주택 임대차

신혼집 전세 아파트로 이사하는데 보증금을 지키려면 무엇을 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

이사하는 날 바로 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 대항력과 우선변제권이 생겨 보증금을 지키는 기본 장치가 갖춰집니다. 주택임대차보호법 제3조와 제3조의2가 전입신고·확정일자를 이 권리의 요건으로 정합니다. 지금은 잔금 전날 등기사항증명서를 새로 떼어 근저당이 새로 생기지 않았는지 확인해 두십시오.

전입신고와 별도로 임대차 신고를 또 할 필요는 보통 없습니다. 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

H씨 부부는 2026년 8월 결혼을 앞두고 아파트를 보증금 4억2천만원에 전세로 계약했습니다. 등기부에는 근저당 한도액 1억2천만원의 근저당이 있었고, 잔금과 이사는 10월 말로 정했습니다. 두 사람은 아직 혼인신고 전이라 누구 명의로 계약하고 누가 전입해야 하는지, 잔금일에 임대인이 대출을 더 받으면 어떻게 되는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?

이사하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 가장 안전합니다. 대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기고, 확정일자까지 갖춰야 경매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 계약서를 쓴 날 미리 확정일자를 받아 두어도 됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 확정일자는 주택 소재지 주민센터, 등기소, 공증인 등이 부여하고, 온라인으로도 신청할 수 있습니다. 주택 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다.

계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

등기사항증명서로 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당 한도액이 얼마인지 확인합니다. 근저당 한도액과 내 보증금을 합한 금액이 집값에 가깝다면 경매 때 보증금 전부를 받기 어렵습니다. 임대인의 동의를 받으면 확정일자부여기관에 그 집의 기존 확정일자와 보증금 정보를 요청할 수도 있습니다.

계약서에는 잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다는 특약과, 어기면 계약을 해제하고 보증금을 돌려준다는 조항을 넣는 편이 좋습니다. 대항력이 전입 다음 날 생기는 틈을 메우는 장치입니다. 전세자금대출을 받는다면 은행이 요구하는 임대인 동의나 질권설정 통지도 잔금 전에 마쳐 두어야 대출 실행이 늦어지지 않습니다.

두 사람 중 누구 명의로 계약하고 누가 전입해야 하나요?

계약자와 전입자가 같은 세대라면 배우자 한 사람만 계약자여도 괜찮고, 가족이 함께 전입하면 됩니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자 등 가족의 주민등록도 포함됩니다. 혼인신고 전이라면 계약자 본인이 전입해 두어야 다툼이 없습니다. 두 사람이 공동으로 계약하는 방법도 있고, 이때는 한 사람만 전입해도 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다.

계약기간 중 집주인이 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인은 새 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 새 집주인은 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.

전세 보증금 지키기 대응 순서

• 계약 전 확인 - 등기사항증명서로 소유자와 근저당 한도액을 확인합니다. 임대인 동의로 확정일자 정보도 요청해 봅니다.
• 특약 기재 - 잔금 다음 날까지 담보 설정 금지와 위반 시 해제 조항을 넣습니다. 전세자금대출 조건도 계약서에 맞춥니다.
• 잔금 직전 재확인 - 잔금 당일 등기부를 다시 뗍니다. 새 권리가 있으면 잔금을 멈추고 설명을 요구합니다.
• 전입과 확정일자 - 이사 당일 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 온라인 신청도 가능합니다.
• 유지 - 계약기간 내내 주민등록을 옮기지 않습니다. 부득이하게 옮겨야 하면 가족 주민등록을 남겨 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택이나 신탁등기가 된 집, 임대인이 법인인 경우라면 등기부와 신탁원부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차보증금 반환 소송과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자는 이사 전에 받아도 되나요?
  받아도 됩니다. 계약서를 쓴 뒤 바로 확정일자를 받아 두면, 우선변제권은 이사와 전입신고로 대항요건을 갖춘 때를 기준으로 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖추도록 정하므로, 둘 중 늦은 날짜가 기준이 됩니다.
• 전입신고만 하면 임대차 신고도 된 건가요?
  그렇습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제1항은 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다. 다만 확정일자까지 부여받으려면 전입신고 때 계약서를 함께 내거나 따로 확정일자를 받아야 합니다.
• 임대차 신고 대상은 어떤 계약인가요?
  대통령령으로 정한 금액을 넘는 주택 임대차로, 계약일부터 30일 안에 신고합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항이 이렇게 정하고, 적용 지역도 대통령령으로 정합니다. 전입신고를 하면 신고로 보므로 실제로 따로 신고할 일은 많지 않습니다.
• 다른 세입자 보증금은 어떻게 알 수 있나요?
  임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에 요청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인 동의를 받아 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있게 합니다. 다가구주택이라면 선순위 보증금 합계를 꼭 확인하십시오.
• 잔금일에 근저당이 설정되면 어떻게 되나요?
  같은 날 설정된 근저당이 임차인보다 앞섭니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 전입신고 다음 날부터 생기므로, 잔금일 당일 접수된 근저당이 선순위가 됩니다. 이를 막으려면 잔금 다음 날까지 담보 설정을 금지하는 특약을 넣고 잔금 직전에 등기부를 다시 확인해야 합니다.
• 배우자만 계약하고 둘 다 전입하면 되나요?
  됩니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결은 대항요건인 주민등록에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함된다고 보았습니다. 계약자인 배우자가 잠시 주소를 옮기더라도 다른 가족이 살면서 주민등록을 유지하면 대항력이 유지됩니다.

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