매매 계약

계약금을 보내기 전 집주인 가족이 매매를 파기하면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

계약금을 아직 보내지 않았다는 이유만으로 계약을 마음대로 파기할 수는 없지만, 계약한 사람이 소유자의 대리권 없는 가족이었다면 소유자에게는 효력이 없습니다. 대법원은 계약금 지급 전이면 자유롭게 해제할 수 있다고 본 원심을 파기하고 무권대리인과 중개사의 책임을 따지게 했습니다. 지금은 계약서에 적힌 매도인과 서명한 사람, 위임장 유무부터 확인하십시오.

계약금을 아직 안 보냈으니 계약이 없던 일이 됐다고 곧바로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2025년 8월 공인중개사의 중개로 아파트를 12억원에 사기로 하고, 해외에 있는 소유자를 대신해 나온 소유자의 장모와 계약서를 썼습니다. 계약금 1억2천만원은 다음 날 보내기로 하고 그날은 예금 통장을 중개사에게 맡겨 두었습니다. 다음 날 장모는 소유자가 팔 생각이 없다며 중개사를 통해 계약 파기를 알려 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금을 안 줬으면 마음대로 파기할 수 있나요?

마음대로 파기할 수 없습니다. 계약이 성립한 뒤에는 당사자 한쪽이 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 계약금을 주기로 약정만 하고 아직 주지 않은 단계에서는 해약금에 의한 해제권도 생기지 않습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결이 이 사건과 같은 사실관계에서 이 기준을 밝혔습니다.

서울고등법원 2007. 9. 20. 선고 2006나107557 판결은 계약금 지급 전에는 누구나 자유롭게 파기할 수 있다고 보았지만, 대법원은 그 판결을 파기했습니다. 중개사에게 통장을 맡긴 것만으로는 계약금이 지급됐다고 보기 어렵다는 점은 같습니다.

소유자 가족과 맺은 계약은 소유자에게 효력이 있나요?

대리권이 없었다면 소유자가 추인하지 않는 한 효력이 없습니다. 장모가 소유자에게서 매도 권한을 받지 않고 대리인으로 계약했다면 무권대리이고, 소유자가 팔 생각이 없다고 하면 매수인은 소유자에게 이전등기를 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 무권대리 규정에 따른 결론입니다.

대리인 행세를 한 가족에게는 무엇을 청구하나요?

계약 이행이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대리인으로 계약한 사람이 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못하면, 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다. 앞의 2007다73611 판결은 계약금 미지급을 이유로 이 책임을 부정한 원심을 파기했습니다.

다만 매수인이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었다면 이 책임을 물을 수 없습니다. 위임장이나 인감증명서 없이 가족이라는 말만 믿었다면 알 수 있었다는 반론이 나올 수 있어, 계약 당시 어떤 설명을 들었는지가 쟁점이 됩니다.

중개사에게도 책임이 있나요?

있을 수 있습니다. 중개사는 권리관계를 확인해 설명할 의무가 있고, 소유자의 인척에게서 중개를 의뢰받았다면 적법한 대리권이 있는지 조사·확인해야 합니다. 앞의 2007다73611 판결은 이를 확인하지 않은 채 중개한 중개사의 매수인에 대한 손해배상 책임을 인정했습니다.

계약금 지급 전 파기 대응 순서

• 서명자 확인 - 계약서의 매도인 표시와 실제 서명자, 위임장·인감증명서 유무를 확인합니다. 무권대리 여부가 여기서 갈립니다.
• 추인 여부 확인 - 소유자에게 계약을 인정할지 서면으로 묻습니다. 추인하면 계약은 소유자에게 효력이 생깁니다.
• 무권대리인 청구 - 추인이 거절되면 대리인 행세를 한 사람에게 이행이나 손해배상을 선택해 청구합니다.
• 중개사 청구 - 대리권 확인을 소홀히 한 중개사와 공제사업자에게 손해배상을 청구합니다.
• 손해 산정 - 다른 매물의 시세 상승분, 대출 비용, 이사 준비 비용을 정리합니다. 청구액의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 가족에게 매도를 맡겼다는 정황이 있거나 계약금 일부가 실제로 오갔다면 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 파기에 따른 손해배상과 중개사 책임 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금 약정만 하면 계약이 안 된 건가요?
  매매계약은 성립합니다. 서명으로 주된 계약은 성립하고, 성립하지 않은 것은 돈을 주고받아야 생기는 계약금계약뿐입니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 계약금 지급 약정만 한 단계에서는 민법 제565조 제1항의 해제권이 생기지 않으므로 마음대로 해제할 수 없다고 보았습니다.
• 통장을 중개사에게 맡긴 것은 계약금 지급인가요?
  그렇게 보기 어렵습니다. 예금 통장을 중개사에게 맡긴 것만으로는 매도인이 계약금을 받았거나 그와 같은 이익을 얻었다고 볼 수 없습니다. 민법 제565조 제1항의 계약금은 실제로 교부되어야 효력이 생기므로, 계약금은 아직 지급되지 않은 상태로 봅니다.
• 소유자가 모르는 계약은 어떻게 되나요?
  소유자가 추인하지 않으면 소유자에게 효력이 없습니다. 민법 제130조는 대리권 없는 사람이 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정합니다. 매수인은 소유자에게 추인 여부를 묻고, 거절되면 대리인 행세를 한 사람에게 책임을 묻습니다.
• 무권대리인에게는 얼마를 청구하나요?
  계약 이행과 손해배상 중 선택할 수 있습니다. 민법 제135조 제1항은 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 대리인이 상대방의 선택에 따라 이행 또는 손해배상 책임을 진다고 정합니다. 소유권을 넘겨줄 수 없는 경우가 많아 보통 손해배상을 선택하고 시세 차액 등을 청구합니다.
• 무권대리인 책임을 못 묻는 경우도 있나요?
  있습니다. 민법 제135조 제2항은 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 무권대리인 책임을 묻지 못한다고 정합니다. 위임장이나 인감증명서 없이 가족이라는 말만 믿고 계약했다면 알 수 있었다는 반론이 나올 수 있어, 계약 당시 설명과 확인 과정이 중요합니다.
• 중개사가 대리권을 확인하지 않았다면요?
  중개사도 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결은 소유자의 인척에게서 중개를 의뢰받고 대리권 유무를 조사·확인하지 않은 채 중개한 중개사의 매수인에 대한 손해배상 책임을 인정했습니다. 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 공제사업자에게도 청구할 수 있습니다.

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