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회사 직원들이 회사 상호로 건물을 무단 점유하면 누구를 상대로 인도소송하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

회사를 상대로 건물인도를 청구해야 합니다. 회사의 지시를 받아 일하는 직원은 민법 제195조의 점유보조자여서 점유자가 아니고, 소유물반환청구의 상대방은 현재 점유자인 회사이기 때문입니다. 지금은 간판 상호와 사업자등록 명의를 확인하십시오.

현장에 나와 있는 직원 한 사람 한 사람을 모두 피고로 삼을 필요는 없습니다. 회사의 지시를 받아 일하는 직원은 점유자가 아니므로 회사 하나를 상대로 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 경매로 상가건물 1층을 취득했는데, 전 소유자와 거래하던 B회사 직원 두 명이 B회사 간판을 걸고 계속 영업하고 있었습니다. A씨와 B회사 사이에는 임대차 계약이 없었고, 2025년 A씨가 나가 달라고 하자 직원들은 회사 지시라며 버텼습니다. A씨는 회사와 직원 중 누구를 상대로 인도소송을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직원들이 회사 이름으로 무단 영업하면 건물인도는 누구에게 청구하나요?

회사에 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 영업상 관계 등으로 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람이 있으면 그 타인만을 점유자로 봅니다. 회사의 직원으로서 회사 상호를 걸고 일하는 사람은 점유보조자이고, 점유자는 회사입니다.

소유자는 자기 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있으므로, 소유물반환청구의 상대방은 현재 점유자인 회사입니다. 점유보조자에 불과한 직원은 독립한 점유 주체가 아니어서 인도청구의 독립한 상대방이 되기 어렵습니다.

회사를 상대로 이기면 직원들도 내보낼 수 있나요?

회사에 대한 건물인도 판결로 집행하면 회사의 지시로 건물에 있는 직원들도 함께 퇴거시킬 수 있다고 보는 것이 일반적입니다. 점유보조자는 회사의 점유를 보조할 뿐 독자적인 점유가 없기 때문입니다. 다만 직원이 회사와 무관하게 자기 영업을 하고 있다면 그 직원은 독립한 점유자이므로 따로 상대방으로 삼아야 합니다.

소송 중 점유자가 바뀌면 어떻게 하나요?

소송 도중 회사가 다른 사람에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 새 점유자에게 집행하기 어려워질 수 있습니다. 그래서 인도 소송을 내기 전이나 함께 점유이전금지가처분을 신청해 점유자를 고정해 두는 것이 실무입니다. 가처분은 인도청구권과 보전의 필요성을 소명해야 합니다. 가처분이 집행되면 집행관이 현장에 공시하고, 그 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게도 본안 판결로 집행할 수 있게 됩니다.

무단 점유 기간의 손해는 누구에게 청구하나요?

무단 점유로 차임 상당의 이익을 얻은 점유자인 회사에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구합니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 자가 반환해야 하므로 인도 청구와 함께 차임 상당액을 청구하는 것이 보통입니다. 차임 상당액은 인근 시세나 감정으로 정하고, 무단 점유 시작일부터 인도 완료일까지 계산합니다.

회사 상호로 무단 점유된 건물 인도 대응 순서

• 현장 확인 - 간판, 영수증, 직원 명함으로 누구의 영업인지 확인합니다. 회사 영업이면 회사가 점유자입니다.
• 법인 정보 확보 - 법인등기사항증명서와 사업자등록 명의를 확인합니다. 소장의 피고 표시에 필요합니다.
• 점유이전금지가처분 - 점유자가 바뀌지 않게 가처분을 신청합니다. 집행관이 현장에 고시합니다.
• 인도·부당이득 소송 - 회사를 상대로 건물인도와 차임 상당액을 청구합니다. 무단 점유 시작일을 특정합니다.
• 강제집행 - 확정판결이나 가집행선고로 인도 집행을 합니다. 회사 직원들도 함께 퇴거시킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 직원이 회사와 별개로 개인 영업을 하거나 제3자에게 전대했다면 영업 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 인도와 점유이전금지가처분 등 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유보조자란 누구인가요?
  가사상, 영업상 기타 비슷한 관계로 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람입니다. 민법 제195조는 이때 그 타인만을 점유자로 본다고 정합니다. 회사 직원이나 가게 종업원이 대표적인 점유보조자입니다.
• 직원들을 피고로 넣으면 안 되나요?
  넣을 수는 있지만 점유보조자는 인도청구의 독립한 상대방이 되기 어려워 그 부분은 기각될 수 있습니다. 소송비용 부담도 생길 수 있어 점유자인 회사를 피고로 삼는 편이 정확합니다. 직원이 독자적으로 영업하는 경우만 따로 피고로 삼습니다.
• 회사가 아니라 대표 개인이 점유한 것은 아닌가요?
  대표자가 회사 업무로 건물을 쓰고 있다면 점유자는 회사입니다. 다만 대표자가 개인 용도로 따로 쓰거나 회사와 무관한 영업을 하고 있다면 대표자 개인도 점유자가 될 수 있습니다. 사업자등록과 영업 실태로 판단합니다.
• 점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?
  필수는 아니지만 소송 도중 점유자가 바뀌면 판결을 새로 받아야 할 수 있어 신청하는 것이 일반적입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 정합니다. 무단 점유자가 자주 바뀌는 상가라면 먼저 검토합니다.
• 무단 점유 기간의 월세도 받을 수 있나요?
  차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자에게 반환 의무를 정합니다. 청구 상대는 점유자인 회사이고, 감정으로 차임 상당액을 정합니다.
• 소유자는 누구에게든 반환을 청구할 수 있나요?
  현재 점유자에게만 청구할 수 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있으므로 임대차 등 권원이 있는지도 확인합니다.

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