확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?

확정일자만으로는 부족합니다. 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 함께 갖춰야 우선변제권이 생깁니다. 두 요건 중 늦게 갖춘 날이 기준이 되므로, 입주하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 안전합니다.

보증금을 올리면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

증액분에 대해서는 변경 계약서를 따로 쓰고 새로 확정일자를 받아야 합니다. 원래 보증금은 처음 확정일자로 보호되고, 증액분은 새 확정일자를 받은 날 기준으로 순위가 정해집니다. 처음 계약서도 버리지 말고 함께 보관합니다.

다른 세입자의 확정일자를 확인할 수 있나요?

주택 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 계약하려는 사람도 임대인의 동의를 받으면 요청할 수 있어, 다가구주택 계약 전에 선순위 보증금을 확인하는 데 씁니다.

계약서에 동·호수가 빠져 있어도 되나요?

진정하게 작성된 계약서라면 동·호수가 빠졌다는 이유만으로 확정일자의 효력이 없어지지 않습니다. 대법원은 확정일자가 공시 수단이 아니라 보증금 사후 변경을 막는 장치라고 보았습니다. 다만 전입신고 주소의 동·호수는 정확해야 합니다.

확정일자를 받는 데 비용이 드나요?

확정일자를 받거나 확정일자 정보를 제공받으려는 사람은 수수료를 내야 합니다. 금액은 크지 않으며 기관에 따라 납부 방법이 다를 수 있습니다. 주택 임대차 신고를 계약서와 함께 해 확정일자를 받은 것으로 보는 경우에는 별도 방문이 필요 없습니다.

법무법인 인증을 받은 계약서도 되나요?

됩니다. 대법원은 법무법인이 공증인법에 따라 사서증서 인증 절차를 마친 임대차계약서는 인증일자가 곧 확정일자라고 보았습니다. 이런 계약서는 민법 부칙에서 정한 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당합니다.

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주택 임대차

전세 계약서에 받는 확정일자는 무엇이고 어디서 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

확정일자는 계약서가 그날 존재했다는 것을 공적으로 확정하는 날짜로, 전입신고와 함께 갖추면 경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있게 됩니다. 대법원 98다28879 판결은 확정일자를 당사자가 나중에 바꿀 수 없는 날짜라고 설명했습니다. 지금은 계약서 원본을 들고 주민센터나 등기소에서 받거나 계약서를 붙여 임대차 신고를 하십시오.

그 자리에서

계약서를 쓰고 잔금을 치르는 날, 계약서 원본을 들고 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받거나 주택 임대차 신고를 하십시오. 계약서를 내고 신고를 마치면 확정일자를 받은 것으로 봅니다.

확정일자를 받는 데 집주인의 동의나 동행은 필요 없습니다. 임차인이 계약서 원본만 가져가면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 6월 보증금 1억원에 원룸을 임차해 입주하고 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 집주인이 전입신고만 하면 충분하다고 했기 때문입니다. 두 달 뒤 등기부에 새 근저당이 설정된 것을 본 A씨는 확정일자가 무엇이고 지금이라도 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자는 왜 받아야 하나요?

확정일자는 계약서가 그날 존재했다는 것을 공적으로 확정해, 경매나 공매에서 보증금을 후순위 권리자보다 먼저 받을 수 있게 해 주는 요건입니다. 대항요건인 입주와 전입신고에 확정일자까지 갖춰야 우선변제권이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 구조입니다.

대법원은 확정일자를 증서 작성일에 관한 완전한 증거가 되는 것으로 법률상 인정되는 날짜, 당사자가 나중에 바꿀 수 없는 날짜라고 설명했습니다. 이 제도를 둔 이유는 임대인과 임차인이 짜고 보증금 액수나 계약 날짜를 나중에 바꾸는 것을 막기 위해서입니다. 그래서 확정일자는 임대차를 알리는 공시 수단이 아니라 날짜를 고정하는 장치입니다.

확정일자는 어디서 어떻게 받나요?

주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 계약서 원본을 내고 수수료를 내면 계약서에 확정일자 도장을 찍어 줍니다.

확정일자 받는 방법

방법	장소	준비물
방문	주민센터·출장소	계약서 원본
방문	등기소·법원	계약서 원본
인증	공증인·법무법인	계약서 원본
임대차 신고	신고관청	계약서 제출

방문: 장소: 주민센터·출장소; 준비물: 계약서 원본
방문: 장소: 등기소·법원; 준비물: 계약서 원본
인증: 장소: 공증인·법무법인; 준비물: 계약서 원본
임대차 신고: 장소: 신고관청; 준비물: 계약서 제출

출처 - 주택임대차보호법 제3조의6 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항

확정일자부여기관은 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금을 적은 확정일자부를 작성합니다. 그래서 나중에 계약서를 잃어버려도 확정일자를 받은 사실은 이 기록으로 확인할 수 있습니다. 이해관계인은 이 기관에 확정일자 부여일과 보증금 정보를 요청할 수 있어, 경매에서 다른 채권자가 날짜를 다투면 이 기록을 받아 제출합니다. 공증인이나 법무법인이 사서증서 인증을 한 계약서는 그 인증일이 확정일자가 됩니다.

주택 임대차 신고를 하면 확정일자도 받은 것인가요?

그렇습니다. 주택 임대차 계약 신고를 하면서 임대차계약서를 함께 제출해 신고 접수가 끝나면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 계약서를 내지 않고 신고만 하면 이 효과가 없으므로 계약서 제출 여부를 확인해야 합니다.

또한 임차인이 전입신고를 하면 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다. 다만 전입신고만으로 확정일자가 부여되는 것은 아니므로, 전입신고를 할 때 계약서를 함께 내고 확정일자를 받았는지 확인합니다.

확정일자 받는 순서

계약서 원본 준비 - 당사자 서명이 있는 계약서 원본을 준비합니다. 사본에는 확정일자를 받을 수 없습니다.
기관 선택 - 주민센터, 등기소, 공증인 중 가까운 곳을 고릅니다. 전입신고와 같은 날 주민센터에서 하면 편합니다.
확정일자 날인 - 계약서에 확정일자 도장이 찍혔는지 확인합니다. 날짜와 번호를 사진으로 남깁니다.
신고와 함께 처리 - 임대차 신고 대상이면 계약서를 붙여 신고합니다. 신고 접수로 확정일자를 받은 것으로 봅니다.
보관 - 확정일자가 찍힌 원본을 따로 보관합니다. 경매 배당요구 때 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금을 증액했거나 계약서를 다시 쓴 경우에 해당하면 변경 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

확정일자를 받지 않아도 전입신고만 하면 보증금이 보호된다고 생각하는 임차인이 많습니다. 실제로 전입신고로 생기는 것은 대항력이고, 경매에서 먼저 받는 우선변제권은 확정일자가 있어야 생깁니다. 두 가지를 같은 날 갖추는 것이 기본입니다.

날짜가 권리의 순서를 정합니다. 잔금일, 입주일, 전입신고일, 확정일자를 계약서와 등본에 남기고, 확정일자 도장이 찍힌 원본을 사진으로도 보관해야 합니다.

이 기록은 경매에서 배당요구를 할 때 그대로 제출하는 서류이고, 다른 채권자가 순위를 다투는 배당이의 소송에서 우선변제권의 발생일을 입증하는 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서 원본·주민등록표 등본·등기사항증명서를 준비해 주시면, 확정일자의 효력·우선변제권 발생일·다른 권리와의 순위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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