매매 계약

오염된 땅을 샀는데 전 주인에게 정화비용을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 오염된 땅을 판 전 주인이 오염을 일으키고 정화하지 않았다면 정화비용 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 전원합의체 판결은 오염 토지를 유통시킨 종전 소유자가 전전 매수한 현재 소유자에게도 불법행위 책임을 진다고 봅니다. 지금은 오염토가 나온 날짜와 위치를 사진으로 남기고 정화비용 견적을 받아 두십시오.

오염을 일으킨 사람과 직접 계약하지 않고 중간 매수인을 거쳐 산 땅이라도, 계약 순서대로 한 사람씩 거슬러 올라가며 청구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 도장 공장이 있던 공장용지 1,650㎡를 12억원에 샀습니다. 2025년 5월 창고를 짓기 위해 땅을 파 보니 지하 2m 아래에서 기름 냄새가 나는 흙과 폐페인트 통이 나왔고, 토양정밀조사 결과 석유계총탄화수소가 기준을 넘었습니다. 정화업체가 낸 견적은 약 1억 8,000만원이었고, 구청은 A씨에게 정화 조치를 하라는 명령을 예고했습니다. 매도인은 공장을 20년 넘게 운영한 사람이었지만 계약 때 오염 이야기는 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 오염시킨 전 주인에게 정화비용을 청구할 수 있나요?

네, 청구할 수 있습니다. 토양을 오염시키거나 폐기물을 묻은 사람이 정화하지 않은 채 땅을 팔아 유통시켰다면, 거래 상대방과 그 뒤에 땅을 산 현재 소유자에게 불법행위 책임을 집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 법령과 판례도 같은 기준입니다.

이 판결은 「자기 땅을 오염시키는 것은 자유이고 산 사람과 직접 계약하지 않았으면 책임이 없다」는 종전 판례(대법원 2002. 1. 11. 선고 99다16460 판결)를 바꾼 것입니다. 이후 대법원 2023. 12. 28. 선고 2020다231256 판결도 같은 법리를 그대로 따랐습니다. 따라서 중간에 여러 번 주인이 바뀐 땅이라도 오염을 일으킨 종전 소유자를 상대로 직접 소송을 낼 수 있습니다.

오염을 일으킨 사람은 고의나 과실이 없어도 토양오염 피해를 배상하고 오염된 토양을 정화할 의무를 집니다. 천재지변·전쟁 같은 불가항력으로 생긴 오염만 예외입니다.

오염 사실을 모르고 샀다면 매도인에게 무엇을 물을 수 있나요?

매도인이 오염을 직접 일으키지 않았더라도, 매수인이 오염 사실을 모르고 몰랐던 데 과실도 없다면 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 땅속 폐기물이나 오염토양은 매매 목적물이 통상 갖출 품질을 갖추지 못한 하자에 해당합니다.

대법원은 폐기물이 묻힌 토지 매매에서 매수인이 처리비용을 채무불이행 손해배상으로도, 하자담보책임 손해배상으로도 청구할 수 있다고 보았습니다(대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결). 두 책임은 별개로 함께 인정되므로 하자담보책임 기간이 지났다면 채무불이행 책임으로 다투는 방법이 남습니다. 채무불이행 책임은 매도인에게 고의나 과실이 있어야 한다는 점이 다릅니다.

배상받을 수 있는 금액은 어디까지인가요?

원칙은 오염토양 정화비용이나 폐기물 처리비용 상당액입니다. 다만 그 비용을 이미 냈거나 내야만 하는 상황이 되어야 손해가 현실적으로 생겼다고 봅니다.

예를 들어 건물을 짓기 위해 오염된 지하까지 파야 하는 경우, 구청에서 정화 조치명령을 받은 경우가 여기에 해당합니다. 오염이 있다는 사실만 알고 땅을 그대로 두고 있다면 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 정화업체 견적서·토양정밀조사 결과·조치명령서가 손해액을 증명하는 자료가 됩니다.

구청 정화명령을 받으면 매수인이 먼저 치워야 하나요?

현재 소유자도 정화책임자에 포함되므로 명령을 받으면 우선 이행해야 합니다. 다만 땅을 살 때 오염 사실을 모르고 모른 데 과실이 없었다면 소유자라는 이유만으로는 정화책임자로 보지 않습니다.

명령을 받고 자기 비용으로 정화한 사람은 오염을 일으킨 다른 정화책임자에게 그 사람의 부담부분만큼 구상할 수 있습니다. 명령에 대한 이의는 행정소송 제기기간 안에 따로 다투어야 합니다.

오염 토지 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?

청구 근거마다 기한이 다릅니다. 불법행위 책임은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다.

