주택 임대차

확정일자 받은 임대차계약서를 잃어버렸는데 경매에서 우선변제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약서를 잃어버려도 확정일자를 받은 사실을 증명하면 우선변제권은 사라지지 않습니다. 확정일자는 계약서 종이가 아니라 대항요건과 확정일자를 갖춘 사실에 따라 생기는 권리이고, 확정일자부여기관은 확정일자부를 작성해 이해관계인에게 부여일·보증금 등 정보를 제공해야 합니다. 지금은 확정일자를 받은 주민센터나 등기소에 정보제공을 요청하고 배당요구 종기를 확인하십시오.

계약서 원본이 없다고 해서 임대인과 다시 계약서를 써야 하는 것은 아닙니다. 새로 받은 확정일자는 새 날짜로 순위가 매겨집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 경기도의 아파트를 보증금 2억원에 빌려 가족과 입주하고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 선순위 근저당이 있었지만 집값이 충분하다고 보고 계약했습니다. 2026년 7월 후순위 채권자가 경매를 신청해 배당요구를 하려던 A씨는 이사 과정에서 계약서를 잃어버린 것을 알게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서를 잃어버리면 우선변제권도 사라지나요?

사라지지 않습니다. 우선변제권은 주택 인도·주민등록이라는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 때 생기는 권리이고, 계약서를 보관하고 있어야 한다는 요건은 법에 없습니다. 계약서 분실은 권리의 소멸이 아니라 증명 방법의 문제입니다.

다만 경매법원은 배당요구 때 제출된 자료로 우선변제권을 판단합니다. 확정일자를 받은 날과 보증금 액수를 다른 자료로 증명하지 못하면 일반채권자로 배당될 수 있어, 분실을 안 즉시 대체 자료를 모아야 합니다.

확정일자를 받은 사실은 어디서 증명받나요?

확정일자를 받은 기관에서 증명받습니다. 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인이 부여합니다. 이 기관들은 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성해야 합니다.

임차인은 해당 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람이므로 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의6에 따른 절차입니다. 주택 임대차 신고를 하면서 계약서를 냈다면 신고 접수 때 확정일자가 부여된 것으로 보므로 신고관청 기록도 증명 자료가 됩니다.

계약서를 다시 써서 확정일자를 받으면 안 되나요?

쓸 수는 있지만 원래 날짜의 순위는 되살아나지 않습니다. 다시 작성한 계약서에 받는 확정일자는 그날 새로 부여된 것이어서, 그 사이 설정된 근저당권이나 가압류보다 뒤로 밀립니다. 원래 확정일자의 순위를 지키려면 처음 받은 확정일자 자체를 증명해야 합니다.

그래서 임대인에게 새 계약서를 요청하기보다 원래 계약 내용(계약일·보증금·기간)을 확인하는 확인서를 받는 편이 낫습니다. 이 확인서를 확정일자부 정보와 함께 내면 계약 내용과 날짜가 함께 증명됩니다. 부동산 중개사무소에 보관된 계약서 사본도 확인해 볼 만합니다.

확정일자 계약서 분실 대응 순서

• 정보제공 요청 - 확정일자를 받은 기관에 부여일·보증금 정보를 요청합니다. 우선변제권 순위를 증명하는 1순위 자료입니다.
• 사본 수소문 - 중개사무소, 임대인, 전세대출 은행, 전세보증 기관에 계약서 사본이 있는지 확인합니다. 원본과 같은 내용이면 함께 냅니다.
• 임대인 확인서 - 계약일·보증금·기간을 적은 확인서를 받습니다. 새 계약서가 아니라 기존 계약 확인서여야 합니다.
• 배당요구 - 종기 전에 주민등록초본과 위 자료를 붙여 신청합니다. 원본은 찾는 대로 보완합니다.
• 배당표 이의 - 우선변제권이 빠진 배당표라면 배당기일에 이의를 진술합니다. 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확정일자를 받은 기관이 기억나지 않거나 공증 사무소가 폐업한 경우에는 가능한 기록 경로를 하나씩 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자 정보는 누가 요청할 수 있나요?
  해당 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람이 요청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제3항은 이해관계인이 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못한다고 정합니다. 임차인 본인은 당연히 이해관계인입니다.
• 주민센터에서 받은 확정일자도 기록이 남나요?
  남습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제2항은 확정일자부여기관이 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 적은 확정일자부를 작성하도록 정합니다. 동 주민센터도 확정일자부여기관이므로 같은 기관에 정보제공을 요청하면 됩니다.
• 전입신고를 하면서 임대차 신고도 했으면요?
  계약서를 내고 임대차 신고를 했다면 그 접수 때 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항이 근거이고, 신고관청은 확정일자부를 작성하거나 확정일자부여기관에 통보해야 합니다. 신고관청에 신고 기록을 확인해 증명 자료로 쓰면 됩니다.
• 임대인이 확인서를 안 써 주면 어떻게 하나요?
  확정일자부 정보와 보증금 이체 내역만으로도 증명을 시도할 수 있습니다. 확정일자부에는 보증금과 차임이 적혀 있고, 이체 내역은 실제로 보증금을 낸 사실을 보여 줍니다. 경매법원이 받아들이지 않으면 배당기일에 이의를 진술하고 민사집행법 제154조에 따라 배당이의의 소로 다툽니다.
• 배당요구 뒤에 원본을 찾으면 어떻게 하나요?
  찾는 즉시 경매법원에 보완 자료로 내면 됩니다. 민사집행법 제88조 제1항의 배당요구는 종기까지 해야 하지만, 종기 안에 우선변제권을 주장하며 배당요구를 해 두었다면 그 권리를 뒷받침하는 원본은 나중에 보완할 수 있습니다. 종기를 넘겨 처음 배당요구를 하는 것과는 다릅니다.
• 확정일자 순위에 다른 채권자가 이의하면요?
  이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제4항은 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 임차인은 확정일자부 정보와 전입 기록으로 순위를 증명해야 합니다.

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