주택 임대차

위약금을 빼고 보증금 절반만 준다는 답장도 합의해지로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약 종료에는 동의하되 위약금을 빼고 보증금 일부만 돌려주겠다는 답장은 합의해지의 승낙이 아니라 조건을 바꾼 새 청약입니다. 민법 제534조는 변경을 가한 승낙을 청약의 거절과 새 청약으로 보고, 합의해제·해지는 양쪽 의사가 객관적으로 일치해야 성립합니다. 지금은 임대인 답장에 붙은 조건 문구와 보증금 액수를 그대로 확인해 두십시오.

임대인이 「계약이 끝난 것에는 이의가 없다」고 적었다고 해서 그 부분만 따로 합의가 된 것으로 볼 필요는 없습니다. 보증금 공제 조건이 붙어 있으면 답장 전체를 하나의 새 제안으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2024년 3월 원룸을 보증금 2,000만원, 월세 60만원에 임차했습니다. 2025년 여름 누수가 석 달째 고쳐지지 않자 A씨는 임대인 B씨에게 「임대인 책임으로 계약을 끝내겠으니 보증금 2,000만원을 돌려달라」는 내용증명을 보냈습니다. B씨는 「계약 종료에는 이의가 없지만 내 잘못이 아니니 위약금 1,000만원을 빼고 1,000만원만 주겠다」고 답했습니다. A씨는 이미 합의해지가 됐고 위약금 문제만 남은 것인지 궁금해합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조건을 붙여 답한 것도 합의해지 승낙인가요?

아닙니다. 승낙하는 쪽이 청약에 조건을 붙이거나 내용을 바꿔서 답하면, 법은 이를 원래 청약을 거절하고 새로 청약한 것으로 봅니다. 임차인은 「보증금 전액 반환」을 전제로 계약을 끝내자고 했고, 임대인은 「위약금 공제 후 일부 반환」을 전제로 끝내자고 했으므로 두 의사는 일치하지 않습니다.

합의해제나 합의해지는 기존 계약을 없애기로 하는 새로운 계약입니다. 그래서 일반 계약처럼 청약과 승낙이 합치해야 하고, 양쪽 표시행위에 나타난 의사가 객관적으로 일치해야 합니다. 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다4130, 92다4147 판결은 같은 구조의 사안에서, 임대인이 보증금 일부를 공제하는 조건으로 해제에 응한 것은 새 청약일 뿐 임차인의 청약을 그대로 승낙한 것이 아니라고 보았습니다.

손해배상 문제만 남기고 계약은 끝났다고 볼 수 없나요?

볼 수 없습니다. 임대차를 합의로 끝내면서 이미 받은 보증금을 어떻게 돌려줄지 아무 약정도 하지 않는 것은 경험칙상 이례적이라는 것이 판례의 입장입니다. 보증금 반환 조건이 합의의 핵심 내용이므로, 이 부분이 다르면 계약 종료 자체에 대한 합의도 성립하지 않았다고 봅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 제534조와 제543조를 같은 내용으로 두고 있어 결론이 달라지지 않습니다. 임대차는 계속적 계약이어서 정확한 용어는 합의해지이지만, 판례는 합의해제와 같은 법리를 적용합니다.

합의가 안 됐다면 임차인은 무엇을 할 수 있나요?

임대인 쪽 잘못이 있다면 임차인이 일방적으로 해지할 수 있고, 이때는 합의가 필요 없습니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고 한 번 보낸 해지 통지는 철회하지 못합니다. 임대인의 새 청약을 거절한다는 뜻과 함께, 임대인의 어떤 의무 위반을 이유로 해지하는지 적어 내용증명으로 보내 두면 됩니다.

위약금 공제가 정당한지는 계약서의 위약금 조항과 누구에게 해지 사유가 있는지에 달려 있습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 해지 사유가 임대인에게 있다면 임차인은 오히려 손해배상을 청구할 수 있습니다.

합의해지 다툼 대응 순서

• 답장 문구 확인 - 임대인 답장에 붙은 조건과 금액을 원문대로 보관합니다. 새 청약인지 승낙인지는 이 문구로 가려집니다.
• 새 청약 거절 표시 - 공제 조건에 동의하지 않는다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남깁니다. 침묵이 길어지면 묵시적 승낙 주장이 나올 수 있습니다.
• 해지 사유 정리 - 임대인의 수선의무 위반 등 해지 사유와 그 날짜를 정리합니다. 일방적 해지가 가능한지 판단하는 기준이 됩니다.
• 해지 통지 발송 - 해지 사유를 적은 내용증명을 보냅니다. 도달한 날부터 계약은 장래를 향해 효력을 잃습니다.
• 보증금 반환 청구 - 집을 비워 준 뒤에도 반환하지 않으면 지급명령이나 반환 소송을 검토합니다. 명도와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도 해지 시 위약금 특약이 있거나 이미 일부 금액을 받고 짐을 뺐다면 합의가 성립했다고 볼 여지가 있어 계약서와 주고받은 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료에 따른 보증금 반환과 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 계약 종료엔 동의했는데 합의가 아닌가요?
  합의로 보기 어렵습니다. 민법 제534조는 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙을 청약의 거절과 새 청약으로 봅니다. 계약 종료에 동의하면서 보증금 일부 공제를 조건으로 달았다면 임차인의 제안을 그대로 받아들인 것이 아니므로, 계약 종료 부분만 따로 합의가 성립하지 않습니다.
• 임대인 답장에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
  침묵만으로는 원칙적으로 승낙이 되지 않습니다. 다만 공제된 금액을 이의 없이 받거나 짐을 빼면서 아무 말도 하지 않으면 묵시적으로 새 청약을 받아들였다는 주장이 나올 수 있습니다. 동의하지 않는다면 거절 의사를 문자나 내용증명으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 위약금 1,000만원 공제 요구는 정당한가요?
  계약서에 위약금 조항이 있고 해지 사유가 임차인에게 있을 때만 문제 됩니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있게 합니다. 누수처럼 임대인 쪽 사유로 해지했다면 공제 근거가 없습니다.
• 합의가 안 됐으면 계약은 아직 살아 있나요?
  임차인이 해지 사유를 들어 한 통지가 유효하면 그 통지로 계약이 끝납니다. 민법 제543조에 따라 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 제550조에 따라 해지된 계약은 장래에 대하여 효력을 잃습니다. 해지 사유가 인정되지 않으면 계약은 그대로 유지됩니다.
• 해지 통지를 보냈다가 취소할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민법 제543조 제2항은 해지나 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 다만 상대방과 다시 합의해 계약을 이어가는 것은 가능하므로, 통지를 보내기 전에 해지 사유와 보증금 회수 방법을 먼저 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 보증금을 안 돌려주면 이사를 가도 되나요?
  이사하기 전에 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지할 방법부터 확인해야 합니다. 보증금 반환과 집을 비워 주는 의무는 동시이행 관계라서 먼저 나가면 협상력이 약해질 수 있습니다. 임차권등기명령을 받아 등기가 된 뒤 이사하는 방법을 함께 검토하십시오.

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