하자담보책임은 오염 사실을 안 날부터 6월 안에 행사해야 하고, 이와 별도로 땅을 인도받은 때부터 10년의 소멸시효도 적용됩니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결). 오래전에 산 땅에서 뒤늦게 오염이 드러났다면 하자담보책임보다 불법행위 책임이 남아 있는지를 먼저 따져야 합니다.

매도인의 채무불이행 책임을 묻는 손해배상청구권은 일반 채권으로서 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다.

오염 토지 손해배상 대응 순서

• 공사 중단과 현장 기록 - 오염토나 폐기물이 나온 위치·깊이를 사진과 날짜로 남깁니다. 오염 사실을 안 날이 기한 계산의 출발점이 됩니다.
• 토양정밀조사 - 오염물질 종류와 범위, 정화 필요량을 확인합니다. 손해액과 원인자를 특정하는 자료가 됩니다.
• 원인자 확인 - 등기부와 과거 영업 허가 내역으로 오염을 일으킨 종전 소유자·운영자를 찾습니다. 불법행위 책임의 상대방이 됩니다.
• 매도인에게 통지 - 하자 사실과 청구 의사를 내용증명으로 보냅니다. 6월 제척기간 안에 권리를 행사했다는 증거가 됩니다.
• 가압류 후 소송 - 상대방 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 신청합니다. 정화비용 견적이나 지출 영수증이 준비되면 본안 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 「현 상태대로 매도」「하자담보책임 면제」 같은 특약이 있거나 오염 원인자가 여럿이면 계약서와 토양조사 보고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매 분쟁의 손해배상 청구와 가압류·강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중간에 주인이 여러 번 바뀐 땅도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결은 오염을 정화하지 않고 땅을 유통시킨 종전 소유자가 거래 상대방뿐 아니라 그 땅을 전전 취득한 현재 소유자에게도 불법행위 책임을 진다고 보았습니다. 직접 계약한 매도인이 아니어도 오염 원인자를 상대로 소송을 낼 수 있습니다.
• 오염이 있다는 것만 알면 바로 청구할 수 있나요?
  바로 청구하기는 어렵습니다. 판례는 개발을 위해 오염된 지하까지 파야 하거나 정화 조치명령을 받는 등 정화비용을 지출했거나 지출해야만 하는 상황이 되어야 손해가 현실적으로 발생했다고 봅니다. 땅을 그대로 두고 있다면 개발 계획서나 조치명령서처럼 그 상황을 보여 줄 자료를 먼저 갖춰야 합니다.
• 매도인이 오염을 몰랐다고 하면 책임이 없나요?
  하자담보책임은 매도인이 몰랐어도 집니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 매도인에게 담보책임을 지우고, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐을 때만 책임을 면하게 합니다. 매도인의 인식은 채무불이행 책임에서 고의·과실을 따질 때 문제가 됩니다.
• 하자담보책임 6개월이 지났으면 끝인가요?
  끝나지 않을 수 있습니다. 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결은 폐기물이 묻힌 토지 매수인이 처리비용을 채무불이행 손해배상으로도 청구할 수 있다고 보았습니다. 매도인에게 고의나 과실이 있었다면 채무불이행 책임으로, 매도인이 오염 원인자라면 불법행위 책임으로 청구할 길이 남습니다.
• 구청 정화명령을 받았는데 거부할 수 있나요?
  땅을 살 때 오염 사실을 모르고 모른 데 과실이 없었다면 소유자라는 이유만으로는 정화책임자가 아니라고 다툴 수 있습니다. 토양환경보전법 제10조의4 제2항 제3호가 이 경우를 정화책임자에서 빼고 있습니다. 다만 명령을 그냥 무시하면 불이익이 따르므로 행정심판·행정소송으로 다투어야 합니다.
• 정화비용을 먼저 냈다면 누구에게 받나요?
  오염을 일으킨 다른 정화책임자에게 구상할 수 있습니다. 토양환경보전법 제10조의4 제4항은 정화명령을 받은 정화책임자가 자기 비용으로 정화한 경우 다른 정화책임자의 부담부분에 관하여 구상권을 행사할 수 있다고 정합니다. 지출 영수증과 정화 완료 확인 자료를 보관해 두어야 합니다.
• 오염 원인자가 여럿이면 누구에게 청구하나요?
  누구에 의해 피해가 생겼는지 알 수 없으면 원인자 각자가 연대하여 배상하고 정화할 의무를 집니다. 토양환경보전법 제10조의3 제2항에 따른 것입니다. 따라서 공장을 차례로 운영한 여러 사람 중 재산이 있는 사람을 골라 전액을 청구하는 방법도 검토할 수 있습니다.

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