상가 임대차

불이 나 가게 절반을 못 쓰는데, 미등기 상가도 임차권등기명령이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 미등기 상가라도 임대인 명의로 바로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 불로 가게 일부를 못 쓰게 돼 남은 부분으로 영업 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있고, 해지 뒤 보증금 일부라도 못 받았다면 신청 요건이 됩니다. 지금은 건물의 사용승인 여부와 건축물대장이 있는지부터 확인하십시오.

보증금 전액을 못 받은 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 일부만 돌려받지 못해도 그 금액을 적어 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023. 5. 새로 지은 상가 1층 일부를 보증금 6,000만원, 5년 계약으로 빌려 음식점을 열었습니다. 2026. 6. 임대인에게 원한을 가진 사람이 불을 질러 가게의 절반 이상을 쓸 수 없게 되었습니다. M씨가 계약을 해지하겠다며 보증금을 요구하자 임대인은 건축비도 못 치러 절반은 당분간 줄 수 없고, 건물은 아직 등기도 안 됐다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불로 가게 일부를 못 쓰면 계약을 해지할 수 있나요?

임차인 잘못 없이 가게 일부가 멸실돼 쓸 수 없고, 남은 부분만으로는 영업 목적을 이룰 수 없으면 해지할 수 있습니다. 남은 부분으로 영업이 가능하다면 해지 대신 못 쓰는 부분의 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 제3자의 방화처럼 임차인 과실이 없는 화재라면 이 규정이 적용됩니다.

해지 뒤 보증금을 못 받으면 무엇을 하나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 마쳐지면 가게를 옮기거나 사업자등록을 바꾸어도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청서에는 반환받지 못한 보증금액을 적는데, 보증금 일부만 못 받은 경우도 포함됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

등기가 안 된 건물도 신청할 수 있나요?

임대인 명의로 즉시 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 붙이면 신청할 수 있습니다. 사용승인을 받고 건축물대장이 만들어진 건물이 대표적이며, 이 경우 등기 과정에서 보존등기가 먼저 이루어진 뒤 임차권등기가 됩니다. 사용승인조차 받지 못한 무허가 건물이라면 이 서면을 갖추기 어려워 신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다.

가게 일부만 빌렸어도 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 임대차의 목적이 건물의 일부분이면 신청서에 그 부분을 표시한 도면을 붙이면 됩니다. 불탄 부분과 남은 부분이 섞여 있다면 원래 임차한 범위 전체를 도면에 표시합니다.

화재 후 임차권등기명령 대응 순서

• 피해 기록 - 불탄 부분의 사진·면적과 화재증명원을 확보합니다. 해지와 감액 판단의 기초 자료입니다.
• 해지 통지 - 남은 부분으로 영업이 어렵다면 내용증명으로 해지를 통지합니다. 통지가 도달한 날 임대차가 끝납니다.
• 건물 상태 확인 - 등기사항증명서와 건축물대장, 사용승인 여부를 확인합니다. 미등기 건물이면 보존등기 가능 증명 서면이 필요합니다.
• 임차권등기명령 신청 - 반환받지 못한 보증금액과 임차 부분 도면을 적어 관할 법원에 신청합니다. 인지는 2,000원입니다.
• 등기 확인 후 이전 - 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 가게를 옮깁니다. 먼저 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 임대인의 관리 소홀이거나 화재보험금 청구가 얽혀 있으면 소방 조사 결과와 보험계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가게 일부만 탔으면 월세를 깎을 수 있나요?
  깎을 수 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물 일부가 임차인 과실 없이 멸실 등으로 쓸 수 없게 되면 그 부분의 비율에 따라 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 남은 부분으로 영업을 계속할 생각이라면 해지 대신 감액을 청구하고 불탄 면적을 기준으로 비율을 계산하십시오.
• 보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 임차권등기명령절차에관한규칙 제2조 제1항 제5호는 신청서에 반환받지 못한 임차보증금액을 적게 하므로, 일부만 돌려받지 못한 경우에도 그 금액을 적어 신청하면 됩니다. 임대인이 일부를 줬다면 입금 내역을 함께 준비하십시오.
• 미등기 건물은 무엇을 붙여야 하나요?
  임대인 명의로 즉시 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 붙여야 합니다. 임차권등기명령절차에관한규칙 제3조 제2호의 내용입니다. 보통 사용승인을 받은 건축물대장이 이 역할을 하므로 구청에서 건축물대장을 발급받아 확인해 보십시오.
• 사용승인도 안 받은 건물이면요?
  신청이 받아들여지기 어렵습니다. 사용승인이 없으면 건축물대장이 없어 임대인 명의로 즉시 보존등기를 할 수 있음을 증명하기 어렵기 때문입니다. 이때는 보증금반환 소송을 먼저 제기하고 임대인의 다른 재산에 가압류를 하는 방법을 함께 검토해야 합니다.
• 등기가 되기 전에 가게를 옮겨도 되나요?
  옮기지 않는 편이 안전합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에야 대항요건을 잃어도 대항력과 우선변제권을 유지한다고 정합니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 다음 가게를 옮기고 사업자등록을 바꾸십시오.
• 신청 비용은 누가 부담하나요?
  임대인에게 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙이고, 등록면허세와 송달료가 추가로 듭니다.

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