주택 임대차

계약기간 중 집주인이 집을 팔았는데 남은 기간을 다 채워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 계약기간 중 집주인이 바뀌어도 임차인이 곧바로 이의를 제기하면 계약을 해지하고 전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 대법원 98마100 결정은 임차인에게 임대인 지위의 승계를 강요할 수 없다고 보았습니다. 지금은 집이 팔린 사실을 안 날을 기록하고 바로 통지 방법을 정하십시오.

집이 팔렸다고 해서 임차인이 새 집주인과 새 계약을 맺을 의무는 없습니다. 대항력이 있으면 기존 계약이 그대로 넘어가고, 원하지 않으면 벗어날 수도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 3월 보증금 2억4천만원에 아파트를 2년간 임차했습니다. 2026년 4월 집주인이 이 아파트를 다른 사람에게 팔았고, 새 집주인은 매수하면서 은행 대출로 근저당을 설정했습니다. N씨는 새 집주인이 보증금을 제때 돌려줄지 확신이 없어 남은 기간을 채우지 않고 계약을 끝낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약기간 중 집주인이 집을 팔면 남은 기간을 채워야 하나요?

채우지 않아도 됩니다. 임대인 지위는 집주인과 새 소유자 사이 계약만으로 넘어가지만, 임차인이 원하지 않는데 그 승계를 강요할 수는 없으므로 임차인은 곧 이의를 제기해 승계되는 임대차에서 벗어나고 전 집주인과의 임대차도 해지할 수 있습니다. 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정이 이렇게 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 아무 이의가 없으면 계약은 새 집주인에게 그대로 넘어가고 임차인은 남은 기간 동안 살 수 있습니다.

해지하면 보증금은 누구에게 받나요?

전 집주인에게 받습니다. 이의를 제기해 승계를 거부하면 보증금 반환채무가 새 집주인에게 넘어가지 않고 전 집주인에게 남습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결도 이의를 제기한 경우 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 보았습니다.

해지 뒤에도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 집을 비우지 않고 반환을 기다릴 수 있습니다. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킵니다.

해지하지 않고 새 집주인과 계속 살면 무엇을 확인하나요?

새 집주인에게 보증금 반환을 기대할 수 있는지 확인합니다. 새 집주인이 매수하면서 대출을 받아 근저당을 설정했는지, 여러 채를 보증금을 끼고 샀는지 등기부로 봅니다. 대항력과 확정일자가 먼저 있으면 새로 설정된 근저당보다 앞서지만, 집값보다 채무가 많으면 경매에서 모자랄 수 있습니다.

승계를 받아들인다면 새 집주인에게 계약 내용과 보증금 액수를 문서로 확인해 두는 것이 안전합니다. 전 집주인과 새 집주인이 매매대금에서 보증금을 어떻게 정산했는지도 물어 둡니다. 새 집주인이 보증금을 떠안는 조건으로 매매대금을 낮춰 샀다면 반환 능력을 더 꼼꼼하게 따져 보아야 합니다.

기간 중 매매 해지 대응 순서

• 양도 확인 - 등기부에서 소유권이전일과 새 집주인, 새 근저당을 확인합니다. 알게 된 날을 기록합니다.
• 계속 거주 여부 결정 - 새 집주인의 재산 상태와 남은 기간을 보고 정합니다. 결정은 빨리 해야 합니다.
• 이의·해지 통지 - 해지한다면 전 집주인과 새 집주인 모두에게 내용증명을 보냅니다. 도달일이 해지의 기준이 됩니다.
• 보증금 반환 청구 - 전 집주인에게 반환 날짜를 정해 청구합니다. 응하지 않으면 지급명령이나 소송을 냅니다.
• 대항력 유지 - 보증금을 받을 때까지 주민등록과 점유를 유지하거나 임차권등기를 마칩니다. 먼저 이사하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 새 집주인에게 월세를 냈거나 새 계약서를 썼다면 행동 경위와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이의는 언제까지 해야 하나요?
  곧바로 해야 합니다. 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정은 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차의 구속을 면할 수 있다고 보았고, 대법원 2001다64615 판결은 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안이라고 표현했습니다. 정해진 날수가 없으므로 알게 된 즉시 보냅니다.
• 새 집주인에게 월세를 한 번 냈다면요?
  승계를 받아들인 것으로 볼 여지가 커집니다. 판례는 임차인이 새 집주인의 승계를 전제로 행동했다면 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 봅니다. 이미 월세를 보냈다면 그 경위와 이후 이의 시점을 정리해 다툴 수 있는지 따로 검토합니다.
• 해지하면 위약금을 물어야 하나요?
  물지 않는 것이 원칙입니다. 승계를 거부하고 해지하는 것은 임차인에게 인정되는 권리이므로 계약서의 중도해지 위약금 조항이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 주택임대차보호법에 어긋나 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 다만 특약 문구에 따라 다툼이 생길 수 있습니다.
• 해지 뒤 전 집주인이 돈이 없다고 하면요?
  보증금 반환 판결이나 지급명령을 받아 전 집주인의 다른 재산에 강제집행합니다. 매매대금을 받은 직후라면 그 예금이나 다른 부동산을 가압류하는 것을 먼저 검토합니다. 전 집주인이 반환을 미루는 동안에는 집을 비우지 않아도 됩니다.
• 중개사가 새 집주인과 재계약하라고 하면요?
  재계약할 의무는 없습니다. 대항력이 있으면 기존 계약이 그대로 새 집주인에게 넘어가므로 새 계약서를 쓰지 않아도 됩니다. 새 계약서를 쓰면 확정일자 순위나 조건이 바뀔 수 있으니, 쓰더라도 기존 계약의 연장이라는 문구를 넣습니다.
• 대항력이 없으면 어떻게 되나요?
  새 집주인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않습니다. 보증금은 원래 임대인에게 청구하고, 새 집주인이 집을 비우라고 하면 대항하기 어렵습니다. 전입신고와 입주를 마쳤는지, 그 날짜가 매매 등기보다 앞서는지 먼저 확인합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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