공사·하자

하자담보기간을 2년으로 줄였는데 5년 뒤 발견한 몰래 바꾼 자재도 보수받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 시공사가 설계와 다른 자재를 쓴 사실을 알면서 알리지 않았다면 하자담보기간을 2년으로 줄인 약정이 있어도 5년 뒤 발견한 하자의 보수를 청구할 수 있습니다. 민법 제672조는 담보책임 면제 약정이 있어도 수급인이 알고 고지하지 않은 사실에는 책임을 면하지 못하게 하고, 대법원은 이를 기간 단축 약정에도 유추적용합니다. 지금은 건물 인도일과 설계도서의 자재 표시를 확인해 법정 담보책임 기간이 남았는지부터 계산하십시오.

계약서의 하자담보기간 2년이 지났다는 이유만으로 청구를 포기할 필요는 없습니다. 시공사가 알고 숨긴 하자라면 그 약정은 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2021년 4월 시공사와 5층 근린생활시설 신축 도급계약을 맺으면서 하자담보책임기간을 준공 뒤 2년으로 정했습니다. 건물은 2021년 11월 준공되어 인도됐습니다. 2026년 6월 옥상 배수로 주변 마감재가 내려앉아 조사해 보니, 설계도서에는 콘크리트 판으로 되어 있던 부분을 시공사가 값싼 합판으로 바꿔 시공했고 그 합판이 썩어 있었습니다. F씨가 보수를 요구하자 시공사는 약정한 2년이 지났다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자담보기간을 줄인 약정은 언제나 유효한가요?

원칙적으로 유효하지만, 시공사가 알고도 알리지 않은 하자에는 적용되지 않습니다. 민법은 담보책임이 없다고 약정한 경우에도 수급인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 규정을 두고 있습니다.

대법원 1999. 9. 21. 선고 99다19032 판결은 이 규정이 담보책임 면제 약정뿐 아니라 담보책임기간을 단축하는 약정에도 유추적용된다고 보았습니다. 그 사건에서 시공사는 설계도의 PC판 대신 합판으로 지붕 배수로 상부를 시공했고, 약정한 2년이 지나 합판이 부식해 기와가 함몰됐는데, 대법원은 시공사가 알고 고지하지 않은 이상 기간 경과만으로 책임이 면제되지 않는다고 판단했습니다.

알고 고지하지 않았다는 것은 어떻게 증명하나요?

설계도서와 다른 자재를 쓴 것은 시공사 스스로 선택한 것이므로, 그 사실을 알고 있었다고 볼 사정이 강합니다. 도면에 적힌 자재와 실제 시공 자재가 다르고, 준공 서류나 감리 보고서에 그 변경이 적혀 있지 않다면 알리지 않은 것으로 다툴 수 있습니다. 외부에서 쉽게 발견하기 어려운 부위라는 사정도 도급인에게 유리합니다.

반대로 시공사가 공사 중 자재 변경을 문서로 알렸고 도급인이 승인했다면 이 규정으로 약정 기간을 넘기기 어렵습니다. 공사 기간의 설계 변경 승인서와 감리 일지를 먼저 확인합니다.

약정 기간이 지나면 무엇을 청구할 수 있나요?

법정 담보책임 기간 안이라면 하자의 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 사례의 건물은 콘크리트 구조이므로 인도 뒤 10년이 적용될 여지가 크고, 2021년 11월 인도라면 2031년 11월까지 청구할 수 있습니다. 약정 기간 2년을 넘겼더라도 법정 기간은 남아 있습니다.

하자로 건물이 훼손된 경우에는 훼손된 날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 마감재가 내려앉은 날을 기록해 두고 그로부터 1년 안에 청구서를 보내야 합니다.

하자담보기간 단축 약정 대응 순서

• 인도일·약정 확인 - 준공·인도일과 계약서의 하자담보 약정을 확인합니다. 법정 기간과 약정 기간을 나란히 계산합니다.
• 설계도서와 시공 자재 대조 - 설계도서의 자재 표시와 실제 시공 자재를 비교합니다. 다른 자재를 쓴 부분이 알고 숨긴 하자의 출발점입니다.
• 변경 통지 여부 확인 - 감리 일지와 설계 변경 승인서에 그 변경이 있는지 봅니다. 기록이 없으면 고지하지 않은 것으로 다툽니다.
• 훼손일 기록과 보수 요구 - 하자로 훼손된 날을 기록하고 내용증명으로 보수를 요구합니다. 훼손일부터 1년 안이어야 합니다.
• 감정과 소송 - 시공사가 거절하면 하자 감정을 거쳐 손해배상 소송을 냅니다. 감정서가 보수비와 원인 판단의 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건설산업기본법이나 공동주택관리법이 정한 하자담보책임기간이 따로 적용되는 공사라면 계약서와 사용검사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 공사의 하자보수·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자담보기간을 줄이는 약정 자체는 유효한가요?
  원칙적으로 유효합니다. 민법의 담보책임 기간은 당사자가 약정으로 줄일 수 있습니다. 다만 민법 제672조와 대법원 1999. 9. 21. 선고 99다19032 판결에 따라, 수급인이 알고 고지하지 않은 하자에 대해서는 그 약정으로 책임을 제한하는 것이 신의칙에 어긋나면 약정 기간이 적용되지 않습니다.
• 시공사가 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  설계도서와 다른 자재를 시공사가 직접 골라 썼다면 몰랐다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 민법 제672조의 적용은 수급인이 알았는지에 달려 있으므로, 도면과 실제 자재의 차이, 감리 일지에 변경 기록이 없는 사실, 외부에서 발견하기 어려운 부위라는 사정을 함께 제시하는 것이 좋습니다.
• 건물 하자의 법정 담보책임 기간은 얼마인가요?
  인도 뒤 5년이 원칙입니다. 민법 제671조 제1항은 토지·건물 기타 공작물의 수급인이 인도 후 5년간 담보책임을 지고, 석조·석회조·연와조·금속 등으로 조성된 것이면 10년으로 한다고 정합니다. 약정 기간이 지났더라도 이 법정 기간이 남아 있는지 따로 계산합니다.
• 하자로 건물이 망가졌다면 기간이 달라지나요?
  달라집니다. 민법 제671조 제2항은 하자로 목적물이 멸실되거나 훼손된 때에는 그날부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사하도록 정합니다. 마감재가 내려앉거나 누수로 천장이 무너진 날을 사진과 함께 기록하고 그로부터 1년 안에 보수나 손해배상을 청구해야 합니다.
• 준공검사를 통과했으면 하자가 아닌가요?
  아닙니다. 준공검사는 행정상 사용 승인을 위한 절차일 뿐, 도급계약상 하자가 없다는 확인이 아닙니다. 설계도서와 다른 자재로 시공했다면 민법 제667조 제1항의 하자에 해당하고, 준공검사 뒤 발견된 숨은 하자도 담보책임 기간 안이면 보수나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 시공사를 다시 믿기 어렵다면 다른 업체의 보수 견적이나 법원 감정으로 보수비를 산정해 손해배상으로 청구하는 방법이 많이 쓰입니다.

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