공사·하자

임차인들이 계속 영업 중인 건물에도 공사업체 유치권이 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임차인들이 영업을 계속하는 건물이라도 공사업체가 잠금장치를 바꾸고 경비와 직원을 두어 관리했다면 유치권의 요건인 점유가 인정될 수 있습니다. 대법원은 점유를 물리적 지배만이 아니라 사회통념상 사실적 지배로 보고, 임차인 영업과 부딪히지 않는 방식의 관리도 점유로 인정했습니다. 지금은 점유를 시작한 날과 관리 방식을 보여 주는 계약서·사진·출입 기록을 모아 두십시오.

건물 전체를 비우게 하고 혼자 차지해야만 유치권이 생긴다고 생각할 필요는 없습니다. 임차인 영업과 함께 가는 관리도 점유가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A건설은 2024년 B씨 소유 상가건물의 개보수 공사를 12억원에 맡아 끝냈지만 1억원만 받았습니다. A건설은 건물 잠금장치를 바꾸고 경비업체와 계약해 방범을 맡기고 직원 한 명을 현장사무실에 상주시켰습니다. 그사이 건물 임차인들은 영업을 계속했고, 2025년 건물을 산 C씨가 인도를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권 성립에 필요한 점유는 어느 정도여야 하나요?

사회통념상 그 물건이 유치권자의 사실적 지배에 속한다고 볼 수 있으면 충분합니다. 물건을 물리적·현실적으로 붙잡고 있어야만 하는 것은 아닙니다. 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 다른 사람의 지배를 배제할 수 있는지를 함께 보고 사회관념에 따라 판단합니다.

대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결은 공사업체가 잠금장치를 교체하고 경비업체를 통해 방범 활동을 하며 직원을 현장사무실에 상주시킨 사안에서, 건물 임차인들이 영업을 계속하고 있었더라도 공사업체가 건물을 점유한 것으로 보았습니다. 임차인 영업과 서로 배치되지 않는 방법으로 건물을 관리하는 것도 점유라는 취지입니다.

직원이 상주하며 관리한 경우 그 직원은 점유보조자이고 공사업체가 점유자입니다. 경비업체를 통한 관리도 공사업체의 지시에 따른 것이면 공사업체의 점유로 평가됩니다.

건물이 팔리면 새 소유자에게도 유치권을 주장할 수 있나요?

있습니다. 유치권은 물권이어서 채무자가 아닌 새 소유자에게도 주장할 수 있습니다. 공사대금이 변제기에 있고 점유가 계속되는 한, 새 소유자가 인도를 청구해도 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제320조도 같습니다.

다만 유치권자가 새 소유자에게 공사대금 지급을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 새 소유자는 공사대금 채무를 인수한 사람이 아니므로, 유치권자는 인도를 거절하며 기다리거나 원래 도급인에게 대금을 청구하고 강제집행해야 합니다. 대금 일부를 받았더라도 남은 채권 전부를 받을 때까지 건물 전체에 유치권을 행사할 수 있습니다.

점유를 잃으면 유치권은 어떻게 되나요?

점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 잠금장치를 다시 넘겨주거나 직원을 철수시켜 사실상 지배를 잃으면 점유권이 없어지고, 유치권도 함께 사라집니다. 다만 점유를 빼앗긴 경우에는 1년 안에 점유회수를 청구해 되찾으면 점유를 잃지 않은 것으로 봅니다.

또 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 유치권이 생기지 않습니다. 소유자 몰래 문을 부수고 들어가 점유를 시작했다면 공사대금채권이 있어도 유치권을 주장하기 어렵습니다.

공사대금 유치권 점유 대응 순서

• 점유 개시 기록 - 잠금장치 교체일, 경비 계약일, 직원 상주 시작일을 증빙으로 남깁니다. 점유가 언제 시작되었는지가 유치권 성립의 출발점입니다.
• 표시 유지 - 출입문과 현장에 유치권 행사 중이라는 표시를 계속 둡니다. 다른 사람의 지배를 배제하고 있다는 사실을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 임차인과의 관계 정리 - 임차인 영업을 막지 않는 방식으로 관리하고 그 내용을 기록합니다. 영업과 배치되지 않는 관리도 점유로 인정됩니다.
• 새 소유자 요구 답변 - 인도 요구에 공사대금 잔액과 유치권 행사 사실을 적어 내용증명으로 답합니다. 뒤따르는 인도 소송에서 입장 자료가 됩니다.
• 공사대금 청구 병행 - 도급인을 상대로 공사대금 소송과 가압류를 진행합니다. 공사대금채권은 3년 소멸시효에 걸리고 유치권 행사만으로는 시효가 멈추지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매개시결정 뒤에 점유를 시작했거나 공사가 끝나기 전부터 점유 다툼이 있었다면 경매기록과 공사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 존부 확인과 공사대금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현수막만 걸어 두면 점유가 인정되나요?
  현수막만으로는 부족한 경우가 많습니다. 점유는 사회통념상 사실적 지배가 있는지로 판단하므로 잠금장치 관리, 출입 통제, 직원 상주처럼 다른 사람의 지배를 배제하는 행위가 함께 있어야 합니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결도 잠금장치 교체와 경비, 직원 상주를 종합해 점유를 인정했습니다.
• 임차인이 영업 중이면 점유가 부정되나요?
  반드시 그렇지는 않습니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결은 건물 임차인들의 영업과 서로 배치되지 않는 방법으로 건물을 점유·관리하는 것도 타인의 물건을 점유한 것이라고 보았습니다. 다만 임차인이 건물 전부를 독립적으로 쓰고 공사업체의 관리가 형식에 그쳤다면 점유가 부정될 수 있습니다.
• 직원이 지키고 있으면 누가 점유자인가요?
  공사업체가 점유자입니다. 민법 제195조는 영업상 관계로 다른 사람의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람은 점유보조자이고 그 지시한 사람만 점유자라고 정합니다. 직원이 퇴사하거나 교체되더라도 공사업체의 지시로 관리가 이어지면 점유는 계속됩니다.
• 새 소유자에게 공사대금을 달라고 할 수 있나요?
  청구할 수는 없습니다. 유치권은 인도를 거절할 수 있는 권리일 뿐 새 소유자에게 대금 지급 의무를 지우지 않습니다. 대금은 원래 도급인에게 청구해야 하고, 새 소유자가 인도를 받으려면 사실상 대금을 대신 갚는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다.
• 점유를 빼앗기면 유치권도 끝나나요?
  원칙적으로 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 다만 민법 제192조 제2항 단서와 제204조에 따라 점유를 침탈당한 날부터 1년 안에 점유물반환을 청구해 점유를 회수하면 점유를 잃지 않은 것으로 봅니다. 침탈 당일의 사진과 신고 기록을 남겨 두어야 합니다.
• 공사대금 일부를 받았는데 건물 전체를 유치할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제321조는 유치권자가 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 남은 공사대금이 전체의 일부라도 다 받기 전까지 건물 전체의 인도를 거절할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
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