농지·산지

아버지가 사서 등기 안 한 임야를 30년 경작했는데 등기명의인 손자가 내놓으라고 하면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

내놓을 필요 없이 오히려 등기를 청구할 수 있습니다. 아버지 점유를 이어받아 20년 넘게 소유의 의사로 경작했다면 점유취득시효를, 매수 사실을 증명할 수 있다면 매매를 원인으로 이전등기를 청구할 수 있습니다. 지금은 상대방이 땅을 팔기 전에 처분금지가처분이 필요한지부터 확인하십시오.

매수 사실을 증명할 계약서가 없다고 포기할 필요는 없습니다. 점유취득시효로도 등기를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1990년 무렵 이웃 B씨의 할아버지에게서 임야 3,000㎡를 사서 경작을 시작했지만 등기는 넘겨받지 않았습니다. 아버지가 2008년 돌아가신 뒤 A씨가 이어서 밭을 일구고 밤나무를 관리해 왔습니다. 2026년 5월 등기명의인의 손자 B씨가 할아버지 명의 땅이라며 인도를 요구하고 매각 의사도 내비쳤습니다. A씨는 등기를 받을 수 있는지, 무엇부터 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아버지가 사서 등기 안 한 임야를 30년 경작했으면 제 것이 되나요?

등기를 해야 내 것이 되지만, 등기를 청구할 권리는 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득하고, 상속인은 아버지의 점유를 이어받아 기간을 합산할 수 있습니다. 매수해서 점유를 시작했다면 소유의 의사가 인정되는 전형적인 경우입니다.

점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 합쳐 주장할 수 있습니다. 대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496, 8502 판결은 시효기간 중 등기명의자가 계속 같다면 앞 점유자가 점유를 시작한 이후 임의의 시점을 기산점으로 삼아 20년을 계산할 수 있다고 보았습니다.

매매를 원인으로 등기를 청구할 수도 있나요?

네, 매매 사실을 증명할 수 있으면 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 목적물을 넘겨받아 계속 점유하고 있다면 이 청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다. 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결은 매수인이 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우 이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보았습니다.

매수인의 이전등기청구권은 원래 10년의 소멸시효에 걸리는 채권이지만, 점유를 계속하는 매수인은 권리 위에 잠자는 사람이 아니라는 이유로 예외가 인정됩니다. 매도인이 사망했다면 그 상속인들 전원을 상대로 청구합니다.

등기명의인이 땅을 팔아 버리면 어떻게 되나요?

시효가 완성된 뒤라도 등기 전에 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없습니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 97다45402 판결은 제3자의 이전등기 원인이 시효 완성 전에 생긴 것이라도 마찬가지라고 보았습니다.

그래서 분쟁이 시작되면 처분금지가처분으로 등기부에 처분 제한을 올려 두고 본안 소송을 내는 것이 순서입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다.

시효 완성 뒤 점유를 잃으면 권리가 사라지나요?

바로 사라지지는 않습니다. 시효 완성으로 생긴 등기청구권은 점유가 계속되는 동안 소멸시효에 걸리지 않고, 점유를 잃었더라도 시효이익을 포기한 것이 아니면 곧바로 없어지지는 않습니다. 다만 점유를 잃은 때부터 10년 안에 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다는 것이 원안이 인용한 판례의 태도입니다.

미등기 임야 시효취득 대응 순서

• 점유 경위 정리 - 아버지가 산 시기, 경작을 시작한 때, 상속 시점을 연도별로 적습니다. 점유 합산과 기산점 계산의 기준입니다.
• 증거 수집 - 매매 사실을 들은 친척·이웃 진술, 경작 사진, 항공사진, 농지 관련 기록을 모읍니다. 매매와 자주점유를 함께 뒷받침합니다.
• 처분금지가처분 - 등기명의인 상속인들 지분에 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자 이전을 막습니다.
• 이전등기 청구 소송 - 매매 또는 점유취득시효를 원인으로 상속인 전원을 상대로 소송을 냅니다. 두 원인을 함께 주장할 수 있습니다.
• 인도 청구 대응 - 상대방의 인도 소송에는 점유 권원과 시효 완성을 항변으로 냅니다. 본안과 함께 정리됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선대의 점유가 소작이나 관리 위탁처럼 남의 땅을 맡아 쓴 것이었다면 상속인의 점유도 타주점유가 되므로 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아버지 점유 기간도 합산할 수 있나요?
  합산할 수 있습니다. 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 합쳐 주장할 수 있고, 상속으로 점유를 이어받은 경우도 같습니다. 다만 앞 점유자의 점유를 합치면 그 점유의 하자도 함께 이어받으므로, 아버지 점유가 소작처럼 남의 땅을 맡아 쓴 것이었다면 불리해집니다.
• 20년 계산은 언제부터 하나요?
  시효기간 중 등기명의자가 계속 같다면 임의의 시점을 기산점으로 잡을 수 있습니다. 대법원 1998. 5. 12. 선고 97다8496, 8502 판결은 앞 점유자의 점유를 합쳐 20년이 지난 경우에도 앞 점유자가 점유를 시작한 이후 임의의 시점을 기산점으로 삼을 수 있다고 보았습니다. 등기명의자가 바뀐 적이 있으면 기산점 선택이 제한됩니다.
• 매매계약서가 없는데 매매 원인으로 청구할 수 있나요?
  매매 사실을 다른 증거로 증명할 수 있으면 청구할 수 있습니다. 친척·이웃의 진술, 대금 지급을 보여 주는 기록, 매도인 측이 매도를 인정한 문서 등이 쓰입니다. 증명이 어렵다면 점유취득시효를 함께 주장해 두는 것이 보통이고, 두 원인은 한 소송에서 같이 낼 수 있습니다.
• 매수 후 수십 년이 지났는데 청구권이 시효로 없어지지 않았나요?
  매수인이 부동산을 넘겨받아 계속 점유하고 있다면 없어지지 않습니다. 대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결은 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 상속인이 점유를 이어 온 경우에도 같은 원리가 적용됩니다.
• 등기명의가 바뀌면 시효가 중단되나요?
  시효기간 중에 등기부상 소유명의가 바뀌었다는 사정만으로 점유 상태가 깨지는 것은 아니어서 시효 중단 사유가 되지 않습니다. 다만 시효가 완성된 뒤 등기 전에 제3자 앞으로 이전등기가 되면 그 제3자에게는 대항할 수 없으므로, 시점에 따라 결론이 크게 달라집니다.
• 가처분은 왜 먼저 해야 하나요?
  등기명의인 쪽이 땅을 팔면 시효 완성을 새 매수인에게 주장할 수 없기 때문입니다. 처분금지가처분 등기가 먼저 되어 있으면 그 뒤 제3자가 등기를 받아도 본안 판결로 그 등기의 말소를 구할 수 있습니다. 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.
• 선대가 소작으로 경작했다면 어떻게 되나요?
  불리해집니다. 상속인은 새로운 권원으로 자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 선대의 점유 성질을 그대로 이어받으므로, 선대가 남의 땅을 빌려 경작했다면 상속인의 점유도 타주점유가 됩니다. 소유자에게 소유의 의사를 표시했거나 새 권원이 생긴 시점부터 따로 따져야 합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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