 산 땅, 원래 주인에게 직접 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 최초 매도인·중간 매수인·최종 매수인 세 사람 전원이 중간생략등기에 합의하지 않았다면 최종 매수인은 원래 주인에게 직접 이전등기를 청구할 수 없습니다. 중간 매수인만 동의한 것으로도 부족하고, 이때는 중간 매수인을 대위해 원래 주인에게 중간 매수인 앞으로 등기하라고 청구해야 합니다. 지금은 세 사람의 합의서가 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

중간 매수인에게서 부동산을 산 뒤 원래 매도인에게 직접 등기를 넘겨 달라고 하려면, 먼저 세 사람 모두가 중간 매수인 명의 등기를 생략하기로 합의한 문서가 있는지 확인하십시오. 합의서가 없다면 중간 매수인을 거치는 순서로 등기를 받는 방법을 준비해야 합니다.

원래 매도인과 새로 계약서를 쓸 필요는 없습니다. 중간 매수인을 대위해 원래 매도인에게 중간 매수인 앞으로 등기하라고 청구하는 방법으로 권리를 지킬 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 4월 B씨에게서 토지를 3억원에 샀습니다. B씨는 원래 주인 C씨에게서 이 토지를 산 뒤 잔금까지 치렀지만 아직 자기 앞으로 등기를 하지 않은 상태였습니다. A씨는 C씨에게 직접 자기 앞으로 등기를 넘겨 달라고 했지만, C씨는 A씨와 계약한 적이 없다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최종 매수인이 원래 매도인에게 직접 등기를 청구할 수 있나요?

최초 매도인, 중간 매수인, 최종 매수인 세 사람 전원의 합의가 있을 때만 가능합니다. 대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결은 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 매도인과 중간 매수인의 동의가 있어야 한다고 보았습니다. 중간 매수인의 동의만으로는 부족합니다.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생기므로, 최초 매도인과 계약한 사람은 중간 매수인뿐입니다. 최종 매수인은 최초 매도인과 직접 계약관계가 없어 원칙적으로 직접 청구권이 없습니다.

합의가 없으면 최종 매수인은 어떻게 등기를 받나요?

중간 매수인을 대위해 최초 매도인에게 중간 매수인 앞으로 이전등기를 하라고 청구할 수 있습니다. 최종 매수인은 중간 매수인에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 중간 매수인의 권리를 대신 행사할 수 있고, 그 판결로 중간 매수인 명의 등기를 마친 뒤 자기 앞으로 이전등기를 받습니다. 두 청구는 한 소송에서 함께 할 수 있습니다.

중간 매수인이 등기 없이 되팔면 법적 문제가 있나요?

있을 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기 특별조치법」은 소유권을 이전받기로 한 사람이 반대급부 이행 완료일 이후 제3자에게 다시 팔려면 그 전에 먼저 자기 앞으로 이전등기를 신청하도록 정합니다. 조세 회피나 전매 차익 목적 등으로 이를 어기면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

벌칙은 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금입니다. 최종 매수인도 중간 매수인이 등기를 미룬 채 되판 사정을 알고 산 것이라면, 계약 단계에서 중간 매수인 명의 등기부터 마치도록 요구하는 편이 안전합니다.

중간생략등기 합의 없을 때 대응 순서

계약 관계 확인 - 최초 매매계약서와 중간 매수인과의 계약서를 모두 확보합니다. 대금 지급 여부도 확인합니다.
3자 합의 여부 확인 - 세 사람이 중간생략등기에 합의한 문서가 있는지 봅니다. 없으면 직접 청구는 어렵습니다.
처분금지가처분 - 최초 매도인이 다른 사람에게 팔 우려가 있으면 중간 매수인을 대위해 가처분을 신청합니다.
대위 청구 소송 - 최초 매도인에게 중간 매수인 앞으로, 중간 매수인에게 최종 매수인 앞으로 이전등기를 함께 청구합니다.
순차 등기 - 판결 뒤 중간 매수인 명의, 최종 매수인 명의 순서로 등기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 최초 매도인이 중간 매수인에게 대금을 다 받지 못했거나 계약이 해제됐다면 계약서와 대금 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 순차 매매의 소유권이전등기 청구 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

실무상 착안점

순차로 부동산을 산 최종 매수인은 「중간 매수인이 동의했으니 원래 주인에게 바로 등기를 받으면 된다」고 생각합니다. 판례는 원래 주인의 동의까지 요구합니다. 합의서 없이 직접 등기 청구 소송을 내면 패소하고, 그 사이 원래 주인이 땅을 다른 사람에게 넘길 위험이 커집니다.

그래서 계약서와 합의서의 날짜가 결론을 정합니다. 최초 매매계약일, 중간 매수인의 잔금 지급일, 최종 매수인과의 계약일, 3자 합의서 작성일이 모두 필요합니다. 중간 매수인이 원래 주인에게 잔금을 다 치렀는지도 대위 청구가 가능한지를 가르는 사실입니다.

이 기록은 대위 청구 소송에서 피보전채권과 중간 매수인의 등기청구권을 증명하는 자료가 되고, 소송 전 처분금지가처분의 소명 자료가 됩니다. 판결 뒤에는 중간 매수인 명의 등기와 최종 매수인 명의 등기를 순서대로 신청하는 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

최초 매매계약서·중간 매수인과의 매매계약서·대금 지급 내역·중간생략등기 합의서(있다면)를 준비해 주시면, 직접 청구 가능 여부·대위 청구 요건·가처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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