주택 임대차
회사가 빌린 사택이 팔리면 보증금은 새 집주인에게 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 회사 같은 법인이 주택을 임차한 경우 집이 팔려도 새 집주인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않으므로 보증금은 원래 임대인에게 청구합니다. 대법원 2003다2918 판결은 법인은 대항요건인 주민등록을 갖출 수 없어 양수인이 승계하지 않고 원래 임대인의 반환 채무도 소멸하지 않는다고 보았습니다. 지금은 회사가 중소기업 요건에 해당하는지와 매매 때 채무 인수 특약이 있었는지부터 확인해 보십시오.
원래 임대인이 집을 팔았다는 사실을 알았다면 회사 명의로 원래 임대인에게 보증금 반환 의무가 그대로 있다는 내용증명을 보내십시오. 새 집주인과 새 계약서를 쓰기 전에 원래 임대인의 채무가 남는지부터 정리해야 합니다.
직원 명의로 전입신고가 돼 있다고 해서 새 집주인에게 청구할 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 일반 법인의 경우 직원 전입은 법인의 대항요건으로 인정되지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
B주식회사는 2024년 2월 직원 숙소로 쓰려고 오피스텔을 보증금 1억 원에 2년간 임차했고, 직원이 입주해 전입신고를 했습니다. 2025년 5월 집주인은 오피스텔을 다른 사람에게 팔았고, 계약 만료를 앞두고 B회사가 보증금을 요구하자 원래 집주인은 새 주인에게 받으라고 했습니다. 새 주인은 법인과 계약한 적이 없다며 보증금을 줄 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
법인 임차인은 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 없나요?
일반 법인이라면 원칙적으로 청구할 수 없고, 원래 임대인에게 청구합니다. 주택 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하고 원래 임대인의 채무는 소멸합니다. 그러나 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결은 법인은 대항요건인 주민등록을 갖출 수 없으므로 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않고, 원래 임대인의 보증금 반환 채무를 면하게 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 원래 임대인의 채무가 남는다고 보았습니다.
대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결은 법인의 직원이 주민등록을 마쳤더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없다고 보았습니다. 그래서 직원이 살면서 전입했더라도 결론이 같습니다.
새 집주인에게 청구할 수 있는 예외는 무엇인가요?
두 가지 법인은 대항력이 인정됩니다. 첫째, 「중소기업기본법」에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 직원 주거용으로 주택을 임차하고 법인이 선정한 직원이 입주해 주민등록을 마친 경우입니다. 둘째, 한국토지주택공사나 주택사업 목적의 지방공사가 전세임대주택을 지원하려고 주택을 임차하고 입주자가 입주해 주민등록을 마친 경우입니다. 이때는 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다.
| 법인 유형 | 대항력 | 집이 팔리면 청구 상대 |
|---|---|---|
| 일반 법인 | 없음 | 원래 임대인 |
| 중소기업 법인(직원 입주·전입) | 있음 | 새 집주인 |
| LH·지방공사(전세임대) | 있음 | 새 집주인 |
| 새 집주인이 채무 인수 | 해당 없음 | 새 집주인 |
- 일반 법인
- 대항력: 없음
- 집이 팔리면 청구 상대: 원래 임대인
- 중소기업 법인(직원 입주·전입)
- 대항력: 있음
- 집이 팔리면 청구 상대: 새 집주인
- LH·지방공사(전세임대)
- 대항력: 있음
- 집이 팔리면 청구 상대: 새 집주인
- 새 집주인이 채무 인수
- 대항력: 해당 없음
- 집이 팔리면 청구 상대: 새 집주인
출처 - 주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항, 대법원 2003다2918 판결
2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 중소기업 법인 조항은 2013. 8. 13. 개정으로 신설된 조항입니다. 이런 사례처럼 법인이 중소기업인지 밝히지 않았다면 이 요건부터 확인해야 합니다.
또 새 집주인이 매매계약에서 원래 임대인의 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하기로 했다면 새 집주인에게 청구할 수 있습니다. 매매계약서의 특약이나 잔금 정산 내역에서 보증금을 매매대금에서 뺐는지 확인합니다.
법인 사택 보증금 반환 대응 순서
- 법인 규모 확인 - 회사가 중소기업기본법상 중소기업인지 확인합니다. 해당하면 새 집주인 승계가 가능해집니다.
- 입주 직원과 전입일 확인 - 회사가 선정한 직원이 입주하고 전입한 날짜를 확인합니다. 중소기업 법인의 대항력 기준일입니다.
- 매매 특약 확인 - 새 집주인이 보증금 채무를 인수했는지 매매계약서를 확인합니다. 인수했다면 새 집주인에게 청구합니다.
- 원래 임대인에게 통지 - 반환 의무가 남아 있다는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 이후 다툼의 기준이 됩니다.
- 가압류와 소송 - 원래 임대인의 재산을 가압류하고 보증금 반환 소송을 냅니다. 집을 판 대금이 빠져나가기 전에 서두릅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 회사가 중소기업에 해당하는지 경계에 있거나 계약 중에 입주 직원이 바뀐 경우라면 법인 등기와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법인 명의 임대차의 보증금 반환 소송과 가압류 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
회사 담당자들은 집이 팔리면 개인 임차인처럼 새 집주인이 보증금을 돌려준다고 생각합니다. 일반 법인은 다릅니다. 대항요건을 갖출 수 없어 새 집주인이 임대인 지위를 승계하지 않고, 원래 임대인이 계속 반환 의무를 집니다. 원래 임대인이 「새 주인에게 받으라」고 해도 법적으로는 그렇지 않습니다.
그래서 회사 쪽 기록이 결론을 바꿉니다. 회사가 중소기업기본법상 중소기업이라는 자료, 회사가 입주 직원을 선정한 내부 문서, 직원의 전입일, 매매계약에서 보증금을 매매대금에서 공제했다는 정산 내역이 있으면 새 집주인에게 청구할 길이 열립니다.
소송에서는 이 자료로 피고를 원래 임대인으로 할지 새 집주인으로 할지 정합니다. 원래 임대인에게 청구해야 하는 경우라면 집을 판 대금이 다른 곳으로 흘러가기 전에 가압류를 하는 것이 회수의 관건입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 법인 명의 임대차의 보증금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 법인 규모와 입주 직원 선정 자료로 대항력 인정 여부를 먼저 확인한 뒤 원래 임대인과 새 집주인 중 청구 상대방을 정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·법인 등기사항증명서·입주 직원의 주민등록초본·매매 사실이 나온 등기부를 준비해 주시면, 중소기업 법인 해당 여부·새 집주인 승계 여부·가압류 대상을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결
- 민법 제111조 제1항
- 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결
- 주택임대차보호법 제3조 제3항
- 주택임대차보호법 시행령 제2조
- 민사집행법 제276조 제1항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성