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철거민 이주대책으로 받은 시유지 위 건물을 샀으면 시효취득을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

어렵습니다. 철거민이 이주대책으로 시유지를 무상으로 쓸 권한만 받았다면 그 점유는 권원의 성질상 타주점유이고, 그 건물을 산 사람도 시유지임을 알고 샀다면 자주점유로 보지 않습니다. 지금은 매수 당시 시유지라는 설명을 들었는지와 시가 불하나 보상 기준을 안내한 적이 있는지 확인해 보십시오.

앞 점유자의 기간을 합쳐 20년이 넘는다는 사실만 강조할 필요는 없습니다. 기간을 합치면 앞 점유자의 점유 성질도 함께 이어받기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2001년 시의 철거민 이주대책에 따라 시유지를 무상으로 배정받아 무허가건물을 짓고 살았습니다. A씨는 2017년 B씨에게서 그 건물을 샀고, 매매 때 땅은 시 소유라는 설명을 들었습니다. 2025년 시가 토지 인도를 청구하자, A씨는 B씨의 점유 기간을 합쳐 시효취득을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이주대책으로 받은 땅의 점유는 자주점유인가요?

아닙니다. 철거민들이 특정 부분을 무상으로 분배받은 것이 아니라 무상으로 사용할 권한만 받아 주택을 지어 점유했다면, 그 점유는 권원의 성질상 타주점유입니다. 나중에 유리한 조건으로 불하받을 수 있다는 기대를 갖고 점유를 시작했다는 사정도 자주점유를 부정하는 자료가 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 20년간 소유의 의사로 점유한 사람에게만 시효취득을 인정합니다. 사용 허락을 받아 들어간 점유는 기간이 아무리 길어도 이 요건을 채우지 못합니다.

건물을 산 사람의 점유는 어떻게 보나요?

시유지임을 알고 무허가건물을 샀다면 매수인의 점유도 자주점유로 보지 않습니다. 처분권한이 없는 사람에게서 그 사실을 알면서 부동산을 취득해 점유를 시작하면 점유 시작 당시 소유의 의사가 있다고 할 수 없기 때문입니다. 판례는 철거를 유예받아 쓰면서 보상이나 연고권을 기대하고 건물을 사고판 경우 자주점유 추정이 번복된다고 보았습니다.

매수인이 자기 점유만 주장하면 매수한 지 8년이어서 기간이 모자랍니다. 앞 점유자의 점유를 합치면 기간은 채워지지만 그 타주점유의 하자도 함께 이어받습니다.

시유지는 시효취득 대상이 되나요?

시유지 중 행정재산은 대상이 아니고, 일반재산만 대상이 될 수 있습니다. 다만 일반재산이어도 위에서 본 대로 자주점유가 인정되지 않으면 시효취득은 어렵습니다. 재산 구분은 시의 공유재산 대장으로 확인합니다. 재개발 구역에 들어가 있다면 시효취득보다 무허가건물 소유자에게 인정되는 보상이나 분양 자격이 더 현실적인 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 보상 기준일과 대상자 요건은 사업 공고문으로 확인하고, 전입 기록과 건물 매수 시기를 함께 맞춰 봅니다.

이주대책 시유지 대응 순서

• 배정 문서 확보 - 이주대책 당시 배정증, 사용허가서, 정착비 지급 문서를 찾습니다. 무상 사용 권한인지 분배인지를 가르는 자료입니다.
• 매수 경위 정리 - 건물을 살 때 계약서에 시유지라는 기재가 있는지, 매도인이 어떻게 설명했는지 정리합니다. 자주점유 판단의 출발점입니다.
• 재산 구분 확인 - 시에 공유재산 대장상 구분과 용도폐지 여부를 문의합니다. 행정재산이면 시효취득 논의가 끝납니다.
• 보상·연고권 확인 - 재개발이나 불하 계획, 무허가건물 보상 기준을 확인합니다. 인도 청구에 대응할 현실적인 협상 자료입니다.
• 인도 청구 대응 - 시의 인도 소송에는 점유 권원과 보상 문제를 함께 다툽니다. 필요하면 집행정지나 조정을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시가 특정 부분을 분배하거나 매각을 약속한 문서가 있으면 배정 문서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유지 인도 청구와 무허가건물 보상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이주대책으로 받은 땅은 내 땅인가요?
  대부분 아닙니다. 철거민이 특정 부분을 분배받은 것이 아니라 무상 사용 권한만 받았다면 그 점유는 권원의 성질상 타주점유입니다. 배정 문서에 분배인지 사용 허락인지가 적혀 있는지 확인합니다.
• 시유지인 줄 알고 건물을 샀으면 어떻게 되나요?
  매수인의 점유도 자주점유로 보지 않습니다. 처분권한이 없는 사람에게서 그 사실을 알면서 부동산을 취득해 점유를 시작하면 점유 시작 당시 소유의 의사가 없다고 봅니다. 매매계약서의 기재와 매도인의 설명이 판단 자료가 됩니다.
• 앞 사람 점유 기간을 합쳐 20년을 채우면 되나요?
  기간은 채울 수 있지만 앞 점유자의 하자도 함께 이어받습니다. 앞 점유자가 타주점유였다면 합친 점유 전체가 타주점유가 됩니다. 자기 점유만 주장하면 하자는 끊기지만 기간이 모자랄 수 있습니다.
• 시유지도 시효취득 대상이 되나요?
  일반재산이면 대상이 될 수 있고 행정재산이면 되지 않습니다. 공유재산 중 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득 대상이 아닙니다. 재산 구분은 시의 공유재산 대장으로 확인합니다.
• 자주점유는 누가 증명하나요?
  점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로 시가 타주점유를 증명해야 합니다. 다만 이주대책 배정 경위처럼 사용 허락을 받아 들어간 사정이 배정 문서로 드러나면 추정은 쉽게 깨집니다.
• 시의 인도 청구에 응해야만 하나요?
  곧바로 비울 필요는 없지만 점유할 권리가 없으면 인도 판결을 막기 어렵습니다. 소유자는 점유자에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자는 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 보상이나 연고권 문제를 함께 협의합니다.

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