등기 안 된 상가도 임차권등기명령이 되나요?

즉시 건물주 명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 건물이면 됩니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제2호는 이 경우 보존등기가 가능함을 증명할 서면을 붙이도록 정하므로, 사용승인을 받은 건축물대장을 첨부해 신청할 수 있습니다.

무허가 건물 상가는 어떻게 하나요?

무허가 건물은 보존등기를 할 수 없어 임차권등기명령도 받기 어렵습니다. 보증금반환소송을 제기하고, 판결 전에 건물주의 다른 부동산이나 예금에 가압류를 해 두어 회수를 준비하는 방법이 있습니다.

등기 안 된 건물의 임차인도 대항력이 있나요?

있습니다. 상가 임대차 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청으로 생기고, 건물 등기 여부와 상관없습니다. 두 요건을 갖춘 다음 날부터 새 소유자 등 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청서에 무엇을 붙이나요?

등기된 건물이면 등기사항증명서, 미등기 건물이면 보존등기 가능 증명 서면, 그리고 상가 임대차계약서와 입점일·사업자등록 신청일 소명자료, 확정일자 받은 계약서를 붙입니다. 건물 일부만 빌렸다면 그 부분 도면도 필요합니다.

임차권등기명령 신청서에 무엇을 적어야 하나요?

신청 취지와 이유, 임대차 목적 건물(일부라면 도면), 임차권등기의 원인이 된 사실과 대항력·우선변제권 취득 사실을 적고 신청 이유와 원인 사실을 소명해야 합니다. 소명자료가 부족하면 보정 명령이 나올 수 있습니다.

계약이 끝나기 전에도 신청할 수 있나요?

할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 기간 만료나 해지로 계약이 끝났다는 사실을 먼저 갖춰야 하고, 종료 전에는 점유와 사업자등록을 유지해야 합니다.

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상가 임대차

등기가 안 된 상가 건물도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 등기된 상가만 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 미등기 상가라도 곧바로 건물주 명의로 소유권보존등기를 할 수 있으면 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제2호는 이 경우 즉시 보존등기가 가능함을 증명하는 서면을 붙이도록 정하고, 사용승인을 받은 건축물대장이 대표적입니다. 지금은 건축물대장을 발급받아 사용승인 여부부터 확인하십시오.

그 자리에서

정부24나 구청에서 건축물대장을 발급받아 사용승인일과 소유자 표시를 확인하십시오. 사용승인이 있고 건물주가 소유자로 올라 있으면 신청 길이 열리고, 무허가 건물이면 다른 방법을 찾아야 합니다.

건물에 등기가 없다고 대항력까지 없는 것은 아니므로, 사업자등록을 새로 하거나 계약을 다시 쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 6월 신축 상가를 보증금 4,000만원, 월세 180만원에 빌려 반찬가게를 열었습니다. 계약이 끝난 2026년 6월 건물주는 보증금을 돌려주지 않았고, 확인해 보니 건물이 아직 등기되지 않은 상태였습니다. H씨는 다른 곳으로 옮겨야 하는데 등기가 없는 건물도 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 상가도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

곧바로 건물주 명의로 소유권보존등기를 할 수 있는 건물이면 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청서에는 등기된 건물이면 등기사항증명서를, 등기되지 않은 건물이면 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면을 붙여야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 원문도 같습니다.

건물 상태별 임차권등기명령 가능 여부

건물 상태	신청 가능 여부	첨부서류
등기된 건물	가능	등기사항증명서
미등기·사용승인 있음	가능	건축물대장 등
무허가 건물	어려움	보존등기 불가

등기된 건물: 신청 가능 여부: 가능; 첨부서류: 등기사항증명서
미등기·사용승인 있음: 신청 가능 여부: 가능; 첨부서류: 건축물대장 등
무허가 건물: 신청 가능 여부: 어려움; 첨부서류: 보존등기 불가

출처 - 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제1호·제2호

대표적인 증명 서면은 사용승인을 받아 작성된 건축물대장입니다. 법원이 임차권등기를 촉탁하면 등기관이 건물주 명의 보존등기를 먼저 하고 임차권등기를 기입하는 방식으로 처리됩니다.

무허가 상가는 임차권등기명령을 받을 수 없나요?

받기 어렵습니다. 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 없는 무허가 건물은 보존등기를 할 수 없어 임차권등기도 기입할 수 없기 때문입니다. 이때는 보증금반환소송과 건물주의 다른 재산에 대한 가압류로 회수를 준비해야 합니다.

건축물대장은 있는데 소유자 표시가 계약서의 임대인과 다르면 문제가 생깁니다. 건축주와 실제 임대인이 다른 경우, 임대인 명의로 즉시 보존등기를 할 수 있다는 증명이 되지 않기 때문입니다. 이때는 누가 건물의 소유자이고 임대할 권한이 있었는지부터 정리해야 합니다.

등기 없는 건물의 상가 임차인도 대항력이 있나요?

있습니다. 상가 임대차의 대항력은 건물 등기가 아니라 건물 인도와 사업자등록 신청으로 생깁니다. 두 요건을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

다만 이 대항력은 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기면 사라집니다. 임차권등기를 할 수 없는 건물이라면 보증금을 받을 때까지 점유와 사업자등록을 유지할지, 소송과 가압류를 먼저 할지 따져서 정해야 합니다. 신청 요건은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

미등기 상가 임차권등기 대응 순서

건축물대장 발급 - 사용승인일과 소유자 표시를 확인합니다. 사용승인이 있어야 보존등기가 가능합니다.
첨부서류 준비 - 건축물대장, 임대차계약서, 사업자등록 신청일과 입점일 소명자료를 모읍니다. 규칙이 정한 첨부서류입니다.
관할 법원 신청 - 상가 소재지를 관할하는 지방법원이나 시·군법원에 신청합니다. 신청 이유와 원인 사실을 소명해야 합니다. 소명자료가 부족하면 보정 명령이 나올 수 있습니다.
무허가 여부 대비 - 건축물대장이 없으면 임차권등기 대신 보증금반환소송을 준비합니다. 판결 전 건물주 재산에 가압류를 검토합니다.
점유 유지 판단 - 등기 전까지는 가게 점유와 사업자등록을 유지합니다. 먼저 나가면 대항력이 끊깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 공사 중이거나 소유자와 건축주가 다른 경우에는 건축물대장과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

신축 상가에서 보증금을 못 받은 임차인은 등기가 없으니 아무것도 할 수 없다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 사용승인만 났다면 건축물대장으로 임차권등기명령을 받을 수 있고, 등기가 없는 건물이라도 사업자등록과 입점으로 대항력은 이미 생겨 있습니다.

이 사건 유형에서는 건축물대장의 사용승인일과 임차인의 입점일, 사업자등록 신청일이 핵심 기록입니다. 사용승인 전에 입점했는지, 소유자 표시가 계약서의 임대인과 같은지도 확인해 두어야 합니다. 계약 상대방이 건축주가 아닌 제3자라면 신청 단계에서 문제가 됩니다.

임차권등기가 되면 이후 건물이 경매로 넘어가도 기존 순위로 배당을 다툴 수 있습니다. 반대로 무허가 건물이라 등기를 할 수 없으면 보증금 회수는 소송과 가압류에 달려 있으므로, 건물주의 다른 부동산이나 예금을 일찍 찾아 두는 것이 회수 가능성을 높입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·건축물대장·사업자등록증명을 준비해 주시면, 보존등기 가능 여부·임차권등기명령 신청 요건·가압류와 소송 병행을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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