등기·명의신탁

하천 복개 부지 위 점포의 점유권만 샀는데도 취득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대체로 네, 하천 복개 부지 위 점포의 점유권 매매도 건축물을 사실상 취득한 것으로 보아 취득세가 부과될 수 있습니다. 판례는 복개 부지를 건축물로 보고 점유권 양도를 매매에 준하는 취득으로 보았고, 현행 지방세법도 등기 없이 사실상 취득하면 취득으로 봅니다. 지금은 고지서를 받은 날을 확인해 90일 불복 기간부터 계산하십시오.

소유권 등기를 받지 못했다는 이유만으로 취득세가 나오지 않는다고 기대할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 하천을 덮어 만든 복개 구조물 위 상가 부지 가운데 한 칸의 점유권을 상인회에서 8천만원에 넘겨받았습니다. 복개 구조물은 시가 조성한 것이어서 등기는 할 수 없었고, 계약서에는 「점유권 양도」라고만 적혀 있었습니다. 2026년 구청이 이 거래를 건축물 취득으로 보아 취득세를 부과하자, A씨는 소유권도 아닌 점유권 매매에 취득세가 맞는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기도 없는 점유권을 샀는데 왜 취득세가 나오나요?

취득세는 등기 여부가 아니라 사실상 취득했는지를 기준으로 과세하기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「지방세법」 제7조 제2항은 부동산등의 취득이 민법 등에 따른 등기·등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 정합니다. 「취득」에는 매매, 교환, 증여 등 유상·무상의 모든 취득이 들어갑니다.

대법원 1974. 6. 11. 선고 73누188 판결은 하천 위에 축조된 복개 부지의 점유권을 양수한 사안에서, 복개 부지는 복개 공작물 또는 구축물로서 당시 지방세법의 「기타의 건축물」로 볼 수 있고 점유권 양도는 「매매 기타 이와 유사한 취득」에 해당한다며 취득세 부과를 적법하다고 보았습니다.

하천 복개 구조물도 취득세 과세 대상인 건축물인가요?

현행법에서는 복개 구조물이 지방세법상 「건축물」에 해당하는지를 따로 확인해야 합니다. 현행 지방세법은 건축물을 「건축법」에 따른 건축물(이와 유사한 형태 포함)과, 토지에 정착하거나 다른 구조물에 설치하는 레저시설·저장시설·도크시설·접안시설·도관시설·급수·배수시설·에너지 공급시설 등 대통령령으로 정하는 시설로 정합니다.

73누188 판결은 옛 지방세법의 「기타의 건축물」 규정을 근거로 했으므로, 현행 규정에서 같은 결론이 나오는지는 복개 구조물의 구조와 용도, 그 위 점포의 형태를 보고 판단해야 합니다. 점포가 벽과 지붕을 갖춘 건축법상 건축물이라면 과세 대상이 될 가능성이 큽니다.

복개 부지 위 상가 건물 취득세는 누구에게 나오나요?

실제로 건물을 지어 소유하는 사람에게 나옵니다. 같은 판결은 복개 부지 위 상가 주택을 입주자들이 각자 자금을 들여 짓고 구분소유하고 있다면, 편의상 건축허가 명의만 가진 단체에 일괄 부과한 취득세는 위법하고 각 입주자별로 구분해 부과해야 한다고 보았습니다.

과세 대상 물건을 취득한 사람은 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 신고하지 않으면 가산세가 붙으므로, 과세 대상인지 다툴 생각이 있더라도 신고 기한 안에 대응 방향을 정해야 합니다.

취득세 부과에 이의가 있으면 언제까지 다퉈야 하나요?

통지를 받은 날부터 90일 이내입니다. 시·군·구세인 취득세는 처분이 있은 것을 안 날(통지를 받았다면 그 날)부터 90일 이내에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다.

이의신청을 거치지 않고 바로 조세심판원에 심판청구를 할 수도 있고, 이때도 통지를 받은 날부터 90일 이내여야 합니다. 이의신청을 거쳤다면 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 합니다.

점유권 매매 취득세 대응 순서

• 고지서 수령일 확인 - 부과 통지서를 받은 날을 확인합니다. 90일 불복 기간의 기산점입니다.
• 거래 실질 정리 - 양도받은 것이 구조물 위 점포 건물인지, 단순 사용권인지 계약서와 현장 사진으로 정리합니다. 과세 대상 여부가 여기서 갈립니다.
• 건축물 해당성 검토 - 점포의 구조, 건축허가 여부, 지방세법 제6조 제4호 시설 목록 해당 여부를 확인합니다.
• 납세의무자 확인 - 건물을 실제로 지어 소유하는 사람이 누구인지, 단체 명의로 일괄 부과됐는지 확인합니다. 일괄 부과는 다툴 여지가 있습니다.
• 이의신청 또는 심판청구 - 90일 안에 불복 사유를 적어 제기합니다. 과세 대상 여부와 납세의무자를 함께 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 하천 점용허가 조건에 따라 권리 양도가 제한되거나 구조물 소유 관계가 복잡하다면 점용허가서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 없는 취득도 취득세 대상인가요?
  대상입니다. 지방세법 제7조 제2항은 부동산등의 취득이 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 그 소유자나 양수인을 취득자로 한다고 정합니다. 점유권 양도처럼 등기할 수 없는 거래도 실질이 건축물 취득이면 과세됩니다.
• 복개 부지 점유권 매매에 취득세를 부과한 판례가 있나요?
  있습니다. 대법원 1974. 6. 11. 선고 73누188 판결은 하천 위 복개 부지를 복개 공작물 또는 구축물로서 당시 지방세법의 「기타의 건축물」로 보고, 그 점유권 양도를 「매매 기타 이와 유사한 취득」으로 보아 취득세 부과가 적법하다고 판단했습니다. 옛 법 조문에 따른 판결이라는 점은 감안해야 합니다.
• 현행법에서도 복개 구조물이 건축물인가요?
  확인이 필요합니다. 지방세법 제6조 제4호는 건축법상 건축물과 이와 유사한 형태의 건축물, 그리고 대통령령으로 정하는 레저·저장·도크·접안·도관·급수·배수·에너지 공급시설 등을 건축물로 정합니다. 복개 구조물 위 점포가 벽과 지붕을 갖춘 건축물이라면 과세 대상이 될 가능성이 큽니다.
• 단체 명의로 한꺼번에 부과되면 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 대법원 1974. 6. 11. 선고 73누188 판결은 입주자들이 각자 자금으로 건물을 짓고 구분소유하는데 편의상 건축허가 명의만 가진 단체에 일괄 부과한 취득세는 위법하고, 각 입주자별로 구분해 부과해야 한다고 보았습니다. 실제 건축 자금 출처가 핵심 증거입니다.
• 취득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
  유상 취득은 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 지방세법 제20조 제1항의 기한이며, 무상 취득이나 상속은 기한이 다릅니다. 신고하지 않으면 가산세가 붙으므로 과세 대상인지 다툴 생각이라도 기한 안에 신고 여부와 대응 방향을 정해야 합니다.
• 취득세 부과에 불복하는 기간은 얼마인가요?
  통지를 받은 날부터 90일 이내입니다. 지방세기본법 제90조에 따라 시장·군수·구청장에게 이의신청을 하거나, 같은 법 제91조 제3항에 따라 이의신청 없이 바로 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청을 거쳤다면 결정 통지일부터 90일 이내에 심판청구를 합니다.

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• 취득세가 중과세로 부과됐는데 다툴 수 있나요?
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