경매 낙찰

경매로 산 공장 부지가 오염돼 있으면 정화비용을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

원칙적으로 내야 합니다. 경매 낙찰자도 오염된 토지의 현재 소유자로서 토양환경보전법상 정화책임자가 되며, 다만 취득 당시 오염 사실을 몰랐고 모른 데 과실이 없으면 면책됩니다. 지금은 낙찰 당시 감정평가서와 매각물건명세서에 토양오염 기재가 있었는지 확인해 두십시오.

오염을 직접 일으키지 않았다는 이유만으로 명령을 무시하면 안 되지만, 정화비용을 혼자 끝까지 떠안아야 하는 것도 아닙니다. 정화 후 원래 오염시킨 사람에게 구상할 길이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G사는 2024년 법원 경매에서 오래된 비료공장 부지를 낙찰받았습니다. 2025년 지방자치단체의 토양오염도 조사에서 불소와 니켈이 우려기준을 넘는 것으로 나와 G사에 정화명령이 내려졌습니다. G사는 공장을 운영한 적도 없고 경매로 샀을 뿐인데 정화비용 수억 원을 부담해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 산 땅이 오염돼 있으면 낙찰자도 정화책임자가 되나요?

원칙적으로 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「토양환경보전법」은 토양오염이 발생한 토지를 현재 소유 또는 점유하고 있는 자를 정화책임자로 정하고 있어, 경매로 소유권을 취득한 낙찰자도 여기에 해당합니다. 정화책임자는 토양정밀조사, 오염토양의 정화 등을 해야 합니다.

오염을 직접 일으킨 자, 오염 당시 시설의 소유자·운영자, 그 권리·의무를 포괄 승계한 자도 함께 정화책임자입니다. 행정청은 이들 중 누구에게 명령할지 선택하므로 현재 소유자가 먼저 명령을 받는 경우가 많습니다.

낙찰자가 정화책임을 면할 수 있는 경우는?

토지를 양수할 당시 토양오염 사실에 대하여 선의이며 과실이 없었다면 토지 소유자로서의 정화책임자로 보지 않습니다. 소유 중에 오염이 발생했지만 본인에게 귀책사유가 없는 경우도 같습니다.

다만 1996. 1. 6. 이후 오염원인자에게 자기 토지 사용을 허용한 경우에는 이 면책이 적용되지 않습니다. 공장 부지라는 사실이 감정평가서에 적혀 있었다면 오염 가능성을 알 수 있었다고 볼 여지가 커서, 무과실 주장은 매각 서류의 기재를 근거로 정리해야 합니다.

경매 인수자 정화책임은 위헌 아닌가요?

헌법재판소는 합헌으로 보았습니다. 헌법재판소 2016. 11. 24. 선고 2013헌가19 결정은 2002. 1. 1. 이후 경매로 시설을 인수한 자에게 정화책임을 지우고 불이행을 처벌하는 구 토양환경보전법 조항이 신뢰보호원칙과 재산권을 침해하지 않는다고 판단했습니다. 선의·무과실 면책과 다른 오염원인자에 대한 구상권이 있다는 점을 이유로 들었습니다.

정화명령을 받은 정화책임자가 자기 비용으로 정화를 마쳤다면 다른 정화책임자의 부담부분에 관하여 구상권을 행사할 수 있습니다. 공장을 운영한 이전 소유자가 그 상대방입니다.

경매 토지 토양오염 대응 순서

• 매각 서류 검토 - 감정평가서·매각물건명세서·현황조사보고서의 오염 관련 기재를 확인합니다. 선의·무과실 판단의 기준 자료입니다.
• 명령 내용 확인 - 정밀조사 명령인지 정화명령인지, 이행 기간이 언제까지인지 확인합니다. 기간 안에 이행하거나 연장을 요청해야 합니다.
• 면책 의견 제출 - 취득 당시 오염을 알 수 없었다는 자료를 행정청에 제출합니다. 받아들여지지 않으면 처분 취소소송을 검토합니다.
• 오염원인자 특정 - 공장 운영자, 합병·상속으로 권리를 승계한 회사를 등기와 법인 등기부로 확인합니다. 구상 상대방이 됩니다.
• 비용 기록 보관 - 조사·정화 계약서와 지출 증빙을 보관합니다. 구상금 청구의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오염 시기가 1996년 전후에 걸쳐 있거나 여러 사업자가 부지를 거쳐 갔다면 등기와 사용 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정화명령 등 환경 행정처분 취소소송과 오염원인자에 대한 구상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 낙찰자도 토양 정화책임자가 되나요?
  원칙적으로 됩니다. 토양환경보전법 제10조의4 제1항 제4호는 토양오염이 발생한 토지를 현재 소유 또는 점유하고 있는 자를 정화책임자로 정하고, 취득 원인을 매매와 경매로 나누지 않습니다. 낙찰로 소유권을 취득했다면 이 호에 해당하므로 면책 사유가 있는지를 따로 따져야 합니다.
• 오염 사실을 몰랐으면 책임을 면하나요?
  몰랐고 모른 데 과실이 없어야 합니다. 같은 법 제10조의4 제2항 제3호는 토지를 양수할 당시 토양오염 사실에 대하여 선의이며 과실이 없는 경우 소유자로서의 정화책임자로 보지 않습니다. 감정평가서에 공장 용도와 오염 가능성이 적혀 있었다면 과실이 인정될 수 있습니다.
• 정화비용을 이전 공장 주인에게 받을 수 있나요?
  구상권을 행사할 수 있습니다. 같은 법 제10조의4 제4항은 토양정화등의 명령을 받은 정화책임자가 자기 비용으로 정화를 한 경우 다른 정화책임자의 부담부분에 관하여 구상권을 행사할 수 있다고 정합니다. 오염을 일으킨 자나 그 권리·의무를 승계한 회사가 상대방이 됩니다.
• 1996년 이전에 산 땅이면 어떻게 되나요?
  정화책임자로 보지 않는 경우가 있습니다. 같은 법 제10조의4 제2항 제2호는 해당 토지를 1996년 1월 5일 이전에 양수한 경우를 소유자 책임에서 제외합니다. 다만 1996년 1월 6일 이후 오염원인자에게 토지 사용을 허용했다면 이 면책이 적용되지 않습니다.
• 경매 인수자 정화책임 규정이 위헌 결정을 받은 적이 있나요?
  경매 인수자 부분은 합헌으로 결정되었습니다. 헌법재판소 2016. 11. 24. 선고 2013헌가19 결정은 2002. 1. 1. 이후 경매로 토양오염관리대상시설을 인수한 자에게 정화책임을 부과하고 위반 시 처벌하는 구법 조항이 신뢰보호원칙과 재산권을 침해하지 않는다고 판단했습니다.
• 정화명령에 불복하려면 어떻게 하나요?
  행정심판이나 취소소송을 제기합니다. 면책 사유가 있는데도 명령을 받았다면 처분이 있음을 안 날부터 정해진 기간 안에 다투어야 하고, 이행 기간이 다가오면 집행정지 신청을 함께 검토합니다. 면책 주장은 토양환경보전법 제10조의4 제2항 각 호를 근거로 정리합니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성