농지·산지

땅을 빌려 쓴 것과 사서 쓴 것, 취득시효에서 무엇이 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

빌려 쓴 땅은 20년이 지나도 점유취득시효가 되지 않고, 사서 넘겨받은 땅은 시효취득의 대상이 됩니다. 취득시효에 필요한 소유의 의사는 점유를 시작한 권원의 성질로 판단하는데, 임대차는 남의 소유를 전제로 한 타주점유이고 매매는 자주점유이기 때문입니다. 지금은 처음 땅을 쓰게 된 계약서나 사용료 영수증부터 찾아보십시오.

처음 들어간 경위를 증명할 서류가 없다고 해서 곧바로 불리한 것은 아닙니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 임대차였다는 사실은 땅 주인 쪽에서 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 이웃 B씨의 밭 일부를 빌려 고추 농사를 짓기 시작했고, 처음 3년은 해마다 50만원씩 사용료를 계좌로 보냈습니다. 그 뒤로는 B씨가 사용료를 달라고 하지 않아 그대로 써 왔습니다. 2025년 B씨의 자녀가 땅을 팔려고 측량한 뒤 밭을 비워 달라고 하자, A씨는 20년 넘게 썼으니 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유의 의사는 어떻게 판단하나요?

점유를 시작한 권원의 객관적 성질로 판단합니다. 점유자가 마음속으로 「내 땅」이라고 생각했는지는 기준이 아니고, 매매·증여처럼 소유권을 넘겨받는 계약으로 들어갔는지, 임대차·사용대차처럼 남의 소유를 전제로 들어갔는지를 봅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항의 「소유의 의사」도 이 기준으로 해석합니다.

매매계약에 따라 넘겨받은 땅의 점유는 자주점유입니다. 반면 임대차에 따라 들어간 점유는 땅이 남의 것임을 전제로 하므로 20년, 30년이 지나도 타주점유로 남습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 성질상 소유의 의사가 없는 권원에 바탕을 두고 점유를 시작한 사실이 증명되면 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다.

빌려 쓰다가 나중에 땅을 사면 어떻게 되나요?

매매계약을 새로 맺은 때부터는 매매에 기초한 점유로 볼 수 있습니다. 다만 그 이전 임대차 기간은 타주점유였으므로 20년은 매매계약을 맺은 날부터 다시 세야 합니다. 매매대금을 다 치렀는데도 등기를 받지 못했다면 시효를 기다릴 필요 없이 매매계약에 따른 소유권이전등기를 청구하는 편이 빠릅니다.

부모가 빌린 땅을 물려받아 쓰면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 앞 사람의 점유를 합쳐 주장하면 그 점유의 하자도 함께 넘겨받으므로, 부모의 점유가 임대차였다면 자녀의 점유도 타주점유로 이어집니다. 자녀가 자기 점유만 주장하는 경우에도 상속으로 들어간 점유의 성질은 부모의 것을 그대로 따릅니다.

국유지 위의 집을 샀다면 땅 점유는 자주점유인가요?

땅이 국유라는 것을 알고 집만 샀다면 타주점유로 봅니다. 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다50169 판결은 국유토지 위의 주택을 매수한 사람이 그 토지가 국유임을 알고 있었다면 주택 부지에 대해서는 점용권만 매수한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

자주점유 판단 대응 순서

• 점유 시작 경위 확인 - 처음 땅을 쓰게 된 계약의 종류를 확인합니다. 매매·증여면 자주점유, 임대차·사용대차면 타주점유입니다.
• 사용료 흔적 점검 - 땅 주인에게 사용료를 낸 기록이 있는지 통장과 영수증을 봅니다. 사용료 지급은 임대차의 강한 증거가 됩니다.
• 매매 여부 확인 - 중간에 땅을 사기로 한 계약이 있는지 확인합니다. 있으면 그날부터 20년을 다시 셉니다.
• 앞 점유자 확인 - 부모나 전 주인의 점유 경위를 확인합니다. 합산하면 앞 사람의 하자도 넘겨받습니다.
• 청구 방법 선택 - 매매대금을 다 치렀다면 매매를 원인으로 한 등기 청구를, 그렇지 않으면 시효 요건을 따져 시효 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차와 매매가 섞여 있거나 구두로만 약속한 경우에는 당시 사정을 증언과 자료로 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효와 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빌린 땅도 20년 쓰면 제 것이 되나요?
  되지 않습니다. 임대차로 들어간 점유는 남의 소유임을 전제로 한 타주점유이므로, 민법 제245조 제1항이 요구하는 소유의 의사가 없습니다. 기간이 20년을 넘어도 결론은 같고, 새로 매매계약을 맺는 등 권원이 바뀌어야 그때부터 시효가 진행합니다.
• 임대차였다는 것은 누가 증명하나요?
  땅 주인이 증명해야 합니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 시효취득을 부정하려는 쪽이 임대차 등 타주점유의 권원을 증명해야 합니다. 사용료 영수증이나 임대차계약서가 대표적인 증거입니다.
• 사용료를 낸 적이 있으면 불리한가요?
  불리합니다. 땅 주인에게 사용료를 냈다는 사실은 남의 땅임을 인정하고 빌려 썼다는 강한 정황이 됩니다. 대법원 95다28625 전원합의체 판결은 성질상 소유의 의사가 없는 권원에 바탕을 두고 점유를 시작한 사실이 증명되면 자주점유 추정이 깨진다고 보았습니다.
• 대금을 다 줬는데 등기를 못 받았으면요?
  매매를 원인으로 등기를 청구할 수 있습니다. 매매는 재산권을 이전할 것을 약정하는 계약이므로, 대금을 다 치른 매수인은 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 매수해 넘겨받은 점유는 자주점유여서 시효 청구도 함께 검토할 수 있습니다.
• 부모가 빌린 땅을 제가 계속 쓰면요?
  타주점유가 이어집니다. 민법 제199조 제2항은 앞 점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 하자도 계승한다고 정합니다. 부모의 임대차 점유를 이어받았다면 자녀도 소유의 의사를 인정받기 어렵고, 자녀가 땅 주인과 새로 매매계약을 맺어야 달라집니다.
• 국유지 위 무허가 집을 샀으면 땅도 시효가 되나요?
  땅이 국유인 것을 알았다면 어렵습니다. 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다50169 판결은 매수인이 토지가 국유임을 알고 그 위 주택을 샀다면 부지는 점용권만 매수한 것으로 보아 타주점유라고 판단했습니다. 행정재산은 시효취득 대상도 아닙니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